據(jù)券商中國：

有機(jī)構(gòu)接受券商中國記者采訪時(shí)表示，2021年房企到期債券規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關(guān)，直達(dá)1.2萬億元規(guī)模。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 95家房企2021年到期債券7223.81億元，其中境內(nèi)到期債券4188.89億元，境外到期債券3034.92億元。

房企的資金來源主要是：自籌資金、按揭貸款、定金、預(yù)付款、銀行貸款以及發(fā)行債券（含海外發(fā)債）等。

房企如果要還清債務(wù)，最好的辦法是賣出更多的房子，提高資金的周轉(zhuǎn)率。但是中國樓市分為兩大類，20%的城市房價(jià)有上漲潛力，80%的城市房價(jià)有下跌壓力。20%的城市集中在一二線城市，80%的城市集中在三四五六線城市。一二線城市房子雖然熱銷，但新房限價(jià)，開發(fā)商利潤空間有限。三四五線城市雖然不限價(jià)，但是市場(chǎng)冷清，房子交易量低。除非是大搞促銷，否則快速進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)是不可能的。

開發(fā)商償還到期債務(wù)還有一個(gè)辦法，那就是“借新還舊”，但這只能讓債務(wù)越做越大，資不抵債，最后破產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示：2020年全國共計(jì)有408家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書。

房企發(fā)債還遇到一個(gè)問題，那就是利率偏高。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年1月，房企發(fā)債總規(guī)模約1301.65億元，直追2020年1月的歷史高點(diǎn)，最高利率達(dá)15%。也就是說你向別人借了100塊錢，一年需要還15塊的利息。但據(jù)《2020·第一財(cái)經(jīng)中國上市房企價(jià)值榜》，2020年上半年A股樣本企業(yè)凈資產(chǎn)收益（ROE）均值僅為2.99%。

房企的借錢利率呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：頭部房企的借錢利率低，借錢的期限更長。中小房企的借錢利率高，借錢期限短。據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)：TOP10房企利率為3.78%，而TOP100+房企利率則高達(dá)11.42%。此外頭部房企借錢期限一般能達(dá)5年以上，而中小房企則多在2年以下，房地產(chǎn)企業(yè)的馬太效應(yīng)明顯。

巨額的債務(wù)到期，在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，能借得到錢還好些，關(guān)鍵是還能借多少？

今年1月7日，央行、外管局決定將企業(yè)的跨境融資宏觀審慎調(diào)節(jié)參數(shù)由1.25下調(diào)至1。直接翻譯過來就是企業(yè)海外借錢的額度在降低。

2020年下半年，監(jiān)管層給房企設(shè)置了“三道紅線”，即控制房企的債務(wù)規(guī)模。

2020年末，央行、銀保監(jiān)會(huì)又建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，明確了房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限。比如中型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限是27.5%，個(gè)人房貸占比上限是20%。

房地產(chǎn)貸款包含開發(fā)貸和個(gè)人房貸，這意味著開發(fā)商銀行貸款也受到了限制。

國家之所以控制房企債務(wù)，有三個(gè)原因，一是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)貸在銀行貸款占比不低，如果房企倒閉，還不了錢，對(duì)銀行來說是巨大的壞賬，影響金融穩(wěn)定。二是降低房企債務(wù)率，防止資不抵債，最后受買房人買單，比如爛尾樓等。三是控制房價(jià)上漲的速度。

所以，一方面，房企本身累積的龐大債務(wù)，另一方面，國家在收緊房企融資、控制開發(fā)商債務(wù)率。2021年，開發(fā)商的苦日子要來了！