在上海樓市回暖之際，上海市出臺《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，進一步收緊樓市。核心內(nèi)容是：

1、限制假離婚購房：夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。 2、樓市加稅：將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。 3、支持剛需：完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。 4、收緊房貸：加強個人住房貸款審慎管理，指導商業(yè)銀行嚴格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。

上海此次收緊樓市的大背景是其樓市在持續(xù)回暖，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)：

2020年，成交面積達到2486萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高，成交金額更是歷史首次突破萬億元。年內(nèi)部分優(yōu)質(zhì)學區(qū)房售價出現(xiàn)30%以上的漲幅。

另據(jù)“冰山指數(shù)”的數(shù)據(jù)，2021年1月跟2020年12月相比，上海環(huán)比漲了4.4%，位居全國第一。

上海本輪樓市回暖有內(nèi)因也有外因。內(nèi)因是上海本身龐大的人口、資金、資源優(yōu)勢是樓市長期的支撐。外因是2020年初以來，國內(nèi)信貸較為寬松，深圳樓市率先上漲，而上海樓市已經(jīng)連續(xù)調(diào)整了3年，一來累積了龐大的需求盤，二是同為一線城市，在比價效應(yīng)下適時回暖。

但樓市是“房住不炒”以及因城施策的大背景下，房價一旦有上漲的苗頭必然迎來調(diào)控。

仔細看下上海本次樓市新政，在樓市加稅、限制假離婚購房方面與深圳“715新政”并無多大差異。主要區(qū)別是深圳要求落戶需要滿3年，而且要有連續(xù)36個月的社保或個稅記錄才能購買商品房，而本次上海新政并沒有。

其實，即使上海沒這個要求，其購房門檻并不會低于目前的深圳。因為上海的落戶門檻很高，比如其中之一是要求持有《上海市居住證》滿7年且在此期間交滿社保7年。而深圳只要?？茖W歷就基本可以落戶了。

新政后上海樓市會怎么樣？本次新政后上海樓市當然不會馬上止?jié)q，因為動能還在，但因為踩了剎車，未來上漲的速度將變慢，最后趨于平穩(wěn)，但這需要一個過程。

整體而言，近期上海樓市的回暖仍屬于“板塊輪動”行情，局部現(xiàn)象，不影響全國樓市整體大局。

2021年的樓市與2020年有兩點不同：一是2021年的國內(nèi)經(jīng)濟會出現(xiàn)明顯反彈，有機構(gòu)預(yù)計增速可能在8%以上，這時樓市在穩(wěn)增長當中的作用將明顯下降。二是貨幣可能逐步收緊，貸款增速可能下降，這時首當其沖的將會是樓市。

我依然持續(xù)之前的判斷，2021年的樓市將比2020年要冷一些，但冷不意味著不能上漲，所謂“冷”的特征是：1、房價上漲的速度變慢。2、房價上漲的城市相對2020年有所減小。在這個基礎(chǔ)上會出現(xiàn)“板塊輪動”，即少部分城市輪流回暖，類似于股市里的行情。

但“板塊輪動”會出現(xiàn)在一二線城市里，而不會出現(xiàn)在人口呈現(xiàn)流出三四線城市，這是未來10年樓市的基本邏輯。