本月15日，央行正式全面降準(zhǔn)，釋放的長期資金約1萬億，市場極度意外。

1、全球貨幣政策已經(jīng)進(jìn)入緊縮周期，今年下半年中國加息預(yù)期也存在，現(xiàn)在突然降準(zhǔn)當(dāng)然意外。

2、本次降準(zhǔn)不是定向降準(zhǔn)，也不是置換MLF降準(zhǔn)，而是全面降準(zhǔn)，力度之大超出預(yù)期。

在我國，最猛烈的貨幣政策工具就是降準(zhǔn)、降息。一旦降準(zhǔn)或降息，會直接或間接影響到我們普通人的投資生活。

對我們普通人來說，最為關(guān)注的是降準(zhǔn)后股市、樓市的走勢是否發(fā)生變化。

但也就在降準(zhǔn)一周后（7月22日），國家傳遞出了重要信號。

一、7月22日，國家明確：

1、堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

2、 要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

7月22日，央行表示：

下一步將堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，抓好政策執(zhí)行， 推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

同樣是7月22日，住建部表示：

1、我們要會同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任， 對調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)。

2、落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房。

從上傳遞出一個(gè)信號，下半年房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策依然嚴(yán)。

我們都知道，房價(jià)的走勢主要取決于房地產(chǎn)政策和金融政策。

此前我曾做過一個(gè)判斷：股市樓市：最“吃力”的階段過去了。主要的依據(jù)是貨幣層面，廣義貨幣M2增速今年已經(jīng)從兩位數(shù)降到了個(gè)位數(shù)，最低的一次降到了8.1%，接近了歷史最低水平，再繼續(xù)下降已經(jīng)基本不可能。利率層面，今年國內(nèi)加息概率不高了，反而是降息概率可能高些。

從這兩點(diǎn)來看，股市樓市：最“吃力”的階段過去了，因?yàn)楣墒袠鞘惺琴Y金市，錢多就會漲，錢少就會跌。

當(dāng)然，我也說過，對樓市來說，最“吃力”的階段過去，但不意味著迎來利好，最起碼金融政策很難顯著“松”，房地產(chǎn)政策不緊不會松，還存在加碼的可能性。

從7月22日國家傳遞出的信號來看確實(shí)也是如此。住建部明確提到“對調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)”，說得蠻嚴(yán)厲了。

所以下半年來看，房價(jià)是難以出現(xiàn)大漲、快漲的走勢了。當(dāng)然也難以避免個(gè)別城市可能出現(xiàn)這樣的過熱局面，但隨后肯定會迎來調(diào)控的加碼，以給樓市降溫。

此外，降準(zhǔn)后有人猜測房貸利率上漲的勢頭結(jié)束了，我認(rèn)為不太可能。

房貸利率主要受兩方面因素影響，一是LPR利率，二是加點(diǎn)。

房貸利率=5年期LPR+加點(diǎn)

LPR是貸款基準(zhǔn)利率，主要受金融政策影響，本次降準(zhǔn)后LPR利率并未下調(diào)，說明M2增速雖然難以繼續(xù)下降，但金融政策仍難言“松”。目前1年期LPR是3.85%，5年期LPR是4.65%。目前LPR已經(jīng)有一年多沒調(diào)整了。

銀行加點(diǎn)主要受房地產(chǎn)政策影響。比如今年上半年廣州房地產(chǎn)政策收緊，為此房貸利率經(jīng)歷了4次上調(diào)。據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測，目前廣州五大行最低房貸利率為首套5.55%，二套5.75%，較12月底上調(diào)50-60BP。

除了廣州之外，今年已經(jīng)有多地宣布上調(diào)了房貸利率。為此，很多讀者紛紛在我公眾號上留言，說很后悔把房貸轉(zhuǎn)成LPR，現(xiàn)在房貸利率上漲，真是吃虧了。

這樣的觀點(diǎn)是要么對房貸利率定價(jià)不了解，要么是杞人憂天。

我的觀點(diǎn)是：把房貸轉(zhuǎn)成LPR只有好處沒有壞處。

1、有資格把房貸轉(zhuǎn)成LPR，意味著你是存量房貸，也就是說房貸已經(jīng)辦理過了，已經(jīng)在還月供了，不是新申請的房貸。當(dāng)前的房貸利率上調(diào)對存量房貸人群是沒有任何影響的。

為什么？

當(dāng)前的房貸利率上升主要是加點(diǎn)上調(diào)所致，而不是因?yàn)長PR，目前的LPR利率已經(jīng)一年多都沒調(diào)整了，就談不上影響房貸利率上漲。加點(diǎn)上調(diào)導(dǎo)致的房貸利率上升對存量房貸人群是沒有任何影響的，因?yàn)槟愫豌y行簽的合同里，加點(diǎn)都是固定的，即不能上調(diào)，也不能下調(diào)。

加點(diǎn)上調(diào)導(dǎo)致的房貸利率上升只會對新購房人群產(chǎn)生影響，意味著你和銀行簽房貸合同時(shí)加點(diǎn)會比沒上調(diào)前高一些。

2、即便沒有轉(zhuǎn)成LPR，仍然按照原來的公式定價(jià)（當(dāng)然這是不可能的，因?yàn)橘J款基準(zhǔn)利率變了），房地產(chǎn)調(diào)整加碼時(shí)，加點(diǎn)一樣會上調(diào)，只是說原來是上浮模式，現(xiàn)在是加點(diǎn)模式，但結(jié)果都一樣。

詳見《房貸利率“歷史性大調(diào)整”，是加息還是降息？》一文。

3、房貸是長期限的貸款，一般20年、30年，看的是長期利率。長期來看LPR利率趨勢肯定是下行的。

下面是美國長期利率走勢圖，可以看出是不斷走低的。

為什么？

因?yàn)槔手饕菍?jīng)濟(jì)逆周期調(diào)節(jié)，經(jīng)濟(jì)與人口紅利、城鎮(zhèn)化紅利息息相關(guān)，當(dāng)紅利減少的時(shí)候，就是利率加碼的時(shí)候。

所以買了房，申請了房貸的購房者，不必過于擔(dān)心房貸利率上漲，也不用過于擔(dān)心短期的波動(dòng)，安心工作，開心生活才是人生應(yīng)取之義。