樓市松綁被撤回，這次是青島。

4月14日，青島發(fā)布了《關(guān)于發(fā)布<2020青島百日萬店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展活動(dòng)規(guī)則的>通知》，更正了此前關(guān)于樓市調(diào)控“松綁”的決定，變化如下

1、“出售1套以上原有1套以上房產(chǎn)的可以購買新房產(chǎn)”（未指明總房產(chǎn)數(shù)量），修正為“總房產(chǎn)套數(shù)不超過2套，要符合限購政策”。

2、“出售的原有住房滿2年”修正為“出售的原有住房滿2年，但在2018年4月18日之后新購的住房仍需執(zhí)行滿5年交易”。

3、刪除“在本市工作、符合人才條件的，首套購房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學(xué)生辦理落戶手續(xù)后，可享受本市戶籍人口購房政策”。

4、刪除“因外出求學(xué)，戶口自本市遷出并能提供目前在讀學(xué)校證明的，可享受本市戶籍人口購房政策”。

修改前：

修改后：

總的來說就一句話：青島的救市期望似乎違背了“房住不炒”的大原則！

疫情沖擊之下，地方樓市蠢蠢欲動(dòng)

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-2月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了16.3%，房地產(chǎn)銷售面積下降40%，銷售額下降36%。

由于疫情，房地產(chǎn)銷售銳減，最近一兩個(gè)月各地都出臺(tái)了不少扶持房企復(fù)產(chǎn)復(fù)工，緩解房企資金壓力的政策。然而這使得地方上和輿論對“房地產(chǎn)救市”又產(chǎn)生了一些遐想，不少地方開始試探性出臺(tái)樓市松綁新政，但基本都是遭遇了“一日游”的尷尬，青島從發(fā)布到刪除，也不過5天時(shí)間。

除青島外，樂山也來湊了熱鬧。樂山的新政主要在“認(rèn)貸”方面有所放松：

“住房公積金貸款結(jié)清和未結(jié)清的，均納入認(rèn)定范圍；商業(yè)性個(gè)人住房貸款未結(jié)清的，納入認(rèn)定范圍，商業(yè)性個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，不納入認(rèn)定范圍?！?/p>

也就是說在商業(yè)房貸方面，如果你結(jié)清了，就不納入認(rèn)定范圍，相當(dāng)于之前沒買過房，可以享受首套貸款待遇。

目前，廣州、寶雞、駐馬店、海寧、濟(jì)南，包括這次的青島都遭遇了撤回。

截至發(fā)稿，四川樂山市樓市松綁新政尚未收到撤回消息。但我認(rèn)為，樂山撤回的概率還是蠻大的，因?yàn)橄奘?、限貸是調(diào)控的底線，一旦放松，在經(jīng)過媒體公開報(bào)道，市場的預(yù)期就會(huì)動(dòng)搖。

試探的動(dòng)機(jī)是什么？

本來三四線城市的房地產(chǎn)就沒有足夠的需求去支撐，長期高壓的調(diào)控會(huì)耗盡房企的現(xiàn)金流，挑戰(zhàn)當(dāng)?shù)亍巴恋刎?cái)政”的極限，再加上疫情影響，扛不住的地方自然希望通過松綁房地產(chǎn)來救市。

其實(shí)在當(dāng)前背景下，過嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控的確應(yīng)該有所調(diào)整，尤其是針對剛需和改善，因?yàn)檫@并不違背房住不炒。像一些放寬預(yù)售，人才引進(jìn)購房的城市，政策實(shí)施的都還比較順利，而近期遭遇“N日游”的城市，基本都是踩著了直接放開限購、放寬限貸的紅線。

如何看待各地房地產(chǎn)調(diào)控“試探性放松”？

4月9日，發(fā)改委發(fā)布了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的通知，任務(wù)主要圍繞城鎮(zhèn)化、城市群、城鄉(xiāng)融合等方面展開，說白了還是離不開房地產(chǎn)。

