9月23日，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》，核心內(nèi)容是提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例。

文件提到：

以?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）為單位確定計提方式。各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）可結(jié)合本地實際，從以下兩種方式中選擇一種組織實施： 一是按照當(dāng)年土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比逐步達(dá)到50%以上計提，若計提數(shù)小于土地出讓收入8%的，則按不低于土地出讓收入8%計提；二是按照當(dāng)年土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比逐步達(dá)到10%以上計提。

如何理解呢？

我們都知道，我國的土地性質(zhì)主要分為兩種，一是國有土地，二是集體土地。城市里的土地一般是國有土地，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般是集體土地。國有土地和集體土地最大的不同是，一個要繳納土地出讓金，另一個不用繳納。

隨著人口流入，城市面積不斷擴(kuò)張，意味著城市里的集體土地不夠用。這時地方政府會通過征地的方式把集體土地轉(zhuǎn)變了國有土地。過程是：“地方政府征地改變土地性質(zhì)賣給開發(fā)商商品房”。

土地性質(zhì)改變了土地的價格也大大提高，比如在一線城市，土地價格一下子可能提到幾萬元每平，賣地的收益主要由地方政府獲得。

地方政府賣地獲得收入可以用來辦學(xué)校、修地鐵、修公路、建圖片館等公共服務(wù)。

現(xiàn)在國家發(fā)布這份文件的意思是地方政府在獲得土地收入后必須有一定比例用來支持農(nóng)村農(nóng)業(yè)建設(shè)。具體的是分為兩種：要么是按照總收入扣除成本（比如拆遷等補(bǔ)償成本）后的50%提取，要么是按照總收入的8%或10%提取。

財政部的數(shù)據(jù)顯示： 2019年，地方政府性基金預(yù)算本級收入80476億元，同比增長12.6%,其中國有土地使用權(quán)出讓收入增長11.4%。

政府性基金主要是土地出讓金（賣地收入），這是一大巨大的收入，怎么用好很關(guān)鍵。一般而言過去這筆收入主要用在城市建設(shè)。

現(xiàn)如今，國家要求提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例，有什么影響？

9月23日，我在《不帶頭降價！開發(fā)商這樣表態(tài)，對房價的影響是什么？》一文中就說過：

房價是漲是跌，主要看的不是開發(fā)商，而是房子本身的成本。我們買一套100萬的房子，其中有70%-80%是土地成本，其實的才是建造成本、開發(fā)成本、運營成本，以及開發(fā)商的利潤。

那么土地成本就是一堆泥土的成本嗎？當(dāng)然不是，同樣是一塊地，在一線城市可能是5萬每平，但是在小村鎮(zhèn)可能是2000元每平。為什么差異那么大，主要是在大城市有更多的就業(yè)崗位、更高的薪資、更好的教育、更好的醫(yī)院以及更多的人生機(jī)遇。所以，你買一套房子買的不僅僅是居住權(quán)，更多是房子本身附加的資源。

又比如同一個城市，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房價達(dá)到20萬，而普通區(qū)域的房價僅有3萬。這種溢價主要是資源的溢價，而不是房子居住功能的溢價。所以我們買房子首先是確實具體城市，之后是看學(xué)位、交通、周邊配套等。

一個城市如果財政收入高，那么就可以建更好的學(xué)校、聘請更優(yōu)質(zhì)的教師、修建發(fā)達(dá)的地鐵、修建更發(fā)達(dá)的公共設(shè)施。而當(dāng)公共配套不斷完善時又會吸引更多的人口流入，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，獲得更多的財政收入，形成一個循環(huán)。

而現(xiàn)在國家要求提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例意味著農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例上升，城市的比例會適當(dāng)降低，影響主要是兩方面：

1、房價上漲的速度可能會受到制約。上面已經(jīng)說過了，房價對應(yīng)的是教育、就業(yè)、交通等資源，當(dāng)土地收益投入城市降低時，基建的更新速度會有所放慢。而當(dāng)農(nóng)村越來越好時，人口往大城市流入的趨勢不會變，但會有所減弱，這對樓市偏利空。

2、對農(nóng)村農(nóng)民是重大利好。農(nóng)村最大的短板是基建，我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)這樣一個問題，到了鄉(xiāng)下打個電話經(jīng)常沒信號、開個車路況不佳，現(xiàn)在好了，如果加大在農(nóng)村當(dāng)中的支出比重，那么對于鄉(xiāng)村建設(shè)、增加農(nóng)民收入是重大利好，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份。