1、

地州的樓市很難給人安全感?；蛟S你聽到它在降價(jià)，但不知道一不留神，可能就首付就被大環(huán)境給沖沒了。

株洲看似身形很長，把原屬于湘潭的攸縣、茶陵縣、醴陵和酃縣（今炎陵）納入它的管轄。

但如果只看市區(qū)，開著車30分鐘以內(nèi)就可以完整繞一圈。

但株洲有自己的一套生態(tài)體系，不像一二線大城市，生活圈子并不大，壞消息傳播起來相當(dāng)快。

去年的株洲就是這樣的光景。

“3988元/㎡起，抄底全株洲，責(zé)任央企，實(shí)景現(xiàn)房，先到先得!”一房企在株洲的項(xiàng)目開始打折，這似乎是掀起價(jià)格戰(zhàn)的開始。

株洲樓盤房價(jià)開始了集體跳水，降價(jià)幅度在300-2000元/㎡左右。

8月20日，奧園廣場降價(jià)到了5400-6800元/㎡，，之前均價(jià)在7500-9800元/㎡。

8月24日，中梁建寧檀府均價(jià)直接下降了2000元/㎡。

開發(fā)商都求生欲滿滿，以價(jià)換量。

隨后，株洲政府層面及時(shí)出臺了限降價(jià)令。

但想用行政的方式穩(wěn)住新房房價(jià)真的效果非常有限。私底下，還是有不少購房者禁不住價(jià)格的抵擋，簽保密條款買降價(jià)房。

房企的規(guī)模越大，生存越艱難。

根據(jù)2018年的測算，在株洲河西以2800元/㎡拿地開發(fā)商。樓面價(jià)3000元/㎡的地價(jià)，硬成本價(jià)5800元/㎡。

毛坯均價(jià)一般在6500元/㎡左右，加上其他費(fèi)用，已經(jīng)很接近盈虧成本價(jià)了。

而如今，多數(shù)的株洲樓盤都賣不過這個(gè)價(jià)。

株洲的頭部房企開始出問題，恒大、華晨讓購房者開始懷疑品牌的力量。

出事以前，華晨在本土敢稱第二就沒人敢稱第一。而恒大，則是最早期來到株洲的品牌房企。

如今，他們旗下的項(xiàng)目，停工的停工、維權(quán)的維權(quán)、爛尾的爛尾。

恒大的原因眾所周知。株洲華晨地產(chǎn)宣告破產(chǎn)重組后，名下的各個(gè)項(xiàng)目大部分處于停工或半停工狀態(tài)。

華晨金水灣三、四期、華晨山水印象二期、華晨神農(nóng)灣、華晨翡翠灣均存在停工現(xiàn)象，多個(gè)項(xiàng)目延期交房。

華晨神龍灣項(xiàng)目

2、

當(dāng)然，很難再找到一個(gè)城市，房地產(chǎn)像株洲這般內(nèi)卷：因?yàn)閺P殺太嚴(yán)重了。

多數(shù)品牌開發(fā)商入湘，第一站是長沙，第二站基本上就是往株洲和湘潭跑了。事實(shí)上，株洲是湖南房地產(chǎn)開發(fā)投資上的第二城。

建發(fā)、美的、長房、綠地、金科、中海、新城......紛紛投身株洲這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市場。

根據(jù)株洲統(tǒng)計(jì)局的官方統(tǒng)計(jì)，2018年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模為2163.9億元，完成開發(fā)投資399.6億元，占全省比重首次突破二位數(shù)，達(dá)到10.1%。

