3月1日，對(duì)于廣大“房奴”朋友來(lái)說(shuō)（包括我），是一個(gè)大日子。

因?yàn)?，在這一天，所有基于舊利率（法定基準(zhǔn)利率）進(jìn)行的貸款，需要去銀行重新簽訂合同，重新簽訂合同時(shí)間截止到2020年8月31日。

當(dāng)然，具體房貸定價(jià)基準(zhǔn)，具體可以采取兩種方式，至于你覺(jué)得采取哪種形式劃算，可以與銀行進(jìn)行協(xié)商。

這兩種形式分別為：

第一、將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為：LPR+點(diǎn)（加點(diǎn)可以為負(fù)值）

第二、定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為固定利率。

當(dāng)然，這次重簽合同的對(duì)象，是在2019年10月8日之前買房的客戶，因?yàn)樵?0月8日之后買房的，其銀行貸款利率已經(jīng)自動(dòng)參照LPR執(zhí)行。

網(wǎng)友們紛紛給我留言，采取哪種方式被“刀削”的不那么疼。

我摸了摸腦袋，與大家一起分析一下吧！

如果你采取將原合同約定的利率變?yōu)?ldquo;LPR加點(diǎn)”的話，需要參考2019年12月份發(fā)布的5年期以上LPR報(bào)價(jià)。

當(dāng)時(shí)，這個(gè)參照利率是4.8%。（2月20日的最新利率為4.75%）

如果原房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮10%，即4.9%*1.1=5.39%，那么5.39%-4.8%=0.59%

這個(gè)0.59%即為加點(diǎn)值。記住，這個(gè)“加點(diǎn)值”非常重要！

后期，無(wú)論LPR如何變化，加點(diǎn)值永遠(yuǎn)不變！

加入后期LPR變?yōu)?.7%，那么4.7%+0.59%=5.29%，即為最新房貸利率。

與原有房貸利率5.39%相比，少了10個(gè)基點(diǎn)。

相反，如果你的房貸利率是原基準(zhǔn)利率打9折，即4.9%*0.9=4.41%

4.41%-4.8%=-0.39%（加點(diǎn)值，永久不變，并且是負(fù)值）

如果LPR變?yōu)?.7%，則新的房貸利率變?yōu)?.7%-0.39%=4.31%

所以，你如果覺(jué)得LPR會(huì)持續(xù)下降，可以選擇浮動(dòng)利率加點(diǎn)。

相反，如果你認(rèn)為L(zhǎng)PR有可能為超過(guò)4.8%，你可以選擇固定利率，以后LPR無(wú)論如何變化，都和你沒(méi)有關(guān)系。

問(wèn)題關(guān)鍵來(lái)了，未來(lái)LPR走勢(shì)到底呈現(xiàn)何種趨勢(shì)呢？

我們先看2019年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，2019年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入增長(zhǎng)11.4%。

2018年，全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入增幅達(dá)到25%，2017年達(dá)到40.7%。

三年時(shí)間，賣地收入超過(guò)75%，這是不正常的。這些賣地收入最終只會(huì)由要進(jìn)城的農(nóng)民與要買房的年輕人來(lái)買單。

已經(jīng)擁有數(shù)套房子的人，只會(huì)晚上笑醒，他的房產(chǎn)不自覺(jué)間又升值了。

當(dāng)然，我們也不能對(duì)數(shù)年來(lái)地方政府實(shí)施的“土地財(cái)政”大罵特罵。畢竟土地財(cái)政對(duì)于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及城市面貌改觀，提供了必要的資金。

人們買房，獲得居住權(quán)，而地方政府可以通過(guò)購(gòu)房者資金，用于城市的建設(shè)與發(fā)展，促進(jìn)城市化的進(jìn)程。

但是，從當(dāng)前來(lái)看，土地財(cái)政造成的殺傷要大于它曾經(jīng)做出的貢獻(xiàn)。

首先，房子的投資功能被大大放大，居住功能被大幅壓抑。這種通過(guò)忽略老百姓居住需求，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)的方式，土地財(cái)政收入越高，老百姓的居住空間受到的壓抑越大。

因此，兩者之間應(yīng)該有一個(gè)合適的比例。否則的話，看看湘鋼，大家懂的。

其次，土地財(cái)政只會(huì)促使地方政府控制土地供應(yīng)，人為營(yíng)造土地的稀缺性。

如果這樣的話，城市將會(huì)逐步缺乏新鮮的血液，變得老態(tài)龍鐘。

因此，個(gè)人預(yù)計(jì)，未來(lái)10年，土地財(cái)政收入的比例只會(huì)越來(lái)越少，不可能出現(xiàn)前期的增幅。

那么，土地財(cái)政收入的銳減，只會(huì)進(jìn)一步促使房產(chǎn)稅的出臺(tái)，房產(chǎn)稅的出臺(tái)，可能會(huì)使一部分人擁有房產(chǎn)成為一種負(fù)擔(dān)，這樣一定會(huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生很大影響，全國(guó)各地房?jī)r(jià)的分化會(huì)越來(lái)越大。

未來(lái)，隨著新興經(jīng)濟(jì)的逐步成熟，房地產(chǎn)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的綁架就會(huì)越來(lái)越放松，管理層也會(huì)有魄力進(jìn)一步控制房?jī)r(jià)上漲。

那么，針對(duì)房地產(chǎn)的5年及5年以上LPR利率的下降就成為大概率事件。

這么考慮的話，房奴選擇浮動(dòng)利率，是相對(duì)科學(xué)的決策。

當(dāng)然，如果從全球經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的視角去分析，未來(lái)貸款利率的下降也是大概率事件。

畢竟，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)都比較低迷，大家都在進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性降息來(lái)刺激本國(guó)經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)同樣進(jìn)入降息空間。

這么看的話，未來(lái)10年，存款利率以及貸款利率都會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，同樣需要選擇浮動(dòng)利率。