1月6日，波哥聊樓市之2023年十大趨勢發(fā)布會(huì)在線上啟動(dòng)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波以“沒有一個(gè)冬天不可逾越”為主題解讀“2023年樓市十大趨勢”。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了諸多挑戰(zhàn)，相較于2021年的“緊”，2022年的關(guān)鍵詞基本以“松”為主，旨在推動(dòng)樓市“寒冬”回暖。

2022年，我們經(jīng)歷了較為嚴(yán)峻的疫情形勢，房地產(chǎn)行業(yè)也受到疫情的沖擊，但疫情其實(shí)是短期影響市場波動(dòng)的因素，真正影響房地產(chǎn)的是長期因素改變。未來，隨著疫情管控精準(zhǔn)化，疫情對(duì)市場短期影響越來越小，更多是市場自身影響。

正如四季輪回，冬天過后春天就會(huì)到來，沒有一個(gè)冬天是不可逾越的。那么，2023年市場會(huì)如何變化發(fā)展呢？讓我們從政策、房價(jià)、房企、租賃等層面，逐一透視2023年的行業(yè)圖景。

趨勢一：我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新周期

“路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索”，2022年是房地產(chǎn)的“政策大年”，我們看到的是降準(zhǔn)降息、限購放松、三箭齊發(fā)、房企紓困、保交樓等熱詞，都是積極推動(dòng)市場復(fù)蘇的動(dòng)作。

縱觀樓市，可以將2022年分成兩個(gè)階段，上半年通過“穩(wěn)需求”來“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”，下半年通過“保供給”來“穩(wěn)信心”。

通過金融調(diào)控的發(fā)力，推動(dòng)房企解決資金問題，切實(shí)推進(jìn)“保交樓”的實(shí)施效果，實(shí)現(xiàn)行業(yè)紓困。在需求側(cè)，地方穩(wěn)樓市政策發(fā)布頻次突破歷史極值，2022年以來樓市松綁政策涉及270余個(gè)省市地方，三四線城市占到近8成以上。各地共發(fā)布政策頻次700余次，在5月發(fā)布頻次出現(xiàn)峰值。

在供給側(cè)，下半年后以優(yōu)化土拍規(guī)則、放松預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、政府回購、組織團(tuán)購等政策開始密集出臺(tái)。公積金支持政策及信貸政策在各地運(yùn)用作為廣泛，有50%以上的省市地方都出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定；尤其是公積金政策調(diào)整方式靈活多樣，在5月以后成為最主要的樓市松綁政策之一。

從落地情況來看，從“因城施策”到“一城一策”各地都有不同的政策放松。事實(shí)上，穩(wěn)樓市政策對(duì)市場的影響也有所不同。

從三種不同市場來看，對(duì)于高潛力城市而言，政策放松力度普遍較小，市場受政策擺動(dòng)影響因素低，內(nèi)驅(qū)動(dòng)力充足，回暖周期普遍較其他城市快，整體也起到壓艙石的作用；對(duì)于較高、中等城市潛力城市而言，政策放松力度普遍較大，對(duì)市場產(chǎn)生一定影響，但回暖周期需依靠城市自身韌性，表現(xiàn)不一；對(duì)于一般城市潛力城市而言，政策放松力度較大，部分城市由于本身購房政策較寬松，政策繼續(xù)放松力度有限，對(duì)市場產(chǎn)生一定影響，但這類城市回暖周期普遍較長。

2023年的政策方向，我們可以從四個(gè)層面進(jìn)行預(yù)判：

1.住房雙軌制進(jìn)一步完善

二十大后，在制度層面將完善住房雙軌制、逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)間可能會(huì)延至下輪市場上漲階段，即2024至2025年。

2.優(yōu)化房企融資

各項(xiàng)融資渠道重新開閘，優(yōu)質(zhì)房企將重獲生機(jī)，整個(gè)行業(yè)可能會(huì)迎來一波重組并購潮，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步緩釋。此外，增量資金對(duì)于項(xiàng)目端的支持和“保交樓”的落實(shí)，將有助于穩(wěn)定居民預(yù)期。

3.需求端政策仍有下調(diào)空間

涉及“四限”、首付比例、二套認(rèn)定等增量政策有望進(jìn)一步出臺(tái)，5年期LPR仍有下調(diào)空間。同時(shí)，對(duì)于存量首套高利率按揭貸款，利率也有望適度下調(diào)。優(yōu)先覆蓋于政策還有下調(diào)空間且前期政策出臺(tái)對(duì)市場作用較小的城市。

