我們可以把5年期LPR利率和公積金貸款利率視為“房貸利率”，前者是商業(yè)貸款利率，后者是公積金貸款買房利率。

目前，5年期LPR利率是4.65%，公積金貸款利率是3.25%。但實(shí)際上，你到銀行申請房貸時(shí)，最終的利率往往不是4.65%，而是更高。因?yàn)長PR只是“基準(zhǔn)利率”，而不是實(shí)際利率。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)，11月全國首套房平均貸款利率是5.24%。我們暫且把5.24%視為最新的商業(yè)房貸利率，以此計(jì)算商貸和公積金貸款金額上的差異。

在某三四線城市，買一套房子，貸款100萬，利率是5.24%，貸款20年。通過計(jì)算可知，如果采用公積金貸款，還款總額是136萬，月供 5671元。如果采用商業(yè)貸款，還款總額則是161萬，月供是6732元。

可見，如果用公積金貸款買房，房貸成本遠(yuǎn)低于商貸。

但問題是，公積金貸款有額度限制，比如北京最高額度是120萬，深圳是90萬，杭州是100萬，無錫是60萬，西寧是50萬。而且最高額度只是“天花板”，實(shí)際貸款額度因人而異，但都不可能高于最高限制。

以目前大城市的房價(jià)，公積金貸款的金額可謂少之又少。比如深圳的房價(jià)總額動(dòng)不動(dòng)上千萬，但公積金貸款額度只有90萬。數(shù)據(jù)顯示，深圳公積金利率（個(gè)人公積金貸款余額除以繳存余額）只有65%，遠(yuǎn)低于南通的119%。

公積金利用率低原因無非是：1、房價(jià)太高，一般人買不起房。2、可貸款金額低，手續(xù)麻煩，周期長，買房人嫌麻煩。

最近10年，房價(jià)顯著上漲，但公積金貸款額度變化不大。比如一線城市房價(jià)總額可能從200萬漲到800萬。但公積金貸款額度上調(diào)幅度極小，甚至沒有上調(diào)。

這對樓市來說，其實(shí)可以視為一種“加息效應(yīng)”，因?yàn)樵诳偡靠钪?，低息貸款的比例在降低。

特別值得一提的是，最近一年，5年期LPR利率多次下調(diào)，融360研究院統(tǒng)計(jì)的實(shí)際房貸利率也在下調(diào)（商貸利率），但公積金貸款利率還是維持在2015年的水平。

按照過往的情況，基準(zhǔn)利率下調(diào)時(shí)，公積金貸款利率也往往會隨之下調(diào)。現(xiàn)如今，LPR利率降了，公積金利率沒變，這其實(shí)也要以理解為一種“加息效應(yīng)”，因?yàn)槔響?yīng)下調(diào)而未下調(diào)。

今年，公積金貸款利率未下調(diào)，我認(rèn)為也是為了避免樓市過熱，避免樓市過快上漲。展望2021年，公積金貸款很可能不變，但商業(yè)房貸利率可能會微升。這是樓市調(diào)控的需要，也是貨幣緩慢收緊的需要。

最近幾年，公積金的主要變化是：

1、提取更便利，更多元化。租房、裝修甚至生病都可以提取公積金，而且退休了可以銷戶提取。據(jù)我的了解，許多地方，現(xiàn)在提取公積金不需要太多證明，非常便利。

2、公積金異地可以使用。比如小明的戶籍是A地，但工作是B地，那么小明在A地買房時(shí)，可持B地住房公積金管理中心出具的繳存證明申請公積金貸款。

綜上給大家的建議是：

1、公積金貸款利率很低，能采用公積金貸款盡量公積金貸款。

2、很多人選擇不繳公積金，因?yàn)樵滦綍豢垡徊糠皱X。其實(shí)這不是明智的選擇。公積金實(shí)質(zhì)是一種“特殊存款”，也是你的一份保險(xiǎn)，當(dāng)你有資金急用時(shí)，它往往能派上用場，比如養(yǎng)老、醫(yī)療、購房等。