所以有人認為，長沙大平層遍地的局面其實也是開發(fā)商被逼無奈的結(jié)果。我們認為，這樣理解并不是沒有道理。

回到我們討論的主題，“被逼上路”與“沒有未來”是不是有些矛盾？

有時候就是這樣，當(dāng)你處在風(fēng)中，很難分得清它是風(fēng)口，還是風(fēng)暴。往往這個時候，需要抬頭看看天。

當(dāng)下長沙在房地產(chǎn)領(lǐng)域有兩大主線任務(wù)，其一是“持現(xiàn)有調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，堅決遏制投機炒房”，其二是“建立健全多層次住房供應(yīng)”：

低端有保障，中端有供應(yīng)，高端有市場。

前者的成功毋庸置疑，后者的探索正在路上。大平層的興起，很大程度上可看做“高端有市場”的具體演繹。

這就可以很好地解釋為何有的地塊（往往是明星地塊）不限價，也可以解釋為何有的項目突破“2500的精裝指導(dǎo)價”。

所以那些拿高端項目的房價對標(biāo)剛需樓盤、宣揚“長沙樓市價格即將大漲”的聲音，其實是一種誤讀，不管是有意還是無意。

人家寶馬漲價，與你寶駿何干？

“有市場”代表著更多需要尊重市場化的運行規(guī)則，畢竟這是一件在很大程度上擺脫基本屬性或者說剛需層面的產(chǎn)品形態(tài)，在“剛需有保障”的前提下，對社會基本面運行的影響并不大。

所以，更高階的產(chǎn)品代表著更可觀的利潤，這塊肥肉，或?qū)⒆笥椅磥淼禺a(chǎn)江湖。

當(dāng)然，即便如此，幻想借此回到當(dāng)年的“暴利時代”，幾乎是不可能的事情。

2.

那么，政策導(dǎo)向會不會被市場買單，目前火爆局面的可持續(xù)性是否有保障？

難說，但我們可以進行部分推演。

2015年，長沙樓市新房成交130479套。

之所以說這個數(shù)據(jù)，一是它是達到解除二手房轉(zhuǎn)讓限制的最近年份。二是13萬套左右的總量，基本是2010至2015的年大約數(shù)。

也就是說，僅在2010年到2015年產(chǎn)生的存量房達到約70萬套。如果再加上2010年前的以及那些“單位房”、“福利房”，估計存量房數(shù)字超150萬套。

改善需求的主力購買力，就來自這些存量房。

如果1%的改善需求率來計算，需要對應(yīng)1.5萬套；如果以5%的改善需求計算，這個數(shù)字將達到7.5萬套。那么，要是達到10%呢？

絕對數(shù)量會相當(dāng)可觀。

當(dāng)然，這是一個偏理想化與絕對化的模型，因為其中不乏投資客，也不缺已經(jīng)完成改善的人群。

但是邏輯方向大致如此。所以從理論上來說，在房票珍貴的當(dāng)下，長沙樓市其實已經(jīng)具備角力改善產(chǎn)品的條件。

并且，2016年之前的房子，在2017-2018年的二手房行情走高的過程中，普遍有過“價值倍增”的經(jīng)歷。

這在經(jīng)濟賬上，為改善購房提供了比較舒適的資金基礎(chǔ)。

如果將需求對應(yīng)到市場端，會是什么概念？

假如，一個20萬方的小區(qū)，全部建成180平的房子，數(shù)量只有1111套。即便是為了應(yīng)付理論上1%的改善率，這樣的小區(qū)就需要13.5個。

來自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年的改善型產(chǎn)品成交，較去年有著顯著提升。去年十月，長沙樓市144㎡以上的改善型住宅成交占比約為18%，今年十月這個數(shù)據(jù)已經(jīng)達到21%。

而在2018年全年，這個比率才勉強達到10%。

市場反饋，目前是正向且積極的，并且看起來頗有后勁。

3.

那么問題又來了，對于買賣雙方來說，大平層到底比拼的是什么？

你一定要搞明白，你究竟要改善什么。

是教育？有可能，但在“均衡化”、“品質(zhì)化”的教育發(fā)展路徑上，曾經(jīng)的名校鴻溝正在慢慢被拉平；

是商業(yè)？有可能，但目前長沙基本形成多中心的發(fā)展格局，每個區(qū)域幾乎都有自己的消費標(biāo)地，早已不像多年前買東西必須五一廣場或東塘；

是交通？有可能，但改善客戶家里一般不缺汽車，地鐵也不是必需品……

所以，這些可能性的選項并不是改善的首要目的與終極目的，而是一些“一定”需要的東西。

比如，一套更大更舒適的房子；比如，更純粹更活力的社區(qū)氛圍；比如，更舒心更悅目的景觀環(huán)境……

而這些，便是改善產(chǎn)品與剛需產(chǎn)品最明顯的開發(fā)邏輯差異。也因此，它更需要產(chǎn)品力。

可以預(yù)測，產(chǎn)品力所承載的房企功力，將成為未來長沙樓市江湖的又一道分水嶺。

當(dāng)然，眼下改善產(chǎn)品集中面市，已經(jīng)能夠體察到一些產(chǎn)品力上的差距。

比如洋湖-大王山區(qū)域的龍湖、旭輝與城發(fā)恒偉，比如濱江新城的華潤、旭輝，比如梅溪湖的綠地與即將亮相的綠城等等。

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