4.支柱產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下游齊發(fā)展

在確定房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)后，在2023年的各項(xiàng)鼓勵(lì)性政策會(huì)加快出現(xiàn)，包括房地產(chǎn)上下游企業(yè)，及政策提到的養(yǎng)老地產(chǎn)、智能家居市場等都會(huì)有長足的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)進(jìn)入到一個(gè)新的周期，2022年我們面臨了很多的考驗(yàn)，但是政策上也給到了許多的指引方向。

趨勢二：房價(jià)快速兩極分化

“千磨萬擊還堅(jiān)勁，任爾東西南北風(fēng)”，房價(jià)的變化和趨勢是老百姓普遍關(guān)心的話題。從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，截至2022年11月，70個(gè)大中城市有超過62個(gè)城市的二手房房價(jià)下跌。房價(jià)現(xiàn)在正在進(jìn)入一個(gè)K型的分化，部分城市的房價(jià)還是繼續(xù)往上走，另有一部分城市的房價(jià)在下行。

1.豪宅化趨勢將會(huì)在一二線城市長期延續(xù)

高端住宅每年的成交占比都在逐步增長，而在2022年更是出現(xiàn)明顯上漲，樓市調(diào)整對(duì)其影響較小；高端住宅需求主要集中在一二線城市，如2022年長沙的大戶型成交占新房近一半比例。長遠(yuǎn)來看，高端需求依舊為這些城市需求主力，而其他需求逐步會(huì)擠壓到保障性住房和二手房市場中去。

2.三四線城市中低價(jià)位住宅占比或持續(xù)提升

中低價(jià)位住宅主要存在四五線城市，隨著房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，這部分城市的中低價(jià)位住宅占比出現(xiàn)急劇攀升；從中低價(jià)位住宅成交占比相對(duì)較高的城市來看，都是人口相對(duì)流出，經(jīng)濟(jì)體量不大，未來發(fā)展?jié)摿^弱的城市。

3.受限于收入預(yù)期及剛需消失，中端改善也會(huì)減少

居民儲(chǔ)蓄額快速增長，相比10年前的收入增長帶動(dòng)的儲(chǔ)蓄增長不同，主要是對(duì)未來預(yù)期不足而導(dǎo)致的儲(chǔ)蓄增長；20年高速增長的房地產(chǎn)交易量已完全透支剛需，當(dāng)前房地產(chǎn)需求逐步會(huì)從剛需向改善轉(zhuǎn)變，那么預(yù)期不足將會(huì)促使這部分需求延期或消失。

4.搖號(hào)搶房短期或?qū)⒅鸩綔p少，新房限價(jià)依舊是房價(jià)倒掛的主要因素

對(duì)于新房的限價(jià)，核心40城市的掛牌價(jià)格開始下跌，是多數(shù)城市一二手倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)緩解的主要因素；從倒掛現(xiàn)象緩解和嚴(yán)重的兩類城市中抽象樣本城市來看，基本上二手房價(jià)格下跌城市倒掛現(xiàn)象緩解，二手房上漲城市倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。限價(jià)政策不取消，倒掛現(xiàn)象也不會(huì)消失。

趨勢三：既要保交樓也要保房企

“魚，我所欲也，熊掌，亦我所欲也?！?，我們應(yīng)該“保交樓”還是保房企？2022年各地樓盤停工引發(fā)關(guān)注。7月開始，全國性“保交樓”發(fā)聲，防范金融性風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)民生、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)?！氨＝粯恰逼鋵?shí)是在2022年非常關(guān)注的一點(diǎn)，不只是2022年，在2023年也是受到特別關(guān)注的，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議明確提到了，“保交樓”是穩(wěn)民生重要的前提。各地方性落地細(xì)則，緩解房企資金壓力的當(dāng)務(wù)之急。

 01保房企迫在眉睫

1. 實(shí)力品牌房企項(xiàng)目更有保障

58安居客房產(chǎn)研究院結(jié)合“樓盤交付信心指數(shù)”研究模型，通過項(xiàng)目交房保障力、房企健康保障力、市場熱度保障力三個(gè)維度對(duì)部分城市的交付能力進(jìn)行了綜合測評(píng)，并形成“樓盤交付信心指數(shù)榜”。在11月榜單中，鄭州的萬科、保利和華潤的項(xiàng)目共占據(jù)15席，這三家房企在鄭州深耕多年，實(shí)力不容小覷，2022年已逐漸形成“三足鼎立”之勢。由此可見，當(dāng)前實(shí)力品牌房企的項(xiàng)目“交付力”相對(duì)來說會(huì)更有保障。

2.時(shí)隔20年再明確，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)

近期，高層頻頻表態(tài)房地產(chǎn)業(yè)的重要性。2022年12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴更是直接強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年以來，房地產(chǎn)被稱作是支柱行業(yè)，高層僅有寥寥數(shù)次表態(tài)。此次重提，也可以對(duì)來年房地產(chǎn)政策的大致走向窺見一二。

