據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院10月房貸報(bào)告：全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，均與上月持平。今年以來(lái)房貸利率九連降的趨勢(shì)終結(jié)，拐點(diǎn)出現(xiàn)。

注：數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年9月20日-2020年10月18日

年初的疫情，央行降準(zhǔn)降息，貨幣供應(yīng)量顯著增加，市場(chǎng)利率下行，房貸利率也跟著下行，樓市出現(xiàn)局部回暖。

7月份后，樓市政策開(kāi)始收緊。央行至今已有6月個(gè)未降息，銀保監(jiān)會(huì)嚴(yán)禁銀行違規(guī)資金進(jìn)入樓市，多個(gè)熱點(diǎn)城市收緊限購(gòu)限貸限售。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月20日公布的數(shù)據(jù)，9月90個(gè)大中城市當(dāng)中有55城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，9月份是59城。樓市有所降溫，但依然有一定的熱度。

觀察最近幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，房?jī)r(jià)與房貸利率息息相關(guān)。若房貸利率持續(xù)下降，則樓市較為活躍，反之降溫。

2019年8月20日，新的LPR利率出現(xiàn)后，5年期LPR利率成為新的“房貸基準(zhǔn)利率”。

目前，5年期LPR利率已經(jīng)有半年沒(méi)有變動(dòng)，但為何房貸利率此前連續(xù)9個(gè)月下降？

因?yàn)榉抠J利率不僅受政策利率影響，銀行在其中也可以靈活調(diào)動(dòng)。

新的房貸利率計(jì)算公式是：

貸款利率=5年期LPR利率+政策加點(diǎn)+商業(yè)銀行加點(diǎn)（可正可負(fù)）

相比其他貸款，銀行往往偏愛(ài)房貸，因?yàn)榉抠J違約率最低，收益最穩(wěn)定。

下面是某銀行的不良貸款分布情況，可以看出，房貸的違約率幾乎是最低的。

房貸利率持續(xù)走低顯然與當(dāng)前樓市總體偏緊的基調(diào)不相符。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道：9月27日，三位銀行業(yè)人士向記者表示，有大行收到通知，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。一位大行人士表示，監(jiān)管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過(guò)全部新增貸款的一定比例，這一比例或?yàn)?0%左右，但未見(jiàn)到發(fā)文。 據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，近日，記者獲悉，隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策加強(qiáng)，深圳等地有國(guó)有大行已于近期收緊房地經(jīng)營(yíng)貸的貸款條件，額度也有所收緊。

可以看出，銀行房貸正在收緊。

考慮到目前貨幣供應(yīng)量顯著高于去年，當(dāng)前銀行流動(dòng)性并不是很緊張，銀行有進(jìn)一步擴(kuò)大房貸的動(dòng)力和實(shí)力，但銀行房貸往往有額度限制，越到年底就越緊張，加之目前樓市收緊。在額度緊張之下要么不停貸、要么是提高利率。

所以，今年最后兩個(gè)月，樓市會(huì)繼續(xù)降溫，表現(xiàn)是房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市逐漸減少。不過(guò)，樓市很難太冷。因?yàn)槭袌?chǎng)上的貨幣總量還是較大，貨幣增速還保持在兩位數(shù)，高于去年，也顯著高于GDP增速。

考慮到目前的政策利率已經(jīng)6個(gè)月未見(jiàn)下調(diào)，但全球疫情依然蔓延的情況下，未來(lái)政策利率上調(diào)的可能性不大。所以未來(lái)房貸利率盡管很難下調(diào)，但顯著上漲的可能性也不大，未來(lái)兩個(gè)月應(yīng)該是走平或微升。

對(duì)于新購(gòu)房者而言，房貸成本增加的空間有限，只不過(guò)，申請(qǐng)房貸時(shí)等待的時(shí)候可能要更長(zhǎng)一些。