2019年突破400億，領(lǐng)先衡陽110億左右。

株洲房地產(chǎn)開發(fā)的巔峰也留在了2018年。

2018年市區(qū)供應(yīng)達(dá)到峰值670萬平，而銷量只有517萬平。供應(yīng)大增，而銷量沒跟上，造成了商品房的庫存量增加。

2013-2018年株洲市區(qū)新房供銷情況

2018年新開工突破1000萬㎡，相當(dāng)于2017年新開工面積的兩倍。

房地產(chǎn)除了個(gè)高周轉(zhuǎn)的行當(dāng)，但更是尾大不掉的行當(dāng)：從土地拍下、工地開工后，只能被動的完成后面的動作。

房子除了是磚頭+鋼筋水泥的混合，房子貴不貴，最關(guān)鍵的還是要看地段位置和供需關(guān)系。

內(nèi)卷到當(dāng)下，隨著大量的供應(yīng)和廝殺到來的，地段似乎也失效了。

前幾年的棚改計(jì)劃，助推了株洲樓市價(jià)格的上漲。

2017年改造開工棚戶區(qū)3.3萬戶，2016年改造城市棚戶區(qū)2萬余戶，2015年完成棚戶區(qū)改造近2萬戶。

棚改熄火后，靠拆和改帶來的住房需求這部分的需求也就不復(fù)存在了。

3、

城市與城市之間，房價(jià)沒有什么可比性。

收入不一樣，也可能是因?yàn)槿丝诨鶖?shù)不一樣，增長不一樣?；蚴鞘墙?jīng)濟(jì)規(guī)模不一樣，產(chǎn)業(yè)布局不一樣等等。

株洲的城市建成區(qū)相較1949年成立湘潭縣株洲區(qū)人民政府時(shí)，擴(kuò)大了近300倍。株洲的河?xùn)|與河西融為一體。

株洲市區(qū)人口已經(jīng)突破百萬，但近幾年增長速度減緩。而新增人口，是樓市繁榮的核心指標(biāo)。

中心城區(qū)常住人口從2008年的96.2萬人增長到2018年的128.87萬人。

高增長期是2008-2011年，年均增長7.04萬人，之后增速減緩，2019年比2017年減少0.66萬人。

株洲市區(qū)常住人口

當(dāng)然，株洲的經(jīng)濟(jì)也很好。

作為中國老工業(yè)中心城市之一，株洲2019年工業(yè)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度近60%。株洲的GDP在全省也是排名位列第二。

那一串串帶著數(shù)字的國營廠礦名稱：三三一廠(331廠)、四三O廠(430廠)、六O一廠(601廠)、六O八(608所)是工業(yè)的支撐。

這些“廠”里的工作人員、還有南車，和公務(wù)員群體一起，成為了株洲這座城市相對收入頗高的一群人。

但除了這一撮人，株洲的工作機(jī)會并不會很多。

河?xùn)|的老城區(qū)，大多數(shù)門面店，基本看不到什么人來人往?；径际亲鍪烊松?。

一個(gè)老大爺開雜貨店開了25年，終于在五年前擴(kuò)張了十平方，增加了兩個(gè)麻將桌和一個(gè)福利彩票機(jī)。

4、

教育，換言之，學(xué)區(qū)成了拉動房價(jià)的唯一神器。

武廣新城片區(qū)前期發(fā)展除了基礎(chǔ)道路建設(shè)外，其它配套少之又少。

2014年，市二中高中部搬遷至此，之后片區(qū)內(nèi)陸續(xù)新建了附中、附小和附2小。在教育配套的帶動下，片區(qū)的發(fā)展也開始有了起色。

名校招牌，吸引多個(gè)房企進(jìn)駐，所選地塊均是圍繞著學(xué)校周邊進(jìn)行建設(shè)。

在教育配套的影響下，片區(qū)發(fā)展速度加快，房價(jià)開始一路高歌猛進(jìn)。

短短3年間，這里的房價(jià)漲幅超1200元/㎡，整個(gè)片區(qū)及樓盤開始爆紅。

與武廣情況類似的還有天元區(qū)白鶴菱溪學(xué)校周邊。略有不同的是，這個(gè)片區(qū)是先建設(shè)的小區(qū)，而后才建成學(xué)校。

2019-2020年學(xué)校建成，片區(qū)房價(jià)從6000元/㎡變成了6825元/㎡，樓盤銷量也有不錯(cuò)的成績（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院）。

高位時(shí)期，這個(gè)片區(qū)的高層（綠地國際空間站）能賣到8000多/㎡。很顯然，這個(gè)價(jià)格入手的業(yè)主都會被價(jià)格困住相當(dāng)長的一段時(shí)間。

僅僅依靠著學(xué)區(qū)配套資源，兩個(gè)片區(qū)的房價(jià)都有了明顯提升。教育，或許是地州市房地產(chǎn)開發(fā)所剩不多的硬通貨了。

當(dāng)人口放緩、棚改褪去，競爭加劇。地州市的房地產(chǎn)競爭，卷起來，挺嚇人的。株洲不會是個(gè)案。

所有的空中樓閣，都只是幻覺，所有的幻覺都如霧亦如電，隨時(shí)會消失。只有泥土和教育一直在那里。

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