9月7日，住建部在官網(wǎng)上發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。這個(gè)《征求意見(jiàn)稿》對(duì)“租房市場(chǎng)”進(jìn)行了方方面面的規(guī)范，對(duì)租客、中介、房東等租房市場(chǎng)的相關(guān)方有重要影響。

我們來(lái)看看這個(gè)征求意見(jiàn)稿的亮點(diǎn)：

一、 出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。

住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照本條例規(guī)定辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案的，由房產(chǎn)管理部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。

點(diǎn)評(píng)：買(mǎi)房需要網(wǎng)簽，租房也需要網(wǎng)簽。對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，網(wǎng)簽的意義在于合同受到認(rèn)可、合規(guī)，降價(jià)了房東或二房東在合同里面做手腳的可能。同時(shí)網(wǎng)簽后，客戶(hù)在申請(qǐng)學(xué)位、申請(qǐng)公共服務(wù)等方面也才更方便。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，可以強(qiáng)化對(duì)流動(dòng)人口、非戶(hù)籍人口的管理，降低犯罪率，還可以降低在出租房子時(shí)的偷稅漏稅行為。

當(dāng)然，目前在房屋出租時(shí)出租人主動(dòng)納稅率并不高，如果征稅力度加強(qiáng)后，或許對(duì)房租構(gòu)成一定的影響。

二、

1 、住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

點(diǎn)評(píng)：最近，杭州、上海等地紛紛曝出了長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷、卷錢(qián)跑路的事件。據(jù)悉，2020年8月，全國(guó)各地爆雷的公寓數(shù)量或有15家。長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷主要原因是資金斷裂（租金貸、高收低租）。

什么是租金貸？

一般情況下，我們租的房子一般簽一年的合同，而付款方式一般是“押一付一”或“押一付三”。也就是說(shuō)以這種方式出租人只能收到當(dāng)月或當(dāng)季的租金。

租金貸是長(zhǎng)租公寓和金融機(jī)構(gòu)合作，讓租客簽下租金貸，表面上租客還是按月或按季“付房租”，但是債權(quán)債權(quán)關(guān)系卻變成了客戶(hù)和金融機(jī)構(gòu)。租客每月還款給銀行，長(zhǎng)租公寓可以一次性拿到一年的款項(xiàng)，用來(lái)不斷開(kāi)拓新房源，占領(lǐng)市場(chǎng)。這種加杠桿的方式如果出現(xiàn)資金斷裂，對(duì)租客和房東都會(huì)帶來(lái)巨大的影響。

這有點(diǎn)類(lèi)似于買(mǎi)房時(shí)的期房，貸款下發(fā)后開(kāi)發(fā)商一次性收到了房款，而客戶(hù)需要每月給銀行還款，一旦出現(xiàn)爛尾樓，客戶(hù)不僅拿不到還，還有可能背負(fù)一大筆銀行債務(wù)。

意見(jiàn)稿當(dāng)中，對(duì)租金貸提出了“三個(gè)不得”，就是降低上面的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

2、住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門(mén)應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。

點(diǎn)評(píng)：針對(duì)最近市場(chǎng)熱議的“高收低租”問(wèn)題，意見(jiàn)稿也明確不允許，以降低租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、國(guó)家鼓勵(lì)通過(guò)新增用地專(zhuān)門(mén)建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房， 利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

點(diǎn)評(píng)：未來(lái)租房市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)增加。特別是多數(shù)城市商業(yè)辦公用房等空置率很高，如果能將它們改造為租賃用房，能夠顯著降低商辦物業(yè)的去化率。特別是能夠緩解租房中的供需矛盾，要知道商業(yè)物業(yè)租金相對(duì)普通住宅低很多，如果大量商業(yè)物業(yè)可以改建入市，對(duì)于平抑房租效果是明顯的。

四、國(guó)家鼓勵(lì)單位和個(gè)人將依法符合出租條件的住房出租，鼓勵(lì)出租人和承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同。簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同且合同履行達(dá)到一定年限的，按照設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府的規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持。

點(diǎn)評(píng)：租房能夠享受政策的支持，這讓人心動(dòng)，相信這將會(huì)鼓勵(lì)個(gè)人房東出租房源，利好租房市場(chǎng)。

五、國(guó)家支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對(duì)住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)， 支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券及資產(chǎn)支持證券，專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

點(diǎn)評(píng)：當(dāng)前樓市政策在收緊，房企融資被限制，但國(guó)家支持租賃市場(chǎng)加杠桿。未來(lái)樓市會(huì)進(jìn)入“買(mǎi)房降杠桿、租房加杠桿”時(shí)代。租賃市場(chǎng)是一塊待開(kāi)墾的市場(chǎng)，規(guī)模比較小，但空間大，如果未來(lái)租賃市場(chǎng)上加杠桿，或可撬動(dòng)數(shù)萬(wàn)億資金。

六、直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立 住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類(lèi)型租賃住房的市場(chǎng)租金水平信息。

點(diǎn)評(píng)：買(mǎi)房市場(chǎng)現(xiàn)在有指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)，而租房市場(chǎng)沒(méi)有。市場(chǎng)上對(duì)于在大城市生活的年輕人，因?yàn)橘I(mǎi)不起房，租金反而是他們最為關(guān)注的。地方政府發(fā)布對(duì)應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)當(dāng)然可以抑制租金盲目上漲，畢竟租房也是基本民生，就像每天買(mǎi)菜、買(mǎi)生活用品一樣，當(dāng)價(jià)格非理性上漲時(shí)，適當(dāng)?shù)母深A(yù)還是有必要的。

七、直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng) 建立住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，提供機(jī)構(gòu)備案、房源核驗(yàn)、面積管理、信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等服務(wù)，與公安、民政、自然資源、市場(chǎng)監(jiān)督管理、稅務(wù)、人力資源社會(huì)保障、審計(jì)、住房公積金等部門(mén)和單位建立信息互通共享機(jī)制，向社會(huì)提供安全、便捷、高效的服務(wù)。

點(diǎn)評(píng)：根據(jù)去年底多部委發(fā)布的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)要在2020年底前建設(shè)完成。這樣有助于降低虛假房源的出現(xiàn)，讓整個(gè)市場(chǎng)的房子放在公眾和政府的監(jiān)督之下。同時(shí)也方便征稅以及更高效的城市管理。

八、發(fā)布虛假房源信息或者隱瞞影響住房租賃的重要信息（會(huì)面臨相關(guān)處罰）。

點(diǎn)評(píng)：有沒(méi)有感覺(jué)在網(wǎng)上看到的虛假房源信息很煩？很多是掛羊頭賣(mài)狗肉，今后遇到這類(lèi)的事情可以去投訴。

根據(jù)數(shù)據(jù)，7月份一二線城市的租金整體表現(xiàn)為上漲，廣州環(huán)比上漲1.04%，上海環(huán)比上漲1.07%、深圳環(huán)比上漲1.62%，南通、南京、杭州、成都、長(zhǎng)沙住房租金環(huán)比分別上漲了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%。說(shuō)明疫情之后，租金下降的勢(shì)頭已經(jīng)改變。租金價(jià)格上漲說(shuō)明宏觀經(jīng)濟(jì)慢慢在回穩(wěn)（企業(yè)復(fù)工、工人上班），但這也給樓市調(diào)控以及租房市場(chǎng)的整頓留出了空間。

未來(lái)幾個(gè)月，樓市政策整體表現(xiàn)為收緊，而租房市場(chǎng)的整頓與規(guī)范或許也會(huì)來(lái)臨。