進入7月份，多個城市陸續(xù)加大了房地產調控力度，包括上半年比較火熱的東莞、杭州等地。如果說以前都算是因城施策微調的話，那這一次不得不說是新一輪調控的開始。

多個城市房地產調控相繼收緊

深圳：

7月15日，深圳出臺樓市調控新政，政策主要包括限購限售條件升級、收緊豪宅稅和信貸、嚴查惡意哄抬房價等。

其實深圳的調控在疫情期間的結構性上漲后官方回復時，就已經給了市場預期：調控，我們有的是手段！

之前我在文章里就提到過，深圳樓市的上漲，最大的特點就是分化：福田南山二手房10萬+的樓盤比比皆是，而光明甚至還有樓盤“滯銷”。這在人多地少的深圳，其實并不太正常。數(shù)據顯示，2020年上半年深圳二手房均價攀升到6.5萬元以上，其中6月單月成交過萬，為2016年4月以來首個成交套數(shù)破萬的月份。

此外，深圳作為示范區(qū)，不可能任由房價隨意暴漲，所以深圳調控落地并不令人意外。相反，深圳需要做的是盡最大力量將房價控制住。

東莞：

東莞的樓市和深圳有很大的聯(lián)動性，它不僅僅只是深圳樓市的“外溢效應”，有相當一部分資金來自看好東莞市場本身的剛需，當然這也包括一些投資客。

東莞的調控主要集中在“限價”，即取得預售證后10日內一次性公開全部銷售房源。同地區(qū)新房房價3個月漲幅不得超過10%；分期銷售的新房，房價不高于上一期同類房價的5%。

但這種限價政策，無論在哪個城市，都會造成新房與二手房倒掛，人們都去搶新房，反而進一步推高新房房價。而很多剛需因為搶不到新房，又害怕房價上漲，只能被迫去買高價二手房。

東莞也是一樣，所以東莞的房價上漲并不全是來自深圳的資金，本身的調控方向也很重要。但這無疑釋放了一個信號，那就是東莞樓市也出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，調控迫在眉睫。

杭州：

杭州的調控主要集中在“限售”，最典型的表現(xiàn)在于“人才購房要求五年內不得上市交易?！钡瞬刨彿窟@個渠道總體變化不大，只是為了防止一些“不純”的人才，以人才購房的名義炒杭州房子。另外，杭州樓市新政保證了無房家庭的房源保障比例，升級了本地居民購房的社保、個稅要求等。

杭州調控總體看屬于比較溫和的，從供應端發(fā)力，而不是需求端，初衷只是不想讓房價漲得太快。

寧波：

寧波的調控在這幾個城市中算是范圍最廣、力度也相對較大的了，它涉及限購區(qū)域擴大、嚴控地價等諸多方面。不過，寧波調控有一個亮點在于，保障了剛需的購房需求：本市戶籍的無住房家庭、在本市有穩(wěn)定工作并已連續(xù)繳納24個月社會保險的非本市戶籍無住房家庭，或家庭成員屬于本市引進人才的非本市戶籍無住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房樓盤銷售中，優(yōu)先認購商品住房。

看得出，雖然寧波調控范圍廣，但更多的是規(guī)范，而不是打壓。

總結下，各地的調控除深圳和寧波外，其他地方力度不算太大，更多的只是調整預期，甚至有部分二線城市還放寬了落戶門檻，吸引更多的剛需。

而所謂的新一輪樓市調整，更多的是針對部分熱點城市，其他城市的樓市政策總體還是以托底為主基調。

據各政府官網，平安證券研究所不完全統(tǒng)計，今年2月偏松涉房類政策（含中央及地方）共出臺48條、占全部涉房類政策比重達83%，顯著高于疫情前1月水平；2月至5月偏松類涉房政策共出臺111項，占比69%。

樓市壓力仍在

一季度由于疫情影響，全國商品房銷售面積、新開工面積、房地產投資分別同比下降26.3%、27.2%與7.7%。但是3月份開始房企又追高拿地，土地市場升溫，溢價率上升。

其實在許多方面，由于滯后性，疫情的影響在下半年甚至明年才會陸續(xù)顯現(xiàn)出來，需求還沒有得到真正的釋放。此時假如融資環(huán)境或調控稍有收緊，地方房企的經營風險壓力就非常大。

所以下半年不排除更多熱點城市相繼出臺調控政策，但樓市政策總體仍以偏松為主。

部分非熱點城市扛不住了？

之前我在文章里說到過，一些非熱點城市的樓市需求并不旺盛，當?shù)胤科笥袕娏业慕祪r促銷的動機，而且當前全國樓市政策總體偏松，這說明絕大多數(shù)城市的樓市，不是人搶房，而是房等人。

據我在中部二線城市的房產中介朋友獲悉，該市新城區(qū)的不少樓盤滯銷，曾經的網紅樓盤也開始打折降價促銷，車位從開盤的10萬，2年左右的時間降到現(xiàn)在的7萬。甚至有的小區(qū)，18年年中交房，至今入住率還不到10%。

而這，只是國內絕大多數(shù)城市房地產市場的一個縮影。所以在此也告誡廣大剛需，所謂的搶房，并不說明市場有多火熱，只是因為限價導致價格倒掛，出現(xiàn)利潤，買到即賺到。剛需在買房時，千萬不要被這種自導自演的搶房大戲所迷惑，要買對，而不是買貴。

上半年，國內房地產雖然受到沖擊，但房企融資量價均明顯改善，寬貨幣的宏觀環(huán)境也會刺激更多的購房保值需求，也就是說，未來購房需求可能還會比預期的要稍多一些，但這些需求什么時候釋放，還未到時候，目前看下半年的不確定性依然很大。