3.土地收入對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)度穩(wěn)中有升

根據(jù)財(cái)政部公布的各年度年財(cái)政收支情況，國有土地使用權(quán)出讓收入，近年已達(dá)到30%左右。土地財(cái)政的依賴度，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

4.2022年房地產(chǎn)底部徘徊，房企面臨生存挑戰(zhàn)

2022年，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)，在防炒作、去產(chǎn)能、降杠桿等系列政策的影響下，疊加疫情防控和內(nèi)外部其他因素的影響，房地產(chǎn)步入了底部區(qū)間，市場持續(xù)冰凍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也迎來了最嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。一方面，市場信心低迷，商品房交易走低，企業(yè)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)困難；另一方面，資金回籠周期延長，保交樓任務(wù)壓力加大；第三是房企的債務(wù)暴雷，引發(fā)連鎖負(fù)面反應(yīng)，加劇了觀望的情緒。

5.開發(fā)商銷售不暢，業(yè)績普遍縮水

2022年，受整體市場持續(xù)低迷影響，房企的銷售業(yè)績普遍下滑。2022年1-11月，千億房企減至19家，去年同期這一數(shù)據(jù)為35家，2021整年千億房企41家。而排名前三十的房企中，僅有三家開發(fā)商的業(yè)績正增長，其余均出現(xiàn)不同程度下滑，最大跌幅甚至超70%。

6.“保房企”迫在眉睫

2021年年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2017年來首次低于固定資產(chǎn)投資增速，且2022年增速差距不斷擴(kuò)大，固定資產(chǎn)投資更多由基建帶動(dòng)。2022年1月開始房企到位資金增速一直處于負(fù)增長。投融資規(guī)模持續(xù)下滑，當(dāng)前市場環(huán)境下開發(fā)商投資意愿及能力均較弱。

2022年，房企受困于資金回籠放緩，疊加融資環(huán)境收緊，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加大，展期和實(shí)質(zhì)違約的金額，以及涉及房企的數(shù)量，均較往年大幅增加。2022年展期的房企多達(dá)23家,發(fā)生實(shí)質(zhì)違約的房企共9家。

7.只有“既保交樓又保房企”才能打通市場循環(huán)

只有直接作用在房企身上，才能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、防風(fēng)險(xiǎn)，打通市場循環(huán)，更有利于消費(fèi)者信心的恢復(fù)，而非“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。

失速之下，救市提振信心已成共識(shí)。2022年以來，房地產(chǎn)市場逐漸步入失速的通道中，調(diào)控政策的風(fēng)向也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，重心從降產(chǎn)能、去杠桿、防炒房，轉(zhuǎn)移到提信心、化風(fēng)險(xiǎn)、促需求等方面。近期，刺激政策更是利好迭出，至少釋放了三大信息：

①擴(kuò)大內(nèi)需提升至戰(zhàn)略高度，住房改善需求予以重視和支持；

②不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是底線，優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先化解；

③房地產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)目標(biāo)，是向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

02哪些房企能活下來？

目前政策的變化，對(duì)于房企，尤其是供應(yīng)側(cè)房企融資端的修復(fù)，已經(jīng)做的非常到位了，金融“十六條”、三箭齊發(fā)，既能通過股權(quán)融資，又能通過債券融資，又能向銀行做一些信貸，三箭齊發(fā)，整個(gè)融資渠道應(yīng)該能開盡開了。

哪些房企在新的發(fā)展模式下，更能有優(yōu)勢的存活機(jī)會(huì)？

1.優(yōu)質(zhì)的頭部房企。這是在中央層面明確表態(tài)要支持優(yōu)質(zhì)的頭部房企的，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上也明確說了，從這個(gè)鏈路上來說，優(yōu)等生肯定是被優(yōu)先救助的，包括五大行在內(nèi)的銀行，都是先授信給碧桂園、萬科、龍湖、金地、招商等優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)。

2.“三道紅線”綠檔房企。2021年1月1日，全面實(shí)行的“三道紅線”政策，是針對(duì)所有開發(fā)商劃出的三個(gè)指標(biāo)，分別為：①剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；②凈負(fù)債率大于100%；③現(xiàn)金短債比小于1。其中，一道都沒踩中的房企，被歸為綠檔。當(dāng)前，雖然該政策的執(zhí)行度和關(guān)注度逐漸淡去，但仍不失為房企穩(wěn)健發(fā)展的一個(gè)參考指標(biāo)。

