今年國家首次提出實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，其中一項(xiàng)要求是對(duì)房企融資的監(jiān)管。

8月20日，住建部、央行依據(jù)“三道紅線”觸線情況，12家試點(diǎn)房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值，收緊房企融資。

在融資收緊之下，房企整體融資不妙。2020年一季度，50家典型上市房企的平均融資成本繼續(xù)上升至7.13%。

房企融資方式無非是幾種：銀行貸款、上市、發(fā)債、海外融資、信托融資。

8月20日，住建部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，開發(fā)商不同渠道的融資被收緊。

于是，一場轟轟烈烈的房企降負(fù)債潮已經(jīng)到了。

對(duì)開發(fā)商來說，現(xiàn)階段降負(fù)債是有必要的。2019年，50家上市代表房企凈負(fù)債率均值為93.8%，其中有的開發(fā)商凈負(fù)債率近200%，意味著如果你的凈資產(chǎn)有100萬，但借的錢卻達(dá)到200萬。

如果房企降負(fù)債，房價(jià)會(huì)降嗎？

監(jiān)管層收緊房企首要目的肯定不是為了降房價(jià)，而是為了防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。中國樓市經(jīng)過20年的發(fā)展，規(guī)模已非常龐大。2020年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元，這是開發(fā)商的銀行貸款，當(dāng)然開發(fā)商的融資不只這些，明的暗的還有很多。

所以，如果房企因還不上債而倒閉，不僅會(huì)影響購房者的利益，還會(huì)影響到金融穩(wěn)定。

在增加社會(huì)總負(fù)債率方面，房企是主要“貢獻(xiàn)”者。據(jù)社科院的數(shù)據(jù)，2020年一季度，實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿率大幅攀升，從2019年末的245.4%升至259.3%，相當(dāng)于欠下的錢需要2.6年不吃不喝才能還完。宏觀杠桿率上升原因在于疫情之下，收入降低，借錢規(guī)模上升。

比如，利率下降了，信貸寬松了，居民貸款買房形成居民負(fù)債。房企借錢拿地、借錢開發(fā)形成企業(yè)負(fù)債。

如果房企降負(fù)債短期來說影響是多方面的。

1、對(duì)于有人口增量的核心城市來說，新房本來就供不應(yīng)求。今年我們可以看出杭州、深圳、成都等城