一場(chǎng)無(wú)預(yù)料的疫情，給期待小陽(yáng)春的樓市，蒙上了一層陰霾！售樓處暫停營(yíng)業(yè)，開盤、促銷活動(dòng)叫停，二手的凍結(jié)......中國(guó)樓市一夜入冬。而更讓人惶恐的，還是疫情過(guò)后，樓市的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)跌還是漲？今天，我們以史為鑒，看下那年非典給予樓市的一些啟示！

劃重點(diǎn)

01

同樣疫情下，中國(guó)樓市發(fā)生什么反應(yīng)？

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同樣是年底出現(xiàn)，從最開始的不被重視，到2月開始的爆發(fā)，Sars和新冠肺炎的時(shí)間線有些類似。

圖片來(lái)源于房產(chǎn)頻道

非典對(duì)樓市的產(chǎn)生的不利影響，也跟隨這條時(shí)間線變化。

以北京地區(qū)為例，在非典之前的1999年-2002年，北京房地產(chǎn)開發(fā)平均增幅為28%，但在非典疫情爆發(fā)后的4月和5月，北京的房地產(chǎn)投資增幅，直接下降到8%和12.6%。

在深圳，2003年之初，深圳房?jī)r(jià)4000左右每平方，但由于靠近另一個(gè)疫情重災(zāi)區(qū)香港，深圳樓市在非典期間遭受了重創(chuàng)，一度出現(xiàn)了“負(fù)首付”。

2003年7月，香港房?jī)r(jià)見底，腰斬跌到 23000元/㎡，成為過(guò)去20年來(lái)樓價(jià)的最底部.......

而在廣州，2003年上半年廣州十區(qū)商品住宅均價(jià)為3888元/㎡，而2002年的均價(jià)為4143元/㎡，同比下降5.1%。

不過(guò)，相比于香港大跌來(lái)說(shuō)，廣州在非典那一年，樓價(jià)調(diào)整其實(shí)不是太大，跌幅最大的樓盤也基本在15%以內(nèi)。可以說(shuō)，當(dāng)年的非典從爆發(fā)到結(jié)束的這段時(shí)間內(nèi)，樓市難逃回落的局面！

但，這樣的負(fù)面影響是只是短期的。

為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，財(cái)政政策的寬松隨即而來(lái)，政策的扶持，加上需求的復(fù)蘇，中國(guó)樓市傷后，否極泰來(lái)，開啟了歷史的拐點(diǎn)，開啟了黃金時(shí)代。

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劃重點(diǎn)

02

2003年下半年，中國(guó)樓市拐點(diǎn)到來(lái)，黃金年代開啟！

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2003年8月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》。

文件第一條就是：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

同年，國(guó)土資源部發(fā)布了《緊急調(diào)控土地市場(chǎng)的通知》、《進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序工作方案》兩個(gè)文件。

開始限制土地供應(yīng)。同時(shí)，降低首付僅2成！

而這一系列操作，讓短暫低迷的樓市從此走向一路高歌的道路。也就是這年，溫州炒房團(tuán)出現(xiàn)了，中國(guó)人第一次感受到原來(lái)買房也能賺錢！

2003年9月23日，上?！稏|方早報(bào)》刊文《溫州千億民資全國(guó)炒樓》，稱“10萬(wàn)溫州人在全國(guó)各地炒樓，動(dòng)用民間資本約1000億元。

也就是那一年，中國(guó)住宅投資歷史上首次突破萬(wàn)億大關(guān)。

而從2003年到2019年，雖然樓市調(diào)控政策也隨即而來(lái)，但無(wú)法否認(rèn)的是，中國(guó)樓市跨越了23倍的飛躍！廣州樓市也從4000元的單價(jià)升到30000元的單價(jià)，漲幅715% ！

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圖片來(lái)源于房產(chǎn)頻道

劃重點(diǎn)

03

以史為鑒，2020年的中國(guó)樓市無(wú)需悲觀！

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那以史為鑒，2020年的中國(guó)樓市會(huì)如何呢？