3.拿地補(bǔ)倉未來有貨可賣的房企。2022年，雖然不少房企在土地市場表現(xiàn)出“躺平”的姿態(tài)，但是也有不少房企積極補(bǔ)倉，加之去年的拿地動(dòng)作，2021-2022買地前五的房企新增土地貨值均超5000億。其中，保利發(fā)展、碧桂園近兩年累計(jì)新增的土地貨值均超6000億；萬科、中海、華潤的新增貨值分別達(dá)5518億、5159億和5109億。此外，綠城中國、招商蛇口、龍湖集團(tuán)等房企的新增土地貨值，均在3000億以上。對(duì)于這類的房企來說，可能更有多的機(jī)會(huì)。

    4.聚焦主航道，穩(wěn)扎穩(wěn)打不激進(jìn)的房企。這方面的正向典范，如萬科、綠城、龍湖等優(yōu)質(zhì)的民營成分房企，以及保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口等為代表的國央企。發(fā)展腳步邁的太快，抑或是產(chǎn)業(yè)布局上過于多元化，容易發(fā)生暴雷等風(fēng)險(xiǎn)，最終難在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的大潮中深耕下去。

趨勢四：租賃業(yè)務(wù)快速發(fā)展，營收難頂半邊天

“長安米貴，居大不易”，對(duì)于很多新青年來說，到一個(gè)城市最先選擇的就是租房。那么，未來是不是很多人要租一輩子的房子呢？租賃是不是能撐起半邊天呢？人們會(huì)不會(huì)改變對(duì)于租房需求的認(rèn)識(shí)呢？

1.行業(yè)生態(tài)優(yōu)化，市場進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展階段

整個(gè)房地產(chǎn)的推進(jìn)，一定不只有商品房和買賣房交易，租賃也是一個(gè)最重要當(dāng)中的一環(huán)。2022年住房租賃政策端以完善監(jiān)管、支持推進(jìn)保障性租賃住房落地為主要方向，對(duì)住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)、承租人等市場主體權(quán)益進(jìn)一步規(guī)范完善，有利于行業(yè)長期健康發(fā)展。

從全國來看，安居客全國40城的租賃價(jià)格指數(shù)顯示，40城租金漲跌各半，平穩(wěn)中有分化。人口規(guī)模穩(wěn)定及產(chǎn)業(yè)支撐較強(qiáng)城市，價(jià)格表現(xiàn)更強(qiáng)，如北上廣杭；人口輸入型及旅游型城市，受疫情影響更顯著。

2.下半年租賃轉(zhuǎn)弱，市場信心不足

2022年，受到國內(nèi)多地疫情反復(fù)的影響，畢業(yè)租賃旺季缺席。三季度開始市場供需持續(xù)走弱，市場掛牌持續(xù)縮量，在一定程度上對(duì)掛牌價(jià)格起到了支撐作用。

從各城市租賃市場情況來看，北京、上海、廣州2022年租賃價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，深圳市場供需持續(xù)低迷影響，價(jià)格表現(xiàn)較弱，月度波動(dòng)幅度更顯著。二線城市中，房價(jià)更高的杭州、成都租賃價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)更強(qiáng)，重慶、西安價(jià)格走勢整體趨弱。疫情后成都供需回升，其它城市二季度供需持續(xù)低迷。

從需求端來看，一二線城市，中低價(jià)格需求仍是主力，均呈現(xiàn)中低需求占比下降，而以白領(lǐng)為主的中端需求相對(duì)穩(wěn)定，占比小幅上漲。

3.租賃業(yè)務(wù)快速發(fā)展，但營收難撐半邊天

一些房企自2017年開始布局租賃住房業(yè)務(wù)，并將其定位為主航道業(yè)務(wù)。經(jīng)過五年發(fā)展，對(duì)于目前營收保持在千億級(jí)別的房企而言，租賃業(yè)務(wù)的體量及營收貢獻(xiàn)仍相對(duì)較小，中短期內(nèi)難以對(duì)沖主營業(yè)務(wù)下降帶來的影響。

租賃只有讓大家更安心、租金更穩(wěn)定，整個(gè)租賃市場未來才會(huì)發(fā)展得越好，這也是我國未來不斷推進(jìn)的重點(diǎn)方向之一，2023年還是保障性租賃房源快速增加的年份。

趨勢五：保障房，保障中低收入群體

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，我們每個(gè)人都想擁有自己的小窩，哪怕不是我自己的，也希望能夠租一個(gè)比較好的小窩。保障房其實(shí)是國家保障很多人住房的一個(gè)重要的方式，那保障房到底保障了誰呢？

2021年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，確立了今后我國要以“公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房”三位一體的住房保障體系，主要由租賃類住房承擔(dān)保障性居住問題的解決。

