出品丨搜狐焦點長沙站

近日，麓谷地鐵口“4字頭起”的公寓屢屢刷屏，將“公寓降價潮”重新帶入樓市話題C位。

高庫存量，不斷是懸在長沙公寓市場頂端的“達摩克里斯之劍”。近年來，公寓市場跳水降價的銷售戰(zhàn)略層出不窮。4月21日，長沙五部門結合出臺推進非住宅商品房去庫存的多條舉措。在政策暖風與以價換量的“雙擎驅動”下，長沙公寓市場會迎來“小陽春”嗎？

一、現(xiàn)狀：高庫存“圍城”，公寓成“燙手山芋”

閱歷了過山車般的軌跡，或許是對長沙公寓市場的真實寫照。長沙商業(yè)公寓也曾有過“高光時辰”。2016年長沙執(zhí)行可謂“史上最嚴”的限購限售，這讓不限購不限貸的公寓成為“香餑餑”。

2016年到2019年，長沙的公寓市場持續(xù)著量價齊升的勢頭。數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2017年長沙公寓年成交量達97萬平方米，供銷比到達0.88，初次呈現(xiàn)供不應求，每平方米均價破萬元。2018年，長沙公寓市場呈現(xiàn)井噴式供給，供給量增至160萬平方米，成交量也到達近年以來的極值120多萬平方米。

但是，商業(yè)公寓持續(xù)加速放量，暢銷的好場面卻在2019年后迎來拐點。公寓的高光時辰也隨同高企的庫存量一同黯淡。湖南中原數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，截止今年3月底，長沙內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓存量94310套，存量面積468.64萬方，去化周期到達42.1個月，攀升至歷史新高。

攀高的庫存、反重復復的疫情、“三道紅線”下房企資金慌張……諸多要素加重了購房者的張望心情，公寓產(chǎn)品成為開發(fā)商難啃的“燙手山芋”。

二、 突圍：主拼性價比，“降價潮”屢見不鮮

2020年9月，某頭部房企在馬王堆片區(qū)的平裝公寓從12500元/㎡降至7800元/㎡，成為近年來最“出圈”的公寓營銷事情。全城中介和意向購房者紛至沓來，讓該項目的公寓去化立竿見影。

這也觸發(fā)了長沙公寓“降價潮”的開關，爾后不少項目屢試不爽。比方，去年3月，一大波公寓開啟價錢大跳水。湘江東岸某公寓從9000元/㎡降至6888元/㎡，3天熱銷430套；高鐵新城某公寓，直降5000元/㎡，5天就成交170套。降價似乎成為拉動公寓銷量的“一劑猛藥”。

今年4月，一批公寓項目似乎又不謀而合地想以降價來翻開場面。麓谷片區(qū)某頭部房企的公寓，喊出了“4字頭”起的口號；雨花亭正芯的某公寓，價錢降至“6999元/㎡起”；城北某江景公寓，價錢降3000元/㎡。

在行情走俏那幾年，公寓的價錢比同區(qū)域內(nèi)的住宅要高出一截。湖南世聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，長沙公寓與普通住宅間的價差在2018年一度到達4901元/㎡。但是，隨著近年來越來越多的公寓“跳水降價”，公寓與住宅間的價錢“倒掛”已然成為大勢所趨。

三、破局：多管齊下“解題”，市場大約率將回溫

4月21日，長沙市住建局、市發(fā)改委、市資規(guī)局、市財政局、市金融辦5部門結合印發(fā)《關于落實〈關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見〉的通知》，經(jīng)過契稅補貼、申請民水民電等舉措，降低商業(yè)公寓的買賣本錢、運用本錢。這被視為加速公寓去庫存的一道“暖風”。

“公寓自身具備很強的投資屬性，購房者常常會關懷投資報答率。我心里會有一道規(guī)范，當公寓的投資報答率能到達6%，就算是不錯的選擇。”熱衷于公寓投資的張翼（化名）透露，“我會經(jīng)過地段、開發(fā)商的品牌實力、周邊的租金比來縱橫權衡公寓的價值。在‘降價潮’的時分，對投資公寓的也意味著有撿漏的時機?！?/p>

面對公寓高企的庫存量，房企們不時嘗試解題新思緒。項目具備高性價比優(yōu)勢后，購房者更容易釋放“心動的訊號”，這也是許多房企熱衷打“高性價比牌”的緣由。此外，一些項目以至也經(jīng)過少量公寓贈送配套入學資源等方式，為公寓產(chǎn)品增加競爭砝碼。

在普通商業(yè)公寓步履困難的情況下，長沙市場還有極少數(shù)的商業(yè)公寓追求極致產(chǎn)品力，走的是“高大上”道路。比方運達公寓、印湘江、潤和濱江灣、九龍倉IFS，它們的公寓產(chǎn)品是樓市里的“高奢”，吸收高凈值人群的眼光。

那么，在政策暖風與以價換量的“雙擎驅動”下，長沙的公寓后續(xù)會有怎樣的走勢呢？業(yè)內(nèi)人士剖析，2022年首批集中供地釋放著一種訊號，長沙已然在有認識地減少商辦土地的供給比例，從供給端緩解商業(yè)公寓的壓力。與此同時，去庫存的新政直接降低了公寓的購房及運用本錢，無疑也將加強公寓的吸收力，待利好政策發(fā)酵后公寓的買賣活潑度將會提升，長沙的公寓市場大約率將有所回溫。