財(cái)聯(lián)社記者從多個(gè)信源處獨(dú)家獲悉，央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)公司8月20日起在北京面談，目前，已有多家房企收到通知，并將赴京與監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行溝通。

市場(chǎng)有輿論認(rèn)為，監(jiān)管部門(mén)召集部分房企面談，或?yàn)榱私庑袠I(yè)對(duì)融資新規(guī)的反應(yīng)。

如何解讀？

請(qǐng)注意，這次是面談，不是約談。不是說(shuō)房企犯事兒了，而是房企“攤上事兒”了。因?yàn)檫@次的融資新規(guī)事關(guān)房企的生死安危。為何這么說(shuō)？還得從監(jiān)管部門(mén)為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，出臺(tái)新規(guī)的“三道紅線”說(shuō)起。

“三道紅線”指的是三個(gè)衡量房企負(fù)債情況和償債能力的指標(biāo)，它們分別是：

剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收）/（總資產(chǎn)-預(yù)收）>70%；該指標(biāo)可以反映房企的負(fù)債情況。

紅線2：凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/股東權(quán)益合計(jì)>100%；該指標(biāo)是衡量股東權(quán)益是否足以償還債務(wù)和利息，反映房企的償債能力。

紅線3：現(xiàn)金短債比=非受限現(xiàn)金/短期債務(wù)<1；該指標(biāo)反映房企是否存在現(xiàn)金流壓力。

具體的指標(biāo)解讀，讀者可以在《房企的苦日子要來(lái)了，樓市呢？》中看到?？傊?，新規(guī)的這“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)很“高”，別說(shuō)中小房企了，就是許多大型房企都會(huì)明顯觸碰或超過(guò)紅線。據(jù)國(guó)金證券研究所統(tǒng)計(jì)，超過(guò)這三道紅線的房企并不不在少數(shù)，其中包括像華潤(rùn)、碧桂園、保利等這樣的行業(yè)龍頭。

俗話說(shuō)法不責(zé)眾，既然這么多企業(yè)都“超標(biāo)”，自然就需要聽(tīng)聽(tīng)他們的意見(jiàn)，看看是否有調(diào)整的空間。

傳遞了什么信號(hào)？

根據(jù)財(cái)聯(lián)社的采訪實(shí)錄中，我發(fā)現(xiàn)融資新規(guī)對(duì)房企的打擊力度的確不小，其中有幾點(diǎn)我認(rèn)為值得展開(kāi)來(lái)說(shuō)，或許能挖掘背后更多信息。

1、要不要降負(fù)債率。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2019年，調(diào)查的174家房企加權(quán)平均凈負(fù)債率為91.37%，較年初提高了4.29%，達(dá)到歷史最高值，近六成企業(yè)的凈負(fù)債率有所上升。

由于一季度出現(xiàn)了房企融資和土地市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”，以及地方上扶持政策，房企積極融資拿地，推高了負(fù)債率。但是負(fù)債這個(gè)東西就像止疼藥，提高容易，一直負(fù)債一直爽，一旦要把降下來(lái)，房企就會(huì)無(wú)比的痛苦，甚至直接破產(chǎn)。正如財(cái)聯(lián)社采訪的一家上市房企副總裁所說(shuō)，“負(fù)債率短期內(nèi)是很難調(diào)下來(lái)，對(duì)短期融資會(huì)受到很大沖擊。”

2、要不要加杠桿。我反復(fù)強(qiáng)調(diào)過(guò)，目前國(guó)內(nèi)針對(duì)房企的政策是偏松的，除了個(gè)別一些熱點(diǎn)城市外。所以這就很明顯，政策都是希望房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，杠桿不是不讓加，但必須在可控范圍內(nèi)。

其實(shí)在上半年疫情期間房地產(chǎn)融資環(huán)境是有所放松的，但下半年重新收緊，而這次收緊與部分城市房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲和房企高杠桿拿地有著密切關(guān)系。

所以這個(gè)信號(hào)就很明顯了，監(jiān)管層面談的目的可能是在融資收緊的同時(shí)征求企業(yè)意見(jiàn)，看看是否會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響，不排除后期微調(diào)的可能。