“三位一體”是兩種方式，一個(gè)是租房解決，一個(gè)是產(chǎn)權(quán)買房解決，但是租房解決里面又分成兩塊，一個(gè)是叫公租房，一個(gè)是叫保障性租賃住房。

不同城市各有差異，我們可以從2個(gè)城市來看：

1.上海：“四位一體”租購并舉住房

“四位一體”租購并舉住房制度體系下，住房保障體系以保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房為重點(diǎn)。

在這一保障體系里，租賃的比例高于產(chǎn)權(quán)比例，“十三五”期間，租賃房占比是53%，半壁江山，到“十四五”期間占比依然達(dá)到了42%，也是將近一半的格局。租賃的體系是通過租賃解決大家保障的問題，是上海的思路所在。

2.深圳：“4+2+2+2”住房供應(yīng)和保障體系

深圳“二次房改”構(gòu)建“4+2+2+2”住房供應(yīng)和保障體系，由商品房供應(yīng)為主的住房體系，轉(zhuǎn)向以具有保障性的公共住房（含人才住房、安居型商品房和公共租賃住房）為主導(dǎo)的供應(yīng)體系。

深圳土地供應(yīng)向公共住房傾斜，但結(jié)合2017年-2022年公共住房及自持租賃住房用地供應(yīng)情況，可售占比更高，達(dá)到六成。凡是對(duì)于人才有需求的城市，這個(gè)是比較值得借鑒的模式。

從未來發(fā)展方向來看，“十四五”期間，保租房一定是政府重點(diǎn)推進(jìn)的大力的方向，從住建部的規(guī)劃來看，“十四五”期間保障性租賃住房為900萬套。大城市為主的，占各城市新增供應(yīng)量的20%-45%。一線城市大約是占到了整體24%，規(guī)模在40萬套以上；從總量來看，二線城市數(shù)量多，所以二線城市整體占比58.9%左右，強(qiáng)二線省會(huì)規(guī)模15萬套以上，與一線城市單個(gè)城市40萬套以上差別還是有點(diǎn)大的。

從供應(yīng)來看，五大渠道保供應(yīng)，公募REITs金融支持。人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，主要通過新建①集體經(jīng)營性建設(shè)用地；②企事業(yè)單位自有土地；③新供應(yīng)國有建設(shè)用地；配建④產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)配套用地；改建⑤閑置商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋這5大渠道擴(kuò)大供應(yīng)。

未來，公募REITs金融支持將打通“投、融、建、管、退”有效貫通的閉環(huán)發(fā)展模式。2022年發(fā)了4只REITs，包括中金廈門安居、紅土深圳安居、華夏北京保障房和華潤有巢，預(yù)計(jì)現(xiàn)金分派率都在4%以上，市場關(guān)注度非常高。

趨勢六：Z世代職業(yè)追求性價(jià)比

“長江后浪推前浪，浮事新人換舊人”，樓市也在不斷迎來新的人群，Z世代是指1995年-2010年生人，他們是網(wǎng)絡(luò)的原住民，而且是互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的原生代，自主性非常強(qiáng)。那么，Z世代到底有什么購房偏好？

1.年輕且有規(guī)劃

通過調(diào)研顯示，對(duì)于買房這個(gè)事情，Z世代有明確的規(guī)劃及目的性。72.8%的Z世代青年在5年內(nèi)有置業(yè)計(jì)劃，其中95后的青年購房需求較為迫切。超六成00后青年在5年內(nèi)有購房計(jì)劃，另有1/3的00后青年尚無購房打算。

38.8%的Z世代青年購房是為了追求穩(wěn)定居所，27.1%的Z世代青年購房是為了結(jié)婚。00后青年購房的主要原因是為了追求穩(wěn)定居所，占比44.4%，為子女教育購房的00后青年占比22.2%。

對(duì)于置業(yè)城市的選擇，72.1%的Z世代青年都傾向在工作城市（包括家鄉(xiāng)城市與工作城市相同）買房，其主要原因是追求工作城市生活條件的便利性、職業(yè)發(fā)展及子女教育等。另有11.6%的Z世代青年選擇在工作城市周邊購房，16.3%的Z世代青年選擇回家鄉(xiāng)城市置業(yè)， 促使他們離開工作城市購房的首要原因是房價(jià)問題。

2.追求性價(jià)比

Z世代青年傾向于購買90-120平方米、三居室的房源，一線城市中，選擇90平方米以下、120平方米以上房源的青年占比高于新一線城市青年?？們r(jià)范圍在100-200萬的房源最受Z世代青年們的歡迎。00后青年更傾向選擇總價(jià)在50-100萬的房源，95后青年更傾向選擇總價(jià)為100-150萬的房源。一線城市的95后青年則更關(guān)注200-300萬房源；新一線城市的95后青年對(duì)100-150萬房源更感興趣，00后新一線青年則更為在意50-100萬的房源。

