臥床久病不起的樓市，似乎迎來了一些曙光。

央行層面，五一節(jié)前央行、外匯局發(fā)布《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》，其中包括延期還房貸、保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，以及針對個人房貸降首付、降房貸利率。幾天后央行再次發(fā)布文件，強調(diào)“執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求?！?/p>

此外，證監(jiān)會、銀保監(jiān)會均表示，支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，因城施策落實好差別化住房信貸政策，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融服務(wù)。

之所以央行和部委出臺如此政策，是因為一季度樓市數(shù)據(jù)確實慘淡。據(jù)統(tǒng)計，1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.77萬億元，同比增長0.7%，創(chuàng)下1998年以來最低增速；3月份,在70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有38個和45個，同比下降城市分別有29個和47個。

對于房企來說，融資渠道有了正面的信號，很多處在水深火熱中的中小房企看到了希望，融資渠道會更加多元化，比如證監(jiān)會專題會議明確表示要豐富科技創(chuàng)新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。數(shù)據(jù)顯示，1-4月份房地產(chǎn)境內(nèi)、境外債券融資共發(fā)行63筆，較上月減少23筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約617億元，環(huán)比減少30%，同比減少34%。

對于個人購房者來說，最低首付款比例、最低貸款利率和延期還房貸都是利好，但具體的還得看各地政策的落實情況。至少筆者所在城市的房貸利率，已經(jīng)從最高6.125%跌至現(xiàn)在的5%左右。在不少解封后的城市，降價出售不絕于耳，當(dāng)?shù)貥鞘姓谙蛸I方市場轉(zhuǎn)變。

顯然，如果說現(xiàn)在是所謂的樓市拐點并不現(xiàn)實，也是不負(fù)責(zé)任的，畢竟大家的預(yù)期還沒起來，即使房貸利率下降了，老百姓依然不敢買房，企業(yè)不敢貸款擴大規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，4月份人民幣新增貸款增加6454億元,同比減少8231億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。但對于換房來說，不乏是一個好時機。

首先，地方上看，許多城市都處于買方市場，剛需房或許賣不到一個好價錢，但是置換改善方面在價格上更有主動性，特別是二手房。一買一賣對抵一下，再加上房貸利率處于下行區(qū)間，總體還是合算的。其次，宏觀上看，進(jìn)入第二季度，整個房地產(chǎn)市場或許會進(jìn)入良性循環(huán)階段，價格逐漸回歸理性是大趨勢。隨著各層面頻頻吹暖風(fēng)，市場預(yù)期不足，新增需求銳減，人們更傾向于確定性更大的現(xiàn)房銷售，剛改需求在增加。再者，目前剛需大多都是15-17年上的車，5年過去了，他們大多面臨著學(xué)區(qū)轉(zhuǎn)換、二胎等情況，同時自己也攢了點錢，又恰巧遇到房貸利率走低，將原有住房賣掉置換，既能改善居住環(huán)境又能保持一定的現(xiàn)金資產(chǎn)，不失為一種好的選擇。最重要的是，當(dāng)前不少房企面臨著資金壓力，而期房正是這種窘境的犧牲品，付了首付后房子爛尾的新聞比比皆是。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%，商品房銷售額29655億元，同比下降22.7%。同樣是一季度，鄭州、宜昌、南寧等多個非熱點城市的二手房市場，在下調(diào)貸款首付比和房貸利率方面都在松綁。而二手房正是改善型需求的主戰(zhàn)場。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度貝殼50城二手房成交量環(huán)比增長約7%，其中2、3月連續(xù)環(huán)比回升，3月環(huán)比增速超過40%，3月成交量恢復(fù)至去年7月的水平。作為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳樓市，4月下旬，福田、南山、寶安等區(qū)二手房成交量環(huán)比增長近100%。4月前三周深圳二手房成交量已超1300套。

總之一句話，考慮錯峰上車。當(dāng)前市場的預(yù)期和信心依然不足，再加上前期恒大和新力事件，解封后中短期內(nèi)新房市場不大可能迎來報復(fù)性消費，但二手房這個現(xiàn)房市場，無論是首套還是二套，在后疫情時代將是一個主流趨勢。