第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示：

中國大陸共141178萬人（2020年），10年增加7206萬人，年平均增長率下降0.04%（較2010年）。

15—59歲人口為894376020人，占63.35%，人口的比重較2010年下降6.79%。

也就是說，潛在的購房人口（15—59歲）數(shù)量是下降的。從整體上看，中國人口對房產(chǎn)的需求量在降低，但是存在結(jié)構(gòu)性矛盾，比如像北上廣深杭等核心城市住房需求量在增加，房產(chǎn)的供應(yīng)量在降低，原因在于人口的增長量大于樓市的供應(yīng)量。

二、樓市全面進(jìn)入存量時代的影響及對應(yīng)的政策

1、樓市調(diào)控之變。2016年開始全面普及的樓市調(diào)控舉措主要表現(xiàn)為限購、限貸、限售、限價（四限），后來也被視為長效機(jī)制。2021年以前，二手房是不限價的，只對新房限價。但隨著今年2月8日深圳出臺的二手房指導(dǎo)價政策，二手房開始進(jìn)入限價時代。

不久前，成都也出臺了二手房成交參考價機(jī)制，首批涉及201個小區(qū)。

二手房指導(dǎo)價政策不僅會影響到交易（價格過高無法成交），也會影響到房貸（房貸金額可能會減少），對二手房市場影響巨大，相信其他城市也可能效仿。

二手房指導(dǎo)價政策根本原因在于中國樓市正全面進(jìn)入存量時代。一方面，“房住不炒”之下，房產(chǎn)已經(jīng)成為生活必須品，就好上學(xué)、就醫(yī)一樣。既然是生活必須品，合理的限價是有必要的，就好比幾十年前的糧票。但是二手房是樓市重要組成部分，甚至是主導(dǎo)力量，如果限價只限于新房，就未免留下漏洞。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)測算，2020年，全國二手房交易金額達(dá)7.3萬億元，比去年增長8.1%，創(chuàng)2015年以來最大值。北京依舊是全國存量化程度最深的城市，二手房成交占比達(dá)72%，深圳、廈門分別以69.7%和66.7%的水平居于其后。

另一方面，二手房市場容易受操縱，在大城市供需不匹配的情況下，賣家很強(qiáng)勢，比如贖樓、交易稅費(fèi)本來賣家，最后反而變成買家直接承擔(dān)。而且二手房交易業(yè)主容易抱團(tuán)，同一個小區(qū)都有微信群，相互推升房價的動機(jī)強(qiáng)，渠道也多，聯(lián)合起來的難度小，造成掛牌價持續(xù)上升，讓購房者苦不堪言，是時候規(guī)范二手房交易了。

2、稅收之變。根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，今年1-5月累計(jì)，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅3255億元，同比增長39.7%；土地增值稅3371億元，同比增長35.4%；房產(chǎn)稅1395億元，同比增長14%；城鎮(zhèn)土地使用稅895億元，同比增長2.5%。

此外，國有土地使用權(quán)出讓收入26123億元，同比增長23.9%。

可以看到，國有土地使用權(quán)出讓收入主要是土地出讓金，即地方政府賣地的收入。土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收主要是二手房交易時的稅費(fèi)。一般而言，土地出讓金收入遠(yuǎn)高于二手房交易時的稅費(fèi)，幾乎占了地方收入的一半。

但是由于城市邊界的限制以及生態(tài)紅線保護(hù)要求，大城市可供開發(fā)的土地越來越少，結(jié)果是出讓的土塊增長空間有限，到了未來某一個時間點(diǎn)后，土地出讓收入肯定會下降，如何解決地方政府長期飯票問題？

房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)將從增量征稅向存量征稅，這是樓市全面進(jìn)入存量時代后的必然。

所謂房地產(chǎn)稅，就是對房屋和土地同時征收的一種稅，它不是在交易的時候征稅，而是按期征稅，比如一年，主要指向存量房。也就是說將來地方收入會從土地出讓金慢慢向房地產(chǎn)稅過渡。

房地產(chǎn)稅該征嗎？當(dāng)然，房地產(chǎn)稅其實(shí)有增值稅的效果，比如你有兩套房，原來總價是100萬，突然間政府在你家旁邊建了地鐵，你的房子價格漲到了500萬，那么這升值的400萬是你自己勞動創(chuàng)造的嗎？當(dāng)然不是，而是用全體繳稅人的錢建地鐵后而得到的升值，主要功勞是全體繳稅人，所以對于多套房征稅是合理的。

5月11日，四部委召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會，市場普遍預(yù)測房地產(chǎn)稅最早可能在今年在部分城市試點(diǎn)。

3、中國樓市進(jìn)入存量時代后，很多變化接踵而來。

關(guān)于二手房交易，有不少專家學(xué)者提出很多建議，比如：

1、在二手房交易中推行國際通行的“單邊代理制”。

2、上線官方主導(dǎo)的二手房交易平臺，買賣雙方可以自助交易；

3、不允許業(yè)主向擔(dān)保公司借錢贖樓，只能用自有資金贖樓。

這些建議短期能否推出不清楚，但長期來看，隨著中國樓市正式進(jìn)入存量時代，未來落地的概率很大。

上面這3點(diǎn)建議如真成行，無論是哪一點(diǎn)，對二手房市場都影響巨大。比如第一點(diǎn)、第二點(diǎn)，將使買方議價的空間大大提高，大量的房產(chǎn)中介不得不退出市場。第三點(diǎn)房子交易成本上升，二手房成交量將再次壓縮，價格也將會下降。

除此之外，未來的變化還有很多，比如土地出讓方式、舊改等。

總之，2021年，樓市的存量時代正式來臨！它的來臨會帶來很多變化。未來對于普通人來說：1、買房時條件相差不大的情況下，能買新房盡量考慮新房。2、二手房交易風(fēng)險(xiǎn)比新房高，多花點(diǎn)時間去看房，多了解市場情況，多多考慮交易時的每個細(xì)節(jié)，把每個漏洞堵死。3、購房時杠桿不宜過大，良好的現(xiàn)金流是面對未來突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的最好保障。