Z世代青年在選擇房源時(shí)，主要的考慮因素是生活的便利性，其次是小區(qū)的整體環(huán)境。00后青年除生活便利性外，對(duì)于房源的價(jià)格、與上班地點(diǎn)的距離也是主要考慮的因素；95后則更追求性價(jià)比，對(duì)于生活便利性、小區(qū)環(huán)境、價(jià)格都較為關(guān)注。

3.務(wù)實(shí)、獨(dú)立、樂于奮斗

Z世代青年中有35.7%的人選擇購房時(shí)首付三成，有43.5%的Z世代青年選擇二十年的還貸年限。首付資金的來源，41.1%的Z世代青年表示應(yīng)與另一半共同承擔(dān)，30.6%的青年首付靠自己攢錢，選擇靠父母支持的Z世代青年占比僅24.2%。00后青年獨(dú)立意愿更強(qiáng)，選擇靠自己，及與另一半共同奮斗的占比基本相同。

還款方式方面，54.0%的Z世代青年傾向選擇等額本息（每月還款金額相同）的還款方式。60.4%的Z世代青年傾向每月的房貸占收入的比例在30%-40%左右。四成00后青年月供與收入的最佳占比為30%。而青年整體由于年齡的增長及收入水平的提高，能接受更高的還貸金額及更大的月供收入占比。

趨勢七：全面推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化

“擇一城終老，攜一人白首”，每個(gè)人都希望在一個(gè)適合自己的城市生活。在各城市人才政策頻出，“搶人大戰(zhàn)”的背景下，人們可以選擇的居住范圍越來越大，不過人們選擇的依據(jù)是什么呢？

我們從城市、社區(qū)層面梳理了一個(gè)理想居住生活評(píng)價(jià)框架，由此劃分出三個(gè)城市梯隊(duì)，第一梯隊(duì)里是一線城市和強(qiáng)二線城市，以省會(huì)城市為主；第二個(gè)梯隊(duì)是風(fēng)景秀麗、較為宜居的中小城市；第三梯隊(duì)則是競爭力與生活壓力都較低城市，房價(jià)也較前兩個(gè)梯隊(duì)更低。城市沒有好壞之分，只有適不適合自己的差異。在這個(gè)理想居住生活情況下，可以自由選擇適合自身的城市。

因此，未來將全面推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，大中小城市因城施策，完善宜居宜業(yè)功能。一線、二線、三四線城市全面布局試點(diǎn)；機(jī)制、可持續(xù)、配套制度全面發(fā)力。

城市更新是下一步非常重要的話題，目前高能級(jí)城市已圍繞制度細(xì)化、規(guī)劃可持續(xù)、垂直配套措施，進(jìn)行全面推進(jìn)?，F(xiàn)階段，全國城市發(fā)展進(jìn)展各異，城市更新更要因地制宜，因城施策。

例如，上海強(qiáng)調(diào)行政區(qū)統(tǒng)籌、加大市場參與度，注重生活綜合配套供給和制度健全；廣州強(qiáng)化政府主導(dǎo)，精細(xì)化運(yùn)營，注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，資源整合；滁州則是政府強(qiáng)主導(dǎo)、片區(qū)大規(guī)模改造為主；老舊小區(qū)、基建為主，完善綜合性服務(wù)中心功能。

不同城市更新改造的路徑會(huì)各有差異，人們選擇哪種類型的城市，就更能享受到對(duì)應(yīng)城市未來發(fā)展紅利所賦予的機(jī)遇。

趨勢八：經(jīng)紀(jì)公司布局向核心城市聚集，經(jīng)紀(jì)人學(xué)歷水平提升

“窮則變，變則通，通則久”，樓市變動(dòng)勢必會(huì)帶動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的變動(dòng)，那么，整個(gè)行業(yè)經(jīng)紀(jì)人開始內(nèi)卷了嗎？

從調(diào)研數(shù)據(jù)來看，疫情期間，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要業(yè)務(wù)來源以租賃業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)收入為主，二手房買賣業(yè)務(wù)的收入下降21.2個(gè)百分點(diǎn)，二手房租賃業(yè)務(wù)的收入占比有明顯提升，說明疫情期間租房的客戶占比相對(duì)增多，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也把精力向租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

疫情期間網(wǎng)絡(luò)端口是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要的線上作業(yè)工具，選擇此項(xiàng)的經(jīng)紀(jì)人占比75.9%。在目前市場情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人愈發(fā)求穩(wěn)，更愿意選擇穩(wěn)定且使用操作熟練的工具。私域流量、短視頻及直播等方式也在越來越多的被應(yīng)用。

