在近日的一次媒體交流會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮談到了他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一些看法。

他認(rèn)為： 三道紅線的要求，影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，所有的房企在這個(gè)階段再次來(lái)到同一起跑線，都?xì)w零了。

所謂“三道紅線”，指的是監(jiān)管部門(mén)今年下半年提出的房地產(chǎn)行業(yè)融資管理新規(guī)。三條紅線指的是：

剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

據(jù)證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶：根據(jù)規(guī)定，房企對(duì)“三道紅線”的踩線情況直接影響了其有息債務(wù)擴(kuò)張規(guī)模。 如果三道紅線全部觸及，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債就不能再增加；觸及兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；觸及一條，增速不得超過(guò)10%；均未觸及，不得超過(guò)15%。

眾所周知，房地產(chǎn)本來(lái)就是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商拿地需要錢(qián)、施工需要錢(qián)，管理也需要錢(qián)。房企的資金來(lái)源主要是：自籌資金、按揭貸款、定金、預(yù)付款、銀行貸款以及發(fā)行債券等。

數(shù)據(jù)顯示：2019年上市房企總資產(chǎn)均值為1409.37億元，同比上升25.67%。

總資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益

房企總資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)者是誰(shuí)？當(dāng)然是負(fù)債。在總資產(chǎn)中，自籌資金的比例較小，主要是按揭貸款、預(yù)付款等負(fù)債構(gòu)成。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)不斷的借錢(qián)，不斷地拿地開(kāi)發(fā)獲得資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)。反之，如果借不到錢(qián)，或融資成本過(guò)高，總資產(chǎn)規(guī)模則會(huì)收縮，房企則很可能面臨退出市場(chǎng)或兼并的尷尬境地。

所以，“三道紅線”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，特別是高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)影響巨大。

據(jù)財(cái)聯(lián)社：監(jiān)管部門(mén)要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

當(dāng)然這個(gè)報(bào)道還沒(méi)得到監(jiān)管部門(mén)的證實(shí)，不過(guò)也沒(méi)有否認(rèn)。

郁亮認(rèn)為，“三道紅線”影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，

所謂土地招拍掛，是國(guó)有土地出讓時(shí)按照市場(chǎng)化原則進(jìn)行拍賣(mài)，價(jià)高者得。郁亮認(rèn)為，土地招拍掛下，需要更多的資本市場(chǎng)和金融支持才可以買(mǎi)更多的地，這是金融紅利階段。

也就是說(shuō)在過(guò)去的10多年里，你會(huì)玩金融，在股市或銀行拿到的錢(qián)越多，你的房地產(chǎn)企業(yè)就越容易發(fā)展壯大。

而目前，房企在A股IPO上市已經(jīng)暫停了。而“三道紅線”之下，如果你是高杠桿的房企，負(fù)債還會(huì)受到限制，所以郁亮才說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的金融紅利時(shí)代已經(jīng)劃句號(hào)了，接下來(lái)是管理紅利時(shí)代了。

郁亮的預(yù)言會(huì)成真嗎？

大家都知道，最近幾年，萬(wàn)科也提出了很多樓市的精彩論斷。比如2012年提出的（房地產(chǎn)）行業(yè)已進(jìn)入白銀時(shí)代。

對(duì)于“白銀時(shí)代”萬(wàn)科這樣介紹： 當(dāng)我們把白銀和黃金進(jìn)行對(duì)比的時(shí)候，不要忘記，白銀也是貴金屬。中國(guó)的城市化過(guò)程并沒(méi)有結(jié)束，城市對(duì)于空間的需求，無(wú)論從數(shù)量還是品質(zhì)上來(lái)看，都依然龐大。但是， 那個(gè)市場(chǎng)單邊快速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，那個(gè)行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

我對(duì)這句話的理解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有潛力，房?jī)r(jià)依然有上漲的空間，但是“那個(gè)行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了”（黃金時(shí)代）。

郁亮說(shuō)的對(duì)嗎？我認(rèn)為基本是對(duì)的，中國(guó)樓市普漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)更多的“輪流吃飯”的行情，表現(xiàn)在兩點(diǎn)，一是房?jī)r(jià)上漲的速度變慢，之所以變慢原因在于：

1、全國(guó)的人口增速放慢，城鎮(zhèn)化速度也在放慢，宏觀杠桿率處于高位。

2、房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果，當(dāng)前的樓市調(diào)控是“槍打出頭鳥(niǎo)”，若某個(gè)城市某個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，則會(huì)迎來(lái)新一輪調(diào)控，直到樓市降溫。

二是房?jī)r(jià)在分化，在后城鎮(zhèn)率時(shí)代，人口主要從小城市向大城市流動(dòng)，中小城市人口向周邊縣城流動(dòng)，形成都市圈。結(jié)果是人口有增量的城市樓市有上漲空間，而中小城市由于產(chǎn)業(yè)、人口流出，房?jī)r(jià)缺乏支撐。房?jī)r(jià)的分化而非單邊上漲還表現(xiàn)在，即便是在樓市有上漲空間的一二線城市，樓市上漲的步伐未必，今年是這個(gè)城市漲，明年才是另一個(gè)城市漲，不一定一致，比如今年以來(lái)的幾個(gè)月深圳樓市較熱，而北京、上海樓市偏冷。

2018年萬(wàn)科郁亮還喊出“活下去”的口號(hào)，很多人覺(jué)得危言聳聽(tīng)，不相信，現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，這句說(shuō)得還是有一定的道理。

最近幾天，關(guān)于“恒大重組”的消息滿天，后來(lái)恒大出來(lái)辟謠。雖然最后是虛驚一場(chǎng)，但也說(shuō)明較高的負(fù)債讓房企如履薄冰。

據(jù)證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶，TOP15房企中，9家公司剔除預(yù)收賬款（預(yù)收賬款+合同銷(xiāo)售科目，下同）后的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。中國(guó)恒大杠桿率最高，達(dá)85.28%，綠地控股、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園這一杠桿水平均超過(guò)80%。

圖片來(lái)源：西部證券

總之，中國(guó)樓市已悄悄醞釀大變化，一是從房?jī)r(jià)層面，房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化，房?jī)r(jià)不能過(guò)快上漲已成為普遍共識(shí)。二是樓市正在進(jìn)入三個(gè)存量時(shí)代，一是貨幣存量，二是住房存量，三是人口存量，第一個(gè)表明印鈔增速的放慢，第二個(gè)是住宅土地供應(yīng)不斷變少，第三個(gè)是人口總量增速放慢。意味著中國(guó)樓市的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去，接下來(lái)則是“白銀時(shí)代”，即房?jī)r(jià)增速放慢且呈現(xiàn)分化格局。

二是房地產(chǎn)企業(yè)層面，過(guò)分依賴(lài)杠桿的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)的樓市誰(shuí)管理能力越強(qiáng)、財(cái)務(wù)更穩(wěn)健、品牌價(jià)值越高，誰(shuí)就越可能殺出一片天地。否則只能被兼并或退出市場(chǎng)。