11月6日，央行發(fā)布《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2020）》，里面提到：客戶集中度、表外業(yè)務(wù)、地方政府債務(wù)、房地產(chǎn)貸款等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

其中還提到，疫情之下，央行對(duì)1 550家銀行進(jìn)行壓力測(cè)試，結(jié)果表明：

若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率增加15個(gè)百分點(diǎn)、購(gòu)房貸款不良率增加10個(gè)百分點(diǎn)，參試銀行整體資本充足率下降至12.7%，下降2.03個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)相關(guān)的貸款一直都是人民幣新增貸款的主要貢獻(xiàn)者。央行數(shù)據(jù)顯示：2019年末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額是153.11萬(wàn)億元，其中，人民幣房地產(chǎn)貸款余額是44.41萬(wàn)億元（其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額11.22萬(wàn)億元、個(gè)人住房貸款余額30.07萬(wàn)億元）。

商業(yè)銀行樂(lè)于給房地產(chǎn)特別是個(gè)人住房提供貸款，那是因?yàn)樽》抠J款違約率極低。

下面是某銀行的不良貸款分布情況，可以看出，房貸的違約率幾乎是最低的。

為什么是房貸違約率最低？

因?yàn)榉抠J是由受房子作為抵押，過(guò)去的20年，我國(guó)房?jī)r(jià)整體是顯著上漲，對(duì)應(yīng)的是抵押品的價(jià)值越來(lái)越高。一套房子，原來(lái)總價(jià)100萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，現(xiàn)在總價(jià)漲到500萬(wàn)，其中溢價(jià)幅度遠(yuǎn)超過(guò)貸款金額，對(duì)于持有多套房人士來(lái)說(shuō)還貸壓力當(dāng)然不大。

然而，房貸的違約率低，主要是建立在房?jī)r(jià)上漲之上的，但若房?jī)r(jià)跌了呢？

前兩年，中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司發(fā)布的《中國(guó)金融不良資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（2018）》表示：如果房?jī)r(jià)下降20-30%，銀行將會(huì)面臨著顯著的壓力。

房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行影響的邏輯是：房?jī)r(jià)下跌-居民還貸能力或意愿下跌-房地產(chǎn)貸款不良率上升-銀行面臨顯著壓力。

根據(jù)央行壓力測(cè)試的結(jié)果，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率增加15個(gè)百分點(diǎn)、購(gòu)房貸款不良率增加10個(gè)百分點(diǎn)，銀行整體資本充足率下降至12.7%，下降2.03%。

所謂資本充足率，你可以簡(jiǎn)單地視為資本金與風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)的比值，如果某家銀行的資本充足率越高，那么這家銀行出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性越低，反之就會(huì)越高?；蛘撸憧梢赃@么理解，你買一套總價(jià)為100萬(wàn)的房子，第一種方案是自有資金只有5萬(wàn)，貸款或親戚借款達(dá)到95萬(wàn)（不考慮利息）。第二種是自有資金30萬(wàn)，貸款或親戚借款70萬(wàn)。那么第一種方案的風(fēng)險(xiǎn)肯定遠(yuǎn)比第二種大吧？

房?jī)r(jià)上漲還必須要與居民收入增加相匹配。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2019年全年全國(guó)居民人均可支配收入30733元，比上年增長(zhǎng)8.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)5.8%。

為了避免未來(lái)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域不出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，樓市不能大漲大跌。

1、如果房?jī)r(jià)大漲，顯著超過(guò)居民收入，對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，則面臨巨大的還貸壓力。因?yàn)榉績(jī)r(jià)越高，房貸總額就越大，月供也越高。

居民的負(fù)債主要是房貸，或房子相關(guān)的借款。數(shù)據(jù)顯示：2020年前三季度居民部門杠桿率（居民負(fù)債率）上升了5.6%，由從2019年末的55.8%上升到61.4%。國(guó)際貨幣基金組織之前有過(guò)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：如果居民杠桿率超過(guò)65%就會(huì)影響到金融穩(wěn)定。

2、如果房?jī)r(jià)下跌，房貸抵押品下降，銀行可能要追加抵押品或購(gòu)房者還貸能力（或意愿）降低，同樣也會(huì)影響房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定。

未來(lái)的樓市不能大漲大跌，需要與居民收入相匹配，這樣對(duì)于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)資金脫虛向?qū)嵍加酗@著意義。