在此背景下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)呈現(xiàn)一下六大趨勢變動(dòng)：其一，經(jīng)紀(jì)公司布局向核心城市聚集、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；其二，經(jīng)紀(jì)公司擴(kuò)大租賃業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)人重心向租賃傾斜；其三，經(jīng)紀(jì)公司多元業(yè)務(wù)布局增強(qiáng)社區(qū)粘性；其四，經(jīng)紀(jì)人學(xué)歷提升，校企合作提升從業(yè)人員素質(zhì)；其五，經(jīng)紀(jì)人深化維系客戶，提升客戶滿意度；其六，經(jīng)紀(jì)人深化線上，加強(qiáng)多渠道獲客。

預(yù)計(jì)到2025年，經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)規(guī)模將在3400-4000億元左右，整體行業(yè)未來仍有較大增長空間，伴隨機(jī)遇，從業(yè)者也將面臨不小的挑戰(zhàn)。

趨勢九：物管、代建、租賃，房企的第二曲線

“山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村”，對(duì)于房企而言，近些年從業(yè)者紛紛在尋求第二曲線。整體復(fù)盤下來，能夠做成功或者目前來看做得相對(duì)不錯(cuò)的第二曲線基本還是與主業(yè)相關(guān)。

1.物管行業(yè)營收持續(xù)增長，商管盈利能力更強(qiáng)

物管是一條非常確定的一條賽道，也是房企在第二曲線上面做的相對(duì)來說駕輕就熟的賽道，物管是整個(gè)以住宅+“四保”為主的服務(wù)體系，基礎(chǔ)服務(wù)包含保潔、保綠、保安、保修，增值服務(wù)包括社區(qū)增值、商業(yè)資管、城市服務(wù)等。

多數(shù)物管企業(yè)的主營收入以基礎(chǔ)物管收入為主，但增收不增利。僅有華潤萬象和越秀服務(wù)兩家企業(yè)的收入中，商業(yè)資管的占比能達(dá)到30%左右的水平，其業(yè)績表現(xiàn)還是相對(duì)穩(wěn)定；多數(shù)物管企業(yè)都在2022年上半年?duì)I業(yè)收入都出現(xiàn)正增長，但是其利潤率卻出現(xiàn)下滑，增收不贈(zèng)利在行業(yè)中成為普遍現(xiàn)象。

而商管由于門檻高、稀缺性強(qiáng)，相比住宅物管利潤率會(huì)更高，并且受政策利好的之下，不受周期性影響。

2.房企布局代建行業(yè)，輕資產(chǎn)、高利潤是關(guān)鍵

代建行業(yè)屬于起步階段，主要參與者都是近5年內(nèi)進(jìn)入這一行業(yè)，企業(yè)的地域性發(fā)展是其主要優(yōu)勢，并且母公司的品牌優(yōu)勢能為其帶來品牌溢價(jià)。同時(shí)，代建也將成為房企品牌輸出的重要路徑，中小房企和政府需求使其主要發(fā)展驅(qū)動(dòng)力。此外，代建業(yè)績和樓市波動(dòng)關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，能夠成為房企對(duì)抗行業(yè)周期的又一手段。

3.萬億租賃市場，或?qū)⒊蔀橄乱粋€(gè)政策紅利

未來隨著流動(dòng)人口不斷增多，城鎮(zhèn)化率不斷提升，租賃人口占比勢必增多。中長期租房人口約3億，按其租金占收入比重30%，并且可支配收入增速保持和GDP一致，預(yù)計(jì)租賃市場規(guī)模達(dá)5萬億元。背靠萬億級(jí)租賃市場，銷售型租房或?qū)⒊蔀榉科笮沦惖馈?/p>

趨勢十：房企轉(zhuǎn)型數(shù)智化營銷

“待到山花爛漫時(shí)，她在叢中笑”，誰在山花爛漫呢？說的是數(shù)智化營銷。“數(shù)智化”是指數(shù)字化+智能化的合音，今年來被頻繁提及。那么數(shù)智化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說意味著什么？

2021年12月，國務(wù)院發(fā)布的《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》，明確提到整個(gè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到10%，重要性毋庸置疑。從規(guī)劃到建立試點(diǎn)，從制定標(biāo)準(zhǔn)到企業(yè)轉(zhuǎn)型，數(shù)智經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高速落地階段。

2022年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)數(shù)字政府建設(shè)的指導(dǎo)意見》里面也都提到了，如何提高數(shù)字化在重點(diǎn)領(lǐng)域當(dāng)中的應(yīng)用。2022年數(shù)字化也經(jīng)歷過不同的發(fā)展脈絡(luò)。

