近日，《廈門(mén)市住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025年）》（公示稿）公開(kāi)征求意見(jiàn)發(fā)布，其中提到：

保持住房?jī)r(jià)格總體平穩(wěn)，逐步使住房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民收入水平相適應(yīng)。 新建商品住宅價(jià)格年度漲幅不超過(guò)5%，住房租金價(jià)格年度漲幅不高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。

這份意見(jiàn)稿里最大的亮點(diǎn)是設(shè)定“新建商品住宅價(jià)格年度漲幅不超過(guò)5%”的目標(biāo)，同時(shí)，租金漲幅不高于人均可支配收入增幅。

這有點(diǎn)類似于控制物價(jià)一樣。眾所周知，國(guó)家?guī)缀趺磕甓荚O(shè)定當(dāng)年的CPI目標(biāo)，2020年居民消費(fèi)價(jià)格漲幅是3.5%左右。從過(guò)往的數(shù)據(jù)看，多數(shù)年份的CPI會(huì)低于3.5%。

CPI不包含房?jī)r(jià)，只包含房租和居民常用的生活用品價(jià)格。所以，過(guò)去20年，房?jī)r(jià)漲幅往往遠(yuǎn)高于CPI漲幅。

CPI之所以要設(shè)定年度目標(biāo)，那是因?yàn)槲飪r(jià)與普通人的生活最密切，豬價(jià)漲了，菜價(jià)貴了，房租升了，普通人的感覺(jué)最直接，會(huì)影響大家的生活質(zhì)量。所以，如果CPI高了，會(huì)有加息或其他舉措出臺(tái)。反之，如果CPI低了，則有可能會(huì)降息。

而房?jī)r(jià)也和普通人關(guān)系密切，但畢竟是大額買賣，所以看起來(lái)“高端一點(diǎn)”，一般“特立獨(dú)行”，但房?jī)r(jià)漲得太快，太高了，普通人壓力也大。如何來(lái)確定房?jī)r(jià)漲幅呢？

一般是和居民收入漲幅比較。如果房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)居民收入增速，說(shuō)明居民買房壓力越來(lái)越大。數(shù)據(jù)顯示：2019年廈門(mén)居民人均可支配收入55870元，比上年增長(zhǎng)9.7%。

目前廈門(mén)二手房?jī)r(jià)格高達(dá)4.8萬(wàn)，其房?jī)r(jià)全國(guó)排名在深圳、北京、上海之后的第四。據(jù)上海易居研究院發(fā)布的中國(guó)50城2019年度房?jī)r(jià)收入比，廈門(mén)（22.8）排在深圳（35.2）、三亞（27.6）、上海（25.1）之后的第五。這意味著一個(gè)人不吃不喝22.8年才可以在這個(gè)城市買一套房，國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比正常范圍是3-6年，超過(guò)6就可以視為泡沫區(qū)。2019年，廈門(mén)租金回報(bào)率是1.2%，深圳是1.3%，這也說(shuō)明房?jī)r(jià)高。

為什么廈門(mén)的房?jī)r(jià)與收入并不匹配，但房?jī)r(jià)卻那么高呢？

一是因?yàn)橥恋毓?yīng)有限，廈門(mén)的土地面積只有1699平方公里，在內(nèi)地主要城市中是最小的。正因如此，每年可供應(yīng)的住宅土地有限。二是人口和資金持續(xù)往廈門(mén)流入，享受這里包容的城市氣息以及優(yōu)美的環(huán)境。

因?yàn)橛谐掷m(xù)的人口流入，決定當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲不漲的往往不是房?jī)r(jià)收入比或租售比，而是新增的人口。因?yàn)樵谧≌?yīng)有限的情況下，你買不起這里的房子，但別人買得起，需求存在。或者由于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的賺錢(qián)效應(yīng)，還可以通過(guò)加杠桿的方式買房。

2019年廈門(mén)居民人均凈存款（住戶存款減去住房貸款）是負(fù)的，說(shuō)明借的錢(qián)比存的錢(qián)多。2019年廈門(mén)的居民杠桿率（住房貸款與GDP的比值）達(dá)到84.18%，比深圳還高。所以，廈門(mén)的生活成本偏高。

如何降低購(gòu)房成本呢？最關(guān)鍵的是，真實(shí)房?jī)r(jià)上漲要和GDP增長(zhǎng)或居民收入增長(zhǎng)相匹配。比如小白看中的二手房年上漲是4%，而小白工資增長(zhǎng)是5%，那么小白不用擔(dān)心因?yàn)檫t買一年增大買房負(fù)擔(dān)。

但，這當(dāng)中最關(guān)鍵的還是要控制好房?jī)r(jià)！