據(jù)多家媒體報(bào)道，3月7日晚，海南有關(guān)部門出臺(tái)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。《通知》主要針對(duì)安居型商品住房、本地居民限購(gòu)和現(xiàn)房銷售制度等方面做了相關(guān)規(guī)定，調(diào)控力度空前！

亮點(diǎn)幾何？

1、對(duì)在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。

解讀：此舉是傳統(tǒng)限購(gòu)調(diào)控的延續(xù)，也是在“房住不炒”的基礎(chǔ)上打擊遏制投資炒房的舉措。但是此舉也透露了一個(gè)非常明顯的信號(hào)，那就是供需端的重新調(diào)整。2019年海南省全省商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%。同期海南人口比上年增加10.4萬人。

未來海南的目標(biāo)是自貿(mào)港，所以就需要足夠的人口來支撐房地產(chǎn)需求，如果人都沒有，房子供應(yīng)給誰(shuí)呢？

2、鼓勵(lì)存量商品住宅用地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)或租賃住房。

解讀：目前安居型商品房在很多城市都有，比如北京的共有產(chǎn)權(quán)房和深圳的人才引進(jìn)住房等，而海南此舉旨在落實(shí)“低端有保障，中端有支撐，高端有市場(chǎng)”這么一個(gè)市場(chǎng)格局，同時(shí)也為實(shí)施現(xiàn)房銷售起到一個(gè)鋪墊的作用，因?yàn)橹挥袑?shí)現(xiàn)了安居樂業(yè)，才有足夠的需求來支撐現(xiàn)房市場(chǎng)。

3、改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

解讀：商品房預(yù)售制度是行業(yè)慣例，但其弊端顯而易見：爛尾樓、違法違規(guī)銷售、內(nèi)部操作等。海南此舉終結(jié)了商品房預(yù)售制度，可謂是對(duì)房地產(chǎn)高杠桿下了一劑猛藥！

此前其實(shí)對(duì)于取消預(yù)售制度一直爭(zhēng)議不斷，那時(shí)候是考慮到房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)功不可沒。但現(xiàn)在海南的經(jīng)濟(jì)正在“戒掉”房地產(chǎn)，取消預(yù)售長(zhǎng)期看未必是壞事。

預(yù)售和現(xiàn)售有什么區(qū)別？

商品房預(yù)售是指開發(fā)商將正在建設(shè)中甚至還是一片工地的房子，預(yù)先出售給購(gòu)房者，俗稱“賣樓花”。而現(xiàn)售則是將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給購(gòu)房者。

因此預(yù)售就是讓開發(fā)商在房子竣工之前，就讓購(gòu)房者付首付，還房貸，從而提前獲得資金回籠，加快資金周轉(zhuǎn)速度，但是風(fēng)險(xiǎn)卻轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者和銀行，比如房屋質(zhì)量問題、房貸斷供等。

誰(shuí)不想趕緊拿錢走人，獲利了結(jié)呢？要知道，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件比預(yù)售要多3條。這幾十個(gè)字的背后必然要大幅增加開發(fā)商的成本，換做誰(shuí)都更傾向預(yù)售。

在以前住房短缺時(shí)代，預(yù)售對(duì)提高房企周轉(zhuǎn)速度，有效促進(jìn)住房供給，對(duì)盤活購(gòu)房需求和經(jīng)濟(jì)有著正面的作用，但隨著房?jī)r(jià)的非理性繁榮，這種制度逐漸弊大于利。

早在18年9月，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)曾向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》，“建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售”，但后來住建部宣布情況并不屬實(shí)，最終不了了之。

為什么？因?yàn)槟菚r(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)還沒有做好經(jīng)濟(jì)下行和貿(mào)易挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，房地產(chǎn)還不敢亂動(dòng)。如今在海南試點(diǎn)，可謂是開了先河，這是高層對(duì)樓市態(tài)度又一次大轉(zhuǎn)變的明確信號(hào)！

對(duì)于樓市和房企意味著什么？

1、此次《通知》最大的亮點(diǎn)在于預(yù)售制度的取消。對(duì)于房企來說，將增加房企資金壓力和降低周轉(zhuǎn)率，因?yàn)榉科笫紫刃枰銐虻馁Y金來保證房屋合格可交付使用，拎包入住。這么一來將直接導(dǎo)致資金回籠周期延長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)增加，從而降低房企拿地欲望。拿地欲望弱了，也間接地沖擊了地方土地財(cái)政的空間。

對(duì)于購(gòu)房者來說，購(gòu)房可以真正做到“一手交錢一手交貨”，所見即所得的公平交易。而在此前，購(gòu)房者從開始簽合同到最終拿到不動(dòng)產(chǎn)證，往往需要2年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

2、預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)重要的經(jīng)營(yíng)杠桿，而取消預(yù)售將對(duì)中小房企的經(jīng)營(yíng)提出了更高的要求，行業(yè)龍頭將具有更多資源和資金優(yōu)勢(shì)，中小房企難免會(huì)被收并購(gòu)，行業(yè)集中度或?qū)⒗^續(xù)提升，但另一方面，也有利于化解行業(yè)長(zhǎng)期杠桿風(fēng)險(xiǎn)，整體降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

3、海南的土地供應(yīng)一直偏緊，據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)網(wǎng)站顯示，?？谑?019年住宅用地僅為155.57公頃，而在住宅用地供應(yīng)中，主要是回遷安置房、人才房以及少量的商品住宅。同期海南商品住房用地僅583.35畝。同時(shí)，海南房地產(chǎn)開發(fā)情況整體較弱，存量土地很多，一旦施行現(xiàn)房銷售，意味著未來新開商品住宅供應(yīng)會(huì)越來越少，短期或利好房?jī)r(jià)。

4、海南擺脫對(duì)房地產(chǎn)依賴的調(diào)控給了全國(guó)一個(gè)很好的榜樣。海南自2018年調(diào)控以來，多項(xiàng)指標(biāo)顯示調(diào)控成效明顯：2019年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售均價(jià)保持在1.5萬元/平方米左右；生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5.8%，剔除房地產(chǎn)業(yè)后增長(zhǎng)6.3%；固定資產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值比例下降至59.6%。

千萬不要小瞧海南的力量，如果海南這條路走通了，必將成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史性調(diào)整的寶貴經(jīng)驗(yàn)和樣本。

結(jié)語(yǔ)

一方面，海南本次調(diào)控，不排除近期海南或會(huì)出臺(tái)較大力度的紅利政策的可能性，高層為了避免市場(chǎng)炒作而提前出臺(tái)政策壓制。畢竟海南將建立高水平的自由貿(mào)易港，而自由貿(mào)易港對(duì)應(yīng)的樓市制度、稅收制度等等都是不一樣的。

另一方面，由于疫情，在很多人寄希望于樓市重新放松調(diào)整時(shí)，海南“反其道而行”，透露出這個(gè)很關(guān)鍵信號(hào)：房住不炒。

購(gòu)房者“任人宰割”的日子不多了，真正意義上房住不炒的那一天指日可待！