2022年1月，網(wǎng)信辦等十六部委聯(lián)合發(fā)布的國家區(qū)塊鏈創(chuàng)新的應(yīng)用名單，從區(qū)塊鏈方面推動(dòng)。2022年2月，發(fā)改委在五大主要城市群中推動(dòng)了全國一體化算力網(wǎng)絡(luò)國家樞紐節(jié)點(diǎn)，通過國家層面在推進(jìn)。2022年3月份，網(wǎng)信辦發(fā)布《2022提高全民數(shù)字素養(yǎng)與技能工作要點(diǎn)》，再次強(qiáng)調(diào)數(shù)字化。2022年7月份，國務(wù)院同意建立數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展部際聯(lián)席會(huì)議制度由國家發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等20個(gè)部門共同組建，共同推進(jìn)數(shù)字化發(fā)展。2022年11月份工信部印發(fā)《中小企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型指南》，更是闡述如何做數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，與數(shù)智化相關(guān)有哪些？2022年2月份，住建部明確通過5個(gè)方面推動(dòng)智能建造與新型建筑工業(yè)協(xié)同發(fā)展，這是建筑業(yè)數(shù)智化的發(fā)展。2022年4月，市場監(jiān)管總局印發(fā)《“十四五”廣告產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，提到了廣告行業(yè)推進(jìn)數(shù)字化產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，支持互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)在廣告產(chǎn)業(yè)廣泛應(yīng)用，就是跟房地產(chǎn)廣告相關(guān)的，未來也要數(shù)據(jù)化的發(fā)展。2022年8月，全國涉稅房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定數(shù)字化轉(zhuǎn)型試點(diǎn)工作區(qū)域開始，未來的房地產(chǎn)相關(guān)的稅種認(rèn)定也跟數(shù)智化相關(guān)的。

2022年11月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布智能建造試點(diǎn)城市名單，選取北京、天津、重慶等24個(gè)城市開展智能改造的試點(diǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)數(shù)智化進(jìn)行了全面推進(jìn)，但是我們比較關(guān)注的是整個(gè)房地產(chǎn)的數(shù)智化到底是在哪些趨勢方面發(fā)展？

1.房企數(shù)智化營銷理念的升維

我們將數(shù)智化變革歷程定義為金字塔式的發(fā)展格局。小程序等獲客流量的興起，讓人們對(duì)數(shù)字化的認(rèn)知從產(chǎn)品思維升級(jí)到流量思維；再往上走一步，組建數(shù)字營銷部門，進(jìn)行數(shù)字資產(chǎn)沉淀，則是由流量思維升級(jí)到留量思維；再往上走一步，便是融合技術(shù)于內(nèi)外業(yè)務(wù)場景，對(duì)數(shù)字資產(chǎn)進(jìn)行激活與管理，正式升級(jí)至數(shù)據(jù)思維。

2.安居客數(shù)智化營銷

近兩年，安居客用數(shù)據(jù)思維構(gòu)建了更高效的數(shù)字化營銷服務(wù)平臺(tái)，賦能房企實(shí)現(xiàn)數(shù)字化營銷轉(zhuǎn)型。

安居客以用戶體驗(yàn)為根本，通過3D沙盤、VR帶看、智能評(píng)測、實(shí)景航拍等數(shù)字基建，打造一體化沉浸式購房場景。實(shí)踐證明，在不同基建程度下，線上留客效率至少帶來40%線索差別空間。

在數(shù)字基建的基礎(chǔ)上，安居客通過云聚客、智客投等數(shù)字獲客方式，幫助不同的企業(yè)獲得與其匹配度更高的客源，并進(jìn)一步通過運(yùn)營專家、案場顧問培訓(xùn)等數(shù)字服務(wù)，提升顧問服務(wù)能力，結(jié)合品牌云店通、合作效果案板、數(shù)字房產(chǎn)洞察等數(shù)字管理提升團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)化能力。

根據(jù)2022年數(shù)智化營銷全國排名榜單，我們看到像萬科、保利、碧桂園、龍湖、中海等數(shù)智化程度較高的企業(yè)名列前茅。希望能夠通過安居客在數(shù)智化方面的開拓能力，引領(lǐng)行業(yè)更快、更高效地發(fā)展。

 我們相信，隨著整個(gè)疫情管控政策的調(diào)整，及整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的逐步走向正軌，未來市場一定會(huì)越來越好，我們對(duì)于這個(gè)市場是足夠有信心的。在2023年，我們要做的一件事情就是好好地恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，好好地做好自己的本職行業(yè)，相信2023年一定會(huì)給到我們更多的不同，更多的精彩。