15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。雖然70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)仍在底部徘徊，但新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量開(kāi)始出現(xiàn)反彈。

分析人士認(rèn)為，樓市利好政策開(kāi)始發(fā)揮作用。未來(lái)半年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的趨勢(shì)將更為明確，預(yù)計(jì)不同等級(jí)城市將輪動(dòng)走穩(wěn)回升。

新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量增多

受市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷影響，2022年下半年以來(lái)，70個(gè)大中城市中，新房、二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量不斷減少，銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量則不斷增多。

至10月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲、下跌的城市數(shù)量分別為10個(gè)、58個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲、下跌的城市數(shù)量分別為5個(gè)、62個(gè)。對(duì)比數(shù)據(jù)可知，10月新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量創(chuàng)下年內(nèi)最低，環(huán)比下跌的城市數(shù)量創(chuàng)下年內(nèi)最高。

根據(jù)15日的最新數(shù)據(jù)，11月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲、環(huán)比下跌的城市數(shù)量分別達(dá)到16個(gè)、51個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲、環(huán)比下跌的城市數(shù)量與10月保持一致。

易居研究根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，11月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，同比跌幅為-2.3%。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，與此前房?jī)r(jià)跌幅環(huán)比擴(kuò)大相比，11月的跌幅有所收窄，加上新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增多，這一信號(hào)值得關(guān)注，說(shuō)明諸多利好政策發(fā)布，客觀上對(duì)房企預(yù)期有了積極修正，房屋定價(jià)策略開(kāi)始出現(xiàn)變化。

不過(guò)，市場(chǎng)銷(xiāo)售不容客觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的另一則數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，商品房銷(xiāo)售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%；商品房銷(xiāo)售額118648億元，同比下降26.6%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然房貸數(shù)據(jù)有所恢復(fù)，但市場(chǎng)信心沒(méi)有全面復(fù)蘇，導(dǎo)致市場(chǎng)成交低迷。

京滬漲，廣深跌

房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市都有哪些特征呢？

數(shù)據(jù)顯示，11月，新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市依次為：杭州(上漲0.7%)、成都(上漲0.5%)、長(zhǎng)沙(上漲0.5%)、南充(上漲0.5%)、泉州(上漲0.5%)、瀘州(上漲0.4%)、上海(上漲0.3%)、南京(上漲0.3%)、遵義(上漲0.3%)、煙臺(tái)(上漲0.3%)、昆明(上漲0.2%)、三亞(上漲0.2%)、北京(上漲0.1%)、大理(上漲0.1%)、寧波(上漲0.1%)、合肥(上漲0.1%)。

二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市依次為：昆明(上漲0.5%)、蚌埠(上漲0.4%)、成都(上漲0.3%)、徐州(上漲0.2%)、長(zhǎng)沙(上漲0.1%)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從環(huán)比上漲的城市來(lái)看，既有一線城市京滬，也有杭州、南京、長(zhǎng)沙、成都等二線城市，驗(yàn)證了熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)反彈的判斷。

一線城市中，北京、上海新房銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，延續(xù)了過(guò)去幾個(gè)月的上漲態(tài)勢(shì)，廣州、深圳繼續(xù)保持下跌態(tài)勢(shì)，均為環(huán)比下跌0.5%。對(duì)于這種分化表現(xiàn)，李宇嘉分析，一是，廣深是粵系房企最集中的地方，粵系房企頻繁出險(xiǎn)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商層面的降價(jià)行為較多；二是，廣深相比京滬，外來(lái)人口購(gòu)房比例高，受疫情影響，外來(lái)人口購(gòu)房也有所減少；三是，由于外來(lái)人口較多，投資性購(gòu)房的比例較大，市場(chǎng)容易出現(xiàn)大起大落。

二三線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比降幅出現(xiàn)收窄。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱(chēng)，11月，二線城市新房、二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。李宇嘉稱(chēng)，二三線城市價(jià)格跌幅收窄，顯示出政策紓困、降價(jià)措施對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生了一定帶動(dòng)作用。

2023年樓市會(huì)好轉(zhuǎn)？

展望未來(lái)，李宇嘉表示，近期，政策開(kāi)始全面發(fā)力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵(lì)。供給端的“三支箭”積極改善房企資金面，而且是全方位、全渠道。若資金面好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商層面的預(yù)期改觀，開(kāi)發(fā)商降價(jià)打折的預(yù)期就會(huì)減緩，房?jī)r(jià)指數(shù)下跌的狀況會(huì)好轉(zhuǎn)。

李宇嘉稱(chēng)，在需求端，包括降低按揭利率、熱點(diǎn)城市啟動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整和退出限購(gòu)政策、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)等，也會(huì)提高房企的造血功能，利好價(jià)格穩(wěn)定。總之，供需兩端全面發(fā)力、互相支撐，最終才能讓價(jià)格企穩(wěn)。雖然房?jī)r(jià)下跌的走勢(shì)還會(huì)持續(xù)，但預(yù)計(jì)到2023年上半年或有改善。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，由于需求側(cè)的信心恢復(fù)在11月還未明顯體現(xiàn)，市場(chǎng)的依然處于底部，因此房?jī)r(jià)也不會(huì)很快轉(zhuǎn)跌為升。隨著12月開(kāi)始疫情防控政策的不斷優(yōu)化，社會(huì)經(jīng)濟(jì)面整體向好的大趨勢(shì)將體現(xiàn)得更為明顯，這對(duì)需求側(cè)的入場(chǎng)會(huì)起到根本性拉動(dòng)作用。

張波分析，從中共中央、國(guó)務(wù)院于14日發(fā)布的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022－2035年)》看，房地產(chǎn)調(diào)控的整體思路和推進(jìn)方向沒(méi)有發(fā)生改變，房住不炒、租購(gòu)并舉的住房制度依然是重中之重。因此，雖然未來(lái)半年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的趨勢(shì)將更為明確，但房?jī)r(jià)依然不會(huì)出現(xiàn)大漲，預(yù)計(jì)不同等級(jí)城市將輪動(dòng)走穩(wěn)回升。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰也預(yù)計(jì)，到2023年，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)新房的觀望情緒有望緩解，促使今年部分延遲的購(gòu)買(mǎi)需求在明年逐步釋放，換房退稅等改善性需求支持政策也促使換房需求入市，預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)將逐步呈現(xiàn)量?jī)r(jià)趨穩(wěn)走勢(shì)。