僅從目前的情況來(lái)看，相似的是央行的相對(duì)寬松的貨幣政策，財(cái)政手段，和需求的預(yù)期。

在近日國(guó)務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制舉行新聞發(fā)布會(huì)上，有關(guān)部門表示下次中期借貸便利操作的中標(biāo)利率（MLF）和2月20號(hào)公布的新的銀行間貸款利率（LPR）會(huì)較大概率下行。

需求端，此次疫情后，剛需也終于明白有個(gè)房子的重要性，改善客明白有個(gè)靠譜的物業(yè)的重要性。

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但畢竟如今大環(huán)境不同，城市發(fā)展不同，政策力度不同，樓市不可能復(fù)制非典后的走勢(shì)。

一來(lái)，經(jīng)濟(jì)增速不可同日而語(yǔ)。

2003年中國(guó)正處于加入WTO之后的市場(chǎng)紅利期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)延續(xù)了2002年以來(lái)的擴(kuò)張趨勢(shì)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)由溫飽型向小康型升級(jí)，市場(chǎng)需求旺盛。

即使是sars對(duì)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)影響也僅限于第二季度，三、四季度經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，GDP增速連續(xù)兩個(gè)季度保持至10%高位。

這一年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好的一年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資首次突破1萬(wàn)億元，達(dá)到10153.8億元，同比增長(zhǎng)30.3%。而2003年至2019年，中國(guó) GDP總量從13.7萬(wàn)億元增長(zhǎng)到99.1萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7倍之多，是全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的首位。

我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大，2019年全年GDP增速僅為6.1%。

二來(lái)，購(gòu)房主力人群比重下降6.4%，居住需求不及以往。

易居企業(yè)集團(tuán)CE0丁祖昱：2003年，中國(guó)人口總量為12.92億人，這一數(shù)字不足13億人。城鎮(zhèn)化率為40.53%。以改善住、行條件為代表的新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加速啟動(dòng)。

到了2019年，全國(guó)人口已突破14億人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.6%。人口自然增長(zhǎng)率由0.62%降至0.33%，人口紅利趨于消失。

從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，2002年末和2003年末，15歲至64歲年齡結(jié)構(gòu)的人群占比分別為70.3%、70.4%，到2019年，16歲至59周歲的勞動(dòng)年齡人口才89640萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋戎貫?4.0%。

根據(jù)CRIC調(diào)研，60歲及以上的人口基本已經(jīng)沒有購(gòu)房需求，而20~59歲年齡段的人口恰好是市場(chǎng)上的購(gòu)房主力，因此這一群體占比的下滑也會(huì)影響市場(chǎng)上的購(gòu)房需求。

這意味著16年間，購(gòu)房主力人群下降了6.4%。

三來(lái)，房地產(chǎn)規(guī)模體不是一個(gè)體量。

2019年商品房銷售面積達(dá)17.2億平方米，是2003年的5.1倍，銷售金額是2003年的20倍。

再者，政策背景大不相同。

易居企業(yè)集團(tuán)CE0丁祖昱：從政策來(lái)看，2003年之前，房地產(chǎn)政策以支持房地產(chǎn)發(fā)展為主。

尤其SARS以后行業(yè)政策傾向主要為積極支持、刺激樓市發(fā)展。

進(jìn)入2020年的今天，樓市已被套上了“緊箍咒”，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷最嚴(yán)厲的政策周期。

房地產(chǎn)市場(chǎng)政策圍繞限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等措施的調(diào)控政策已持續(xù)了10年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，中央政治局會(huì)議的定調(diào)：“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，已然明確了行業(yè)發(fā)展的未來(lái)：在 “房住不炒”的基調(diào)下，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)需要打一場(chǎng)持久戰(zhàn)，去杠桿是長(zhǎng)期的工作和任務(wù)、戰(zhàn)役。

