最近《賣掉深圳，能買下半個(gè)美國(guó)？》的話題火了，有人在社交平臺(tái)上說(shuō)深圳的房子總市值已經(jīng)達(dá)到151萬(wàn)億人民幣，賣掉深圳的房子可以買下半個(gè)美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)。

沒(méi)有根據(jù)的言論很快被不少專業(yè)人士打臉，最近幾十年中國(guó)房?jī)r(jià)漲的很快，深圳樓市或許有一些泡沫，但是一些中小城市的樓市走向更值得警惕。

前段時(shí)間，一個(gè)網(wǎng)友分享了自己的賣房經(jīng)歷，他在老家以60萬(wàn)的價(jià)格買了一套房（三四線城市），后來(lái)房?jī)r(jià)漲到了140萬(wàn)，但是當(dāng)他的父親生病需要資金的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)這套房不好賣，聽(tīng)了中介的建議把房?jī)r(jià)降到了100萬(wàn)，仍然是看的人多，真心想買的人寥寥無(wú)幾。

醫(yī)生對(duì)他說(shuō)，“人命比房子更值錢，現(xiàn)在的人把房子看得太重了，把所有的積蓄都投入到房子上，還負(fù)債幾十年，結(jié)果把身體給累垮了，手中沒(méi)有錢醫(yī)治，剩下的一套房子既不能吃，又不能喝，還不能賣“。

一、中國(guó)人住房財(cái)富比例

《2018中國(guó)城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》顯示，中國(guó)家庭住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比77.7%，遠(yuǎn)高于美國(guó)的34.6%。

過(guò)高的住房資產(chǎn)比例吸收了家庭過(guò)多的流動(dòng)資金，如果是在房產(chǎn)流動(dòng)性較好的城市，一套房子的變現(xiàn)周期短則1、2個(gè)月，而流動(dòng)性差的房子，轉(zhuǎn)化周期可能長(zhǎng)達(dá)一年甚至更久。

中國(guó)人投資房產(chǎn)比例過(guò)重，意味著資金變現(xiàn)能力弱，而且，大多數(shù)人購(gòu)房還需要還房貸，每個(gè)月需要持續(xù)投入，資金的周轉(zhuǎn)難度非常大。

日本、新加坡、瑞士、英國(guó)的金融資產(chǎn)配置都在50%以上，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)家庭金融資產(chǎn)的配置比例很低，其中很大一部分原因是中國(guó)的金融市場(chǎng)不成熟，同時(shí)，普通人缺乏金融投資意識(shí)和相關(guān)知識(shí)。

以發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，民眾的金融資產(chǎn)配置比重會(huì)逐漸增加。

二、這些房子趕快賣掉

住房不炒的大背景下，老破小、樓梯房、非學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)最高，比這些房子風(fēng)險(xiǎn)高的，是中小城市，尤其是北方的中小城市的老破小、樓梯房、非學(xué)區(qū)房。

未來(lái)的二手房購(gòu)買力在哪里？在年輕人！

年輕人不喜歡老破小、不喜歡樓梯房，沒(méi)有學(xué)位的房子也很麻煩，未來(lái)二手房存量不斷增加，大家的選擇更廣后，這些房子的價(jià)值會(huì)率先下跌。

從房產(chǎn)價(jià)值來(lái)看，一線城市優(yōu)于二線，二線優(yōu)于三四線。

當(dāng)然，即便是二線城市也有分化，比如北方的二線城市潛力就低于南方二線，南方沿海的一些三四線城市潛力也可能高于北方部分二線城市，這是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定。

從房產(chǎn)類型來(lái)看，核心地段、新房、帶學(xué)位、地鐵房、有配套的房子升值潛力更高。

2020年是棚改收官之年，棚改變舊改，貨幣化安置退出，流入三四線樓市的資金銳減，沒(méi)有棚改的推波助瀾，多數(shù)三四線城市會(huì)沉寂下去。

過(guò)去，房子過(guò)熱，中國(guó)人大部分的財(cái)富都流入到了樓市，未來(lái)，住房不炒，房產(chǎn)占我們的財(cái)富比重會(huì)逐漸降低。樓市分化，不同城市、不同類型的房子走勢(shì)差異會(huì)越來(lái)越明顯。