那么面對當(dāng)前形勢，青島被撤回的房地產(chǎn)調(diào)控放松新政，對咱們有啥啟示呢？

1、2019年底，中國的全社會(huì)債務(wù)杠桿率260%以上，杠桿率依然在上升，其中居民部分（杠桿率為55.8%，同比2018年上漲3.7%）是上升的主要?jiǎng)恿Γ抠J是上升的主要因素。從青島的例子就能看出，至少在購房和房貸方面，調(diào)控是不可能放松的。還是那句話，想要穩(wěn)預(yù)期，降杠桿，底線不能動(dòng)。

2、市場要回暖，只要調(diào)控放松政策不過火，都是可以容忍的。在這批遭遇“一日游”尷尬的城市之前，還是有部分地方的樓市得到了一定程度的放松。

融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份全國首套房貸款平均利率為5.45%，環(huán)比下降了5個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.77%，環(huán)比下降了4個(gè)基點(diǎn)。隨著目前全球降息潮背景下，未來房貸利率和5年期LPR還有可能進(jìn)一步下調(diào)，更多地方的樓市政策將會(huì)微調(diào)。

3、房地產(chǎn)長期穩(wěn)健發(fā)展與限制房企融資、撤回觸碰底線的松綁政策并不矛盾。很多人把現(xiàn)在房貸利率下滑，地方扶持房企政策看成是房地產(chǎn)全面松綁，這很片面。

其實(shí)全國總體房屋供應(yīng)并不緊張，事實(shí)上很充足，很多二三線城市的空置率并不低，但一線或熱點(diǎn)城市卻很緊張，這是結(jié)構(gòu)不合理。所以限制房地產(chǎn)企業(yè)融資，在允許范圍內(nèi)松綁部分地方的樓市，短期看似乎會(huì)引起供需失衡（比如政策松動(dòng)，大量潛在剛需就會(huì)被“喚醒”），在長期看可以優(yōu)化資源配置。

4、看似發(fā)了又撤的“短命新政”，背后如果你站在高層和地方兩個(gè)方面看，思路就會(huì)清晰很多：

在高層看來，房地產(chǎn)金融化，不但可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，而且還會(huì)對消費(fèi)起到抑制作用。而目前消費(fèi)升級是國家戰(zhàn)略，抑制消費(fèi)的事肯定不能做。

在地方來看，地方官員干上幾年就可能挪窩，而在自己任期內(nèi)，如果放松房地產(chǎn)政策，收益全在本地，政績光鮮亮麗。而且房地產(chǎn)也是來錢最快、刺激經(jīng)濟(jì)最快的手段，何樂而不為。

但最終，接盤的還是普通老百姓，在地方上扛不住的時(shí)候，會(huì)撕一點(diǎn)口子，放一部分接盤俠進(jìn)去。

總之，未來地方上還會(huì)調(diào)整樓市政策，但不可能跳出高層定下的基本框架。這個(gè)基本框架的底線是什么？到底有多大的松綁空間？則需要靠“一城一策”來多試探幾下。

未來還會(huì)再現(xiàn)“短命新政”嗎？

大概率還會(huì)。根據(jù)光大證券研報(bào)資料，商品房銷售收入在2012年年底見頂下滑后，2014年政府性基金在綜合財(cái)力中占比較高的省份，放松樓市政策的范圍較廣。

所謂政府性基金，即通過“鐵公基”、水利、城建、土地收來的資金，其中土地出讓金在政府基金性收入中占比達(dá)到86%（2018年上半年）。

也就是說，按照以往經(jīng)驗(yàn)，一旦房地產(chǎn)有銷售壓力，對“土地財(cái)政”依賴大的省市最有可能松綁樓市。

去年全國賣地總收入77914億元，賣地收入超過1000億大關(guān)的城市不乏許多熱點(diǎn)城市。其中出讓金金額越高，增速越快的城市，說明土地出讓收入對當(dāng)?shù)刎?cái)政收入貢獻(xiàn)度很大。

結(jié)語

回到當(dāng)下，房地產(chǎn)固然能刺激經(jīng)濟(jì)，但難以徹底扭轉(zhuǎn)當(dāng)前內(nèi)需和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困局。所以現(xiàn)在樓市最好的辦法就是維穩(wěn)橫盤。地方上在政策紅線外，無須做無謂的掙扎。