2021年，國(guó)內(nèi)就業(yè)、穩(wěn)增長(zhǎng)壓力沒(méi)那么大，意味著防風(fēng)險(xiǎn)的空間變大，貨幣、房地產(chǎn)等政策收緊的空間也變大，所以2021年樓市這部快車前進(jìn)時(shí)，面臨踩剎車的力度也會(huì)變大。

二、宏觀杠桿率之變

2020年：2020年5月12日，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司有關(guān)負(fù)責(zé)人提到：2020年一季度，受疫情沖擊影響，我國(guó)宏觀杠桿率有顯著的上升。當(dāng)前應(yīng)當(dāng)允 許宏觀杠桿率有階段性的上升。

2020年：2021年3月15日，國(guó)常會(huì)指出，要 保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，政府杠桿率要有所降低。

數(shù)據(jù)顯示：2020年中國(guó)的宏觀杠桿率從2019年末的246.5%攀升至270.1%。

宏觀杠桿率可以理解為社會(huì)總負(fù)債率，它是居民、政府、企業(yè)三大部門債務(wù)率的總和。宏觀杠桿率上升，意味著社會(huì)的總負(fù)債率上升。

我們都知道，樓市的資金市，而資金來(lái)臨主要是負(fù)債，居民買房要借錢，開發(fā)商建房要借錢。比如買一套100萬(wàn)的房子，能夠全款的極少，絕大多數(shù)是貸款，3成首付，7成負(fù)債。

如果控制宏觀杠桿率，相當(dāng)于控制負(fù)債。社會(huì)負(fù)債被控制了，會(huì)影響到居民負(fù)債，會(huì)降低居民的購(gòu)買能力，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

三、廣義貨幣M2之變

2020年的提法是：綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段， 引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速明顯高于去年。

2021年的提法是： 貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速與名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持流動(dòng)性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。

一言蔽之，M2增速會(huì)有所控制。

數(shù)據(jù)顯示：2019年，廣義貨幣M2增速是8.70%，2020年是10.10%。

2020年很可能回落到10%以下。

廣義貨幣（M2）是企業(yè)、居民存款及現(xiàn)金總和。M2當(dāng)中絕大部分是存款，少部分是現(xiàn)金。這很好解釋，你身上的錢絕大部分都是存銀行，極少拿現(xiàn)金吧？

M2增速會(huì)影響到貸款，也會(huì)影響到房貸。

很簡(jiǎn)單，你在銀行貸款100萬(wàn)買一套房子，在央行的人民幣貸款統(tǒng)計(jì)上增加了100萬(wàn)的貸款。另一方面，你的100萬(wàn)貸款會(huì)打到開發(fā)商存款賬戶。在央行的人民幣存款統(tǒng)計(jì)上增加了100萬(wàn)存款。所以說(shuō)，“貸款會(huì)創(chuàng)造存款，存款會(huì)影響貸款”。

如果M2增速被控制，那么相應(yīng)地貸款增速也會(huì)被控制，特別是房貸。這會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生影響。

四、房貸之變

2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。主要內(nèi)容是規(guī)定了銀行房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限。

這相當(dāng)于規(guī)定了銀行資金進(jìn)入樓市的上限。大家知道，現(xiàn)在銀行都很熱衷于發(fā)放房貸，因?yàn)榉抠J有房子抵押、利率較高、違約率低。所以，在不受限的情況，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，發(fā)放的房貸越多，就越有賺頭。

但是出于樓市調(diào)控的需要，銀行房貸的發(fā)放一直都有監(jiān)管?，F(xiàn)如今，監(jiān)管層前所未有過(guò)地規(guī)定銀行房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限。銀行在發(fā)放房貸時(shí)被帶上了“緊箍咒”，不能再任性。

2021年是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度實(shí)施的第一年，這是房貸之變，再次宣告樓市普漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，因?yàn)闃鞘杏邢薜馁Y金下，只能是板塊輪動(dòng)，這部分資金會(huì)向城市級(jí)別高、人口持續(xù)流入的城市流入。進(jìn)而使中國(guó)樓市出現(xiàn)“一二七分化”，即10%的城市下跌，20年的城市上漲，70%的城市走平。

五、匯率之變

2020年人民幣對(duì)美元匯率表現(xiàn)為強(qiáng)勢(shì)上漲。離岸人民幣對(duì)美元匯率從2020年1月1日的6.9620上漲2020年12月31日的6.5030，漲幅超4500點(diǎn)。

人民幣對(duì)美元匯率上升，說(shuō)明人民幣資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)美元資產(chǎn)上升。由于人民幣升值預(yù)期存在，所以外資熱衷于進(jìn)入中國(guó)，買入人民幣資產(chǎn)，比如國(guó)內(nèi)房產(chǎn)、股票、債券等。對(duì)2020年國(guó)內(nèi)樓市的回暖起到助攻作用。

但是2021年，影響匯率的因素發(fā)生變化：

1、疫苗之下，美國(guó)經(jīng)濟(jì)有復(fù)蘇預(yù)期，量化寬松可能提前退出，美國(guó)10年期國(guó)債飆升，縮小了中美國(guó)債利差。

2、美元指數(shù)低位反彈，這一波人民幣升值可能接近尾聲。

美元走強(qiáng)，人民幣匯率可能調(diào)整之下，樓市不大可能受到國(guó)際游資關(guān)照，進(jìn)而對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)形成利空。

六、二手房之變

今年初，深圳出臺(tái)“二手房指導(dǎo)價(jià)”制度，對(duì)全市具體樓盤設(shè)定指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)價(jià)普遍比之前的掛牌價(jià)低，一般打7折。二手房指導(dǎo)價(jià)最大的亮點(diǎn)是銀行必須要按照指導(dǎo)價(jià)發(fā)放房貸。這個(gè)威力很大，相當(dāng)于直接增加了購(gòu)房者的房貸成本，影響需求，影響預(yù)期，深刻影響未來(lái)深圳房?jī)r(jià)交易。

最新的消息顯示：無(wú)錫市、成都等也在學(xué)習(xí)深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)模式，雖然具體的操作不一定一樣。但至少告訴我們這樣一個(gè)信息：

樓市的限價(jià)從新房擴(kuò)展到二手房。這樣做的好處是避免新房二手房倒掛。以前新房限價(jià)，二手房不限價(jià)，結(jié)果新房遭到瘋搶，在預(yù)期效應(yīng)之下，二手房反而不會(huì)下降，而且還是繼續(xù)拉大價(jià)格差?，F(xiàn)在新房二手房同時(shí)限價(jià)，抑制了投機(jī)炒作之風(fēng)。

2021年，樓市調(diào)控模式在變，最大的變是二手房也開始限價(jià)了。

總結(jié)：相比2020年，2021年樓市許多外圍因素都在變，所有的變都在說(shuō)明，2021年的房?jī)r(jià)表現(xiàn)將明顯遜色于2020年。