12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2022年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況?？傮w來看，11月各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢(shì)趨緩。

市場(chǎng)又出現(xiàn)了新的變化。新的一年即將到來，適合考慮買房嗎？

房?jī)r(jià)跌幅出現(xiàn)收窄信號(hào)

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅略擴(kuò)，二三線城市環(huán)比降幅收窄或與上月相同。

具體來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，11月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%；而在10月，這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別為-0.5%和-3.7%。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅收窄這一信號(hào)值得重點(diǎn)關(guān)注，說明四季度“金融16條”“三支箭”等政策，客觀上已經(jīng)對(duì)房企的預(yù)期有了積極修正，房屋定價(jià)策略也開始出現(xiàn)了變化。

“保交樓提速，房企資金面開始緩解，需求端政策力度加大的釋放效應(yīng)，都對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定有效果。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

此外，11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有51個(gè)，比上月減少7個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有62個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。

這同樣也是下半年來首次新房?jī)r(jià)格下降的城市數(shù)量環(huán)比減少。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這個(gè)現(xiàn)象背后源于房企定價(jià)策略在調(diào)整，也有助于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的變化。

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)現(xiàn)分化

從11月新房環(huán)比上漲的城市來看，既有一線城市京滬，也有杭州、南京、長(zhǎng)沙、成都等。但同期廣州、深圳新房環(huán)比跌幅都達(dá)到0.5%，導(dǎo)致一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，但二三線城市跌幅收窄，顯示政策效應(yīng)、降價(jià)效應(yīng)和預(yù)期效應(yīng)對(duì)銷售有一定的帶動(dòng)作用。

同為一線城市，廣深與京滬為何出現(xiàn)了相反的房?jī)r(jià)走向？李宇嘉認(rèn)為，首先廣深是粵系房企最集中的地方，房企面對(duì)困難會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商層面的降價(jià)行為；其次廣深相比京滬，外來人口購房比例高，疫情影響了外來人口購房及投資性購房。

當(dāng)然，我們也不應(yīng)忽視11月仍有51個(gè)城市新房的房?jī)r(jià)同比、環(huán)比均下跌。李宇嘉認(rèn)為，結(jié)合11月份商品住房銷售面積、金額單月同環(huán)比都在下跌，且同比跌幅還在擴(kuò)大，意味著這種下跌減緩應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的。

“政策調(diào)整釋放部分改善性需求，以及由于政策空前利好，利率創(chuàng)新低，一部分投資性需求看好中心區(qū)性價(jià)比高的高價(jià)宅，提前入市?！崩钣罴握f。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也指出，房企促銷力度增大，以及供給結(jié)構(gòu)變化是新房?jī)r(jià)格變動(dòng)的主要原因。另從二手房市場(chǎng)來看，市場(chǎng)總體降溫的態(tài)勢(shì)要比新房表現(xiàn)得更為明顯，這一點(diǎn)從部分一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下行可以明確看出。

“一線城市二手房環(huán)比下行趨勢(shì)擴(kuò)大也顯示出11月市場(chǎng)處于歷史低位，市場(chǎng)底部已逐步清晰?！睆埐ㄕJ(rèn)為。

未來市場(chǎng)走向如何？提升信心是關(guān)鍵

對(duì)于未來市場(chǎng)走向，業(yè)內(nèi)分析均認(rèn)為，應(yīng)從房企側(cè)的供給端和購房者的需求端分別考慮。

“目前房?jī)r(jià)企穩(wěn)的動(dòng)力，不在于房屋銷售數(shù)據(jù)的提振層面，而在于房企資金狀況改善。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，有別于過去的“交易穩(wěn)則房?jī)r(jià)穩(wěn)”，目前更偏向于“房企穩(wěn)則房?jī)r(jià)穩(wěn)”的邏輯。接下來要積極結(jié)合疫情防控政策調(diào)整和市場(chǎng)基本面恢復(fù)的狀態(tài)，積極穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期穩(wěn)信心。

“11月政策頻出，但多在供給側(cè)發(fā)力，著力解決房企融資問題，對(duì)有效防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意義更為明顯。”張波認(rèn)為，但需求側(cè)的信心恢復(fù)在11月還未明顯體現(xiàn)，市場(chǎng)的依然處于底部，因此房?jī)r(jià)也并不會(huì)很快轉(zhuǎn)跌為升。

張波同樣認(rèn)為，隨著12月開始疫情防控政策的不斷優(yōu)化，社會(huì)經(jīng)濟(jì)面整體向好的大趨勢(shì)將體現(xiàn)的更為明顯，這對(duì)于需求側(cè)的入場(chǎng)會(huì)起到根本性拉動(dòng)作用。

近日，中共中央、國務(wù)院引發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》，房地產(chǎn)調(diào)控的整體思路和推進(jìn)方向沒有發(fā)生改變，房住不炒、租購并舉的住房制度依然是重中之重。

張波預(yù)計(jì)，雖然未來半年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的趨勢(shì)將更為明確，但房?jī)r(jià)依然不會(huì)出現(xiàn)大漲，預(yù)計(jì)不同等級(jí)城市將輪動(dòng)走穩(wěn)回升。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰也認(rèn)為，企業(yè)融資支持政策加快保交樓的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，換房退稅等改善性需求支持政策促使需求釋放，預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)將逐步呈現(xiàn)量?jī)r(jià)趨穩(wěn)走勢(shì)。