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周末，陪同一位朋友頂著35℃高溫接連看了北辰時(shí)光里、中富航銀座兩個(gè)公寓項(xiàng)目。

這一天，她打破維持8年之久的周末12點(diǎn)之前不起床的記錄，破天荒的7點(diǎn)半出門看房。給予她足夠動(dòng)力的，是公寓降價(jià)風(fēng)暴！

這對(duì)于一直想有個(gè)窩的她來(lái)說(shuō)，有足夠誘惑?；蛘哒f(shuō)，是一次踮踮腳就能上車的機(jī)會(huì)。

面對(duì)骨折價(jià)格，她說(shuō)這是一次薅羊毛的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)實(shí)，真如她所期待那樣嗎？

早上8點(diǎn)半到達(dá)選房現(xiàn)場(chǎng)，參與選房的人已排起長(zhǎng)隊(duì)。

5888元/㎡的特價(jià)房源需現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。

“5888的搶完咯”，聽到前面的人傳來(lái)最新戰(zhàn)報(bào)，她的熱情被澆散一半。當(dāng)輪到她時(shí)，僅剩下7字頭房源。顯然，對(duì)做足功課，熟知長(zhǎng)沙公寓遍地打折的她來(lái)說(shuō)，“7字頭”買下這里，并不是最佳選擇。

據(jù)悉，北辰時(shí)光里公寓開盤當(dāng)天去化150套，這個(gè)數(shù)字，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，相當(dāng)于某些公寓項(xiàng)目一年的銷量。一騎絕塵，甚為耀眼。

而朋友圈瘋傳的人潮洶涌選房現(xiàn)場(chǎng)，似一劑“春藥”，撩撥起公寓市場(chǎng)久違的雄起場(chǎng)面。

但所有人也都清醒地知道，這只是降價(jià)噱頭包裝下的“虛假繁榮”，如海市蜃樓般壯觀，但終究是曇花一現(xiàn)，不能創(chuàng)造逆風(fēng)翻盤的奇跡。

“最低價(jià)房源，永遠(yuǎn)都說(shuō)賣完了?！痹谄捶康圪?gòu)房交流群里，有粉絲一針見血。畢竟，北辰時(shí)光里5888元/㎡公寓，只有20套，在3樓。

離開北辰時(shí)光里，她帶著些絲失落走入位于老牌商圈的中富航銀座。

?曾經(jīng)中富航銀座熱銷場(chǎng)面

從濱江新城到雨花亭，相距超20公里，有朋友質(zhì)疑她的置業(yè)規(guī)劃，是不是太過(guò)隨意。她淡定地說(shuō)出真相：公寓終究還是投資產(chǎn)品，住得舒服沒(méi)那么重要，重要的是未來(lái)租給誰(shuí)，能不能租出去。

雨花亭商圈+7999元/㎡的誘惑力，確實(shí)不小。

從現(xiàn)場(chǎng)銷控表來(lái)看，在以價(jià)換量的策略下，項(xiàng)目去化效果顯著，余貨不多。

但某網(wǎng)頁(yè)的網(wǎng)友評(píng)論，成為懸在朋友心中的大石頭。有網(wǎng)友稱：買房后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)只剩15年，等到交房只剩14年使用權(quán)。

為打消她的這個(gè)疑慮，置業(yè)顧問(wèn)出示了一份《中富航·銀座 關(guān)于土地年限的承諾函》。承諾函中說(shuō)明，項(xiàng)目土地使用權(quán)自1996年7月18日至2036年7月18日止。業(yè)主對(duì)上述起始年限提出異議的，長(zhǎng)沙尚鼎置業(yè)有限公司承諾承擔(dān)22年土地延期費(fèi)用。并承諾，該承諾函作為購(gòu)房合同附件簽署。

對(duì)此疑慮，湖南聯(lián)合天成律師事務(wù)所蔡衛(wèi)華律師也曾就此承諾函給予回復(fù)：《關(guān)于土地年限的承諾函》系雙方真實(shí)意思表示，并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系合法有效。

另一個(gè)讓朋友打退堂鼓的因素是，公寓業(yè)態(tài)分布過(guò)于復(fù)雜。

整棟公寓1-3層為商業(yè)，4-7層為希爾頓花園酒店，8-21層為公寓，21-27層為寫字樓，25-27層為自持物業(yè)，用于集團(tuán)總部辦公。盡管物業(yè)為業(yè)內(nèi)TOP級(jí)萬(wàn)科物業(yè)，但她對(duì)未來(lái)整棟樓來(lái)往人員的復(fù)雜性，表示擔(dān)憂。