這些都是變化與不同！

不過(guò)，對(duì)于2020年的樓市，無(wú)需太過(guò)悲觀，出于“穩(wěn)增長(zhǎng)”的需求，但“讓房?jī)r(jià)穩(wěn)而不飛”這點(diǎn)，也沒必要質(zhì)疑。

易居企業(yè)集團(tuán)CE0丁祖昱：這次的疫情有可能是新一輪發(fā)展的開始。中國(guó)房地產(chǎn)從2018年的下半年開始調(diào)整之后，去年雖然三四月份“小陽(yáng)春”，但是大調(diào)整的趨勢(shì)沒有發(fā)生改變，房地產(chǎn)行業(yè)反而需要一次比較大的下行，預(yù)計(jì)此輪調(diào)整會(huì)隨著疫情的結(jié)束而結(jié)束，疫情結(jié)束之后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)改善型和剛需型延后的小高峰，而疫情可能會(huì)完成最后一跌。

之后在市場(chǎng)、政策、金融等各方面的配合下，中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)入到新的一輪相當(dāng)長(zhǎng)的平穩(wěn)發(fā)展期。

從目前情況來(lái)看，如果疫情得不到明顯的緩解，零成交的局面可能還會(huì)延續(xù)下去，當(dāng)然一旦疫情得到緩解，那么市場(chǎng)也會(huì)快速恢復(fù)。

尤其3月份或中下旬，除湖北之外，各地疫情得到有效控制后，很多地方的成交開始慢慢恢復(fù)。另外再加上金融方面適度的放水，二季度成交則會(huì)出現(xiàn)比較明顯的恢復(fù)。在災(zāi)后經(jīng)濟(jì)重建的過(guò)程中，房地產(chǎn)作為重中之重，各地或?qū)?huì)有相應(yīng)刺激市場(chǎng)的政策出臺(tái)。

對(duì)于下半年走勢(shì)，綜合考慮到政策方面和金融方面的支持，預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)期望值，可能會(huì)好過(guò)原來(lái)的判斷，當(dāng)然從全年的角度上來(lái)講，今年的總成交要比去年低。

房產(chǎn)頻道特約評(píng)論員黃韜：目前來(lái)看還很難判斷。現(xiàn)在似乎還慘過(guò)2003年，因?yàn)?/span>

現(xiàn)在交易的渠道關(guān)閉了，而2003年沒有強(qiáng)制不能外出，相關(guān)行業(yè)也正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)

作，買房的人還是有的。

現(xiàn)在只有零星交易，也是之前有去看過(guò)樓盤，了解情況的。如果完全沒看過(guò)樓，單靠網(wǎng)絡(luò)成交應(yīng)該是非常少的。如果疫情繼續(xù)膠著，就會(huì)拖死一些經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)，導(dǎo)致行業(yè)洗牌。

當(dāng)然了，如果疫情逐步轉(zhuǎn)好，第二季度后應(yīng)該會(huì)迎來(lái)比小陽(yáng)春更好的季節(jié)，交易會(huì)迎來(lái)反彈，但價(jià)格應(yīng)該不會(huì)漲了。很多開發(fā)商會(huì)有一輪新的降價(jià)，因?yàn)橹挥薪祪r(jià)才能吸

引更多人買房，拉升成交量。

另外，由于房地產(chǎn)的特殊性，一方面現(xiàn)在還沒有看到樓盤能在網(wǎng)上做到大量成交的案例，除非開發(fā)商比較極端，比如一定期間內(nèi)可以隨時(shí)退款，成交量看似上來(lái)了，但實(shí)際是不真實(shí)的，沒法落實(shí)的成交。

另一方面，這段時(shí)間網(wǎng)上大量看房以及宣傳，也可以起到客戶維護(hù)的作用，對(duì)之后的看房和成交是有幫助的。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，此次疫情后，如何在下半年房企扎推賣盤找到機(jī)遇，改善客如何重新審視樓盤質(zhì)素，才是應(yīng)該真正操心的事。