更令市場(chǎng)擔(dān)憂的是，根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份M2增速達(dá)10.5%，但無論是居民貸款還是企業(yè)貸款均已降至冰點(diǎn)，其中住房貸款減少605億元，消費(fèi)貸款減少1044億。這說明居民的消費(fèi)、買房意愿降低，企業(yè)融資擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營的意愿也降低了。

數(shù)據(jù)：央行發(fā)布，圖片：國民經(jīng)略公號(hào)

其實(shí)也不難理解，今年奧密克戎疫情在我國多地出現(xiàn)，疊加俄烏沖突加劇、美聯(lián)儲(chǔ)加息，市場(chǎng)信心確實(shí)受到極大沖擊。在各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不及預(yù)期的情況下，僅依靠基建難以實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的目標(biāo)，作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)勢(shì)必也要挑起“重?fù)?dān)”。

在這種背景下，央行超預(yù)期給出房貸“降息”政策，正是希望在“房住不炒”的前提下，使房地產(chǎn)更好地發(fā)揮出刺激經(jīng)濟(jì)的作用。并且可以預(yù)計(jì)，如果房地產(chǎn)行業(yè)沒有看到明確的回暖跡象，松綁政策大概率還會(huì)延續(xù)，而不是“曇花一現(xiàn)”。

2.政策持續(xù)夯實(shí)，行業(yè)基本面有望迎來邊際改善

房地產(chǎn)受政策影響明顯，從歷史情況來看，過往每輪政策持續(xù)寬松，往往會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性提升，隨后基本面逐漸出現(xiàn)邊際改善。但地產(chǎn)板塊的行情通常不會(huì)等基本面改善才啟動(dòng)，據(jù)興證策略《深度復(fù)盤：四輪地產(chǎn)寬松行情和啟示》（2022.4.9發(fā)布）的研究顯示，過去15年中共有四輪“穩(wěn)增長(zhǎng)”下的地產(chǎn)行情，均發(fā)生于政策和行業(yè)的底部拐點(diǎn)附近，特別是在中央確認(rèn)國家層面的地產(chǎn)調(diào)控放松后，地產(chǎn)板塊大概率迎來加速上漲。

根據(jù)政策與行業(yè)基本面，這四輪行情又可以劃分為兩個(gè)階段：

第一階段（政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?地產(chǎn)基本面下行）：政策放松初期，地產(chǎn)基本面仍在惡化，行情主要受政策放松驅(qū)動(dòng)，具有明顯的絕對(duì)收益和超額收益。

第二階段（政策維持寬松+基本面改善）：基本面改善和依然寬松的政策共同催化地產(chǎn)股繼續(xù)上漲，這一階段的絕對(duì)收益和相對(duì)收益甚至超過第一階段。

當(dāng)前房產(chǎn)調(diào)控寬松方向確定，但政策后續(xù)還有推進(jìn)空間，且地產(chǎn)銷售、房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)如今也是惡化狀態(tài)，以史為鑒，可以推測(cè)地產(chǎn)正處于“政策轉(zhuǎn)向+基本面下行”的第一階段，有望繼續(xù)取得絕對(duì)收益和超額收益。

投資往往買的是預(yù)期，參照歷史經(jīng)驗(yàn)，此時(shí)正適合逢低布局地產(chǎn)板塊，未來隨著政策逐漸夯實(shí)，行業(yè)基本面改善，或許投資者有望收獲一輪“戴維斯雙擊”。

當(dāng)然，我們也要看到地產(chǎn)行業(yè)格局已產(chǎn)生明顯變化：一是隨著人口出生率下降及老齡化加劇，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸從增量轉(zhuǎn)入存量發(fā)展；二是在政策與市場(chǎng)淘洗之下，無實(shí)力的中小房企正在加速出清，有實(shí)力的龍頭房企市占率提升，行業(yè)集中度加強(qiáng)。

因此，投資者應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注成長(zhǎng)空間更大的龍頭房企，或許能收獲更多超額收益。

3.一鍵投資龍頭房企，推薦這個(gè)好指數(shù)

想要一鍵投資龍頭房企，其實(shí)有個(gè)很好用的工具——中證全指房地產(chǎn)指數(shù)。

這個(gè)指數(shù)打包了中證全指樣本股中的所有房地產(chǎn)行業(yè)股票，其中前十大權(quán)重股聚焦于經(jīng)營穩(wěn)健的龍頭房企，如保利、萬科、招商蛇口、金地集團(tuán)、華僑城等，權(quán)重占比達(dá)到了46.34%。

數(shù)據(jù)：中證指數(shù)官網(wǎng)，截至2022.5.17

指數(shù)當(dāng)前的市凈率僅為0.95倍，百分位5.86%，位于指數(shù)發(fā)布以來的低點(diǎn)；指數(shù)當(dāng)前的股息率達(dá)4.07%，百分位94.38%，位于指數(shù)發(fā)布以來的高點(diǎn)（數(shù)據(jù)：烏龜量化，截至2022.5.17）。

聚焦龍頭股、低估值、高股息，這樣的指數(shù)在震蕩市中往往能顯現(xiàn)出更好的抗波動(dòng)能力。

自基日以來，指數(shù)累計(jì)錄得346.78的漲幅，優(yōu)于同期深證地產(chǎn)、滬深300的表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)：Wind，截至2022.5.17

房地產(chǎn)ETF基金（515060）正是緊密跟蹤該指數(shù)的基金，跟蹤偏離度和跟蹤誤差較低。該只基金成立于2019年11月，由老牌基金公司華夏基金發(fā)行并管理，基金經(jīng)理為李俊，2008年加入華夏基金至今。

近一個(gè)月該基金份額增長(zhǎng)明顯，可見市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)板塊及該基金的關(guān)注度正在提升。

基金在場(chǎng)外還設(shè)有華夏中證全指房地產(chǎn)ETF聯(lián)接（A類 008088；C類 008089）。

所謂發(fā)起式基金，即基金發(fā)起人在基金發(fā)起時(shí)認(rèn)購不低于1000萬份額，并承諾持有至少三年。這種募集方式，相當(dāng)于與投資人共進(jìn)退了。

數(shù)據(jù)：基金2022.Q1報(bào)告

并且場(chǎng)外基金對(duì)偏好定投的投資者來說，相對(duì)更方便。

定投一定程度上可以撫平波動(dòng)，改善投資者持有基金的體驗(yàn)，更有利于堅(jiān)定長(zhǎng)期持有的信心，提高收益兌現(xiàn)的概率。因而在操作策略上，我們建議投資者不妨考慮以分批買入或定投的方式投資華夏中證全指房地產(chǎn)ETF聯(lián)接（A類 008088；C類 008089）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：基金的過往業(yè)績(jī)并不預(yù)示其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證。投資者在進(jìn)行投資前請(qǐng)認(rèn)真閱讀《基金合同》、《招募說明書》等法律文件，了解基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗(yàn)、資產(chǎn)狀況等判斷基金是否和投資人的風(fēng)險(xiǎn)承受能力相適應(yīng)，根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力購買基金。市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎。本產(chǎn)品由華夏基金發(fā)行與管理，代銷機(jī)構(gòu)不承擔(dān)產(chǎn)品的投資、兌付和風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任。