面對(duì)置業(yè)顧問(wèn)“僅剩幾套”、“租金抵月供”等說(shuō)辭逼定，她反而十分淡定：“現(xiàn)在是絕對(duì)的買房市場(chǎng)，希望能遇到中意的樓盤?！?/p>

確實(shí)，這場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)太過(guò)激烈：均價(jià)曾達(dá)到16000元/㎡的卓越中寰，今年8月份已跌到 10800 元/㎡，最低出現(xiàn)9字頭房源；位于烈士公園東門的富力廣場(chǎng)7字頭工抵房特價(jià)房；金茂建發(fā)泊悅公館，loft公寓價(jià)格均價(jià)7500……

異常兇猛的降價(jià)潮，拉低了市場(chǎng)客戶對(duì)于公寓產(chǎn)品的預(yù)期，觀望情緒濃厚。

在拼房帝購(gòu)房群里還有粉絲問(wèn)道：為什么公寓都在降價(jià)？有粉絲回復(fù)道：為資金周轉(zhuǎn)能活命，就算雞骨頭也能啃到點(diǎn)肉。

公寓市場(chǎng)有多難？恐怕不止高懸的庫(kù)存和持續(xù)的新增。

近日，位于開福區(qū)三一大道的君悅新天地被爆因資金鏈斷裂等原因，延期交付。據(jù)了解，原計(jì)劃2020年6月精裝修交房的項(xiàng)目，屢次延期交房，無(wú)限拖延工期。

市長(zhǎng)信箱針對(duì)相關(guān)問(wèn)題作出回復(fù)，為確保該項(xiàng)目順利完成竣工驗(yàn)收，開福區(qū)已在新河街道開設(shè)了該項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)專用賬戶。

2021年8月23日，經(jīng)開福區(qū)住建局與項(xiàng)目建設(shè)方（含所有總包及分包）核實(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目毛坯交付還大約需要資金4200萬(wàn)元，在資金到位情況下需兩個(gè)月完成施工建設(shè)。

并表示，該項(xiàng)目公司積極開展自救，現(xiàn)有42戶購(gòu)房客戶網(wǎng)簽后可回款約1000萬(wàn)，與施工單位簽訂了23套公寓抵扣工程款（1160萬(wàn)元）合同，與湖南湘信建設(shè)工程有限公司簽訂了18間商鋪抵押貸款（2000萬(wàn)元）合同。

開福區(qū)住建局將繼續(xù)做好后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管以及資金流向監(jiān)管，確保資金封閉運(yùn)行，?？顚Ｓ糜陧?xiàng)目建設(shè)，全力督促項(xiàng)目在2個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛坯交付。

從曾經(jīng)的開盤輝煌史，到如今艱難交付路，君悅新天地冰火兩重天。對(duì)外部環(huán)境收緊的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何活下去才是終極命題。

與長(zhǎng)沙一樣面臨巨大公寓庫(kù)存壓力的南寧，在降價(jià)之外，正開辟另一條新路——“商改住”。

4月21日，南寧江南區(qū)的綠港國(guó)際中心進(jìn)行批前公示，擬將商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為商住項(xiàng)目。為了銷量，為了現(xiàn)金流，盡管改規(guī)劃的路上困難重重，仍有不少樓盤對(duì)此蠢蠢欲動(dòng)。

對(duì)長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，盡管以價(jià)換量背景下，庫(kù)存量稍有回落。但高壓局面尚未改變，未來(lái)4個(gè)月時(shí)間，市場(chǎng)上還將新增供應(yīng)68萬(wàn)方新品……

公寓能不能買，最重要的是看處在什么樣的人生階段，以及公寓的位置。

如果；你想買下公寓，未來(lái)賣錢買住宅，還是要謹(jǐn)慎考慮，高昂的稅費(fèi)并沒(méi)那么容易找到接盤俠；如果，你做好長(zhǎng)線投資的打算，想擁有一筆穩(wěn)定的租金收益，那么公寓可以作為一個(gè)選擇，前提是，一定要看準(zhǔn)位置。

這輪降價(jià)風(fēng)暴還會(huì)持續(xù)。

從目前來(lái)看，想入手公寓的網(wǎng)友，可以找找打骨折、有地鐵、有商業(yè)的產(chǎn)品。

沒(méi)準(zhǔn)，等到下一個(gè)風(fēng)口會(huì)給你個(gè)驚喜。

另外，可以大膽猜測(cè)一下，推遲兩次的長(zhǎng)沙第二批次集中供地細(xì)則中，是否將優(yōu)化商住比，從供地上減少商業(yè)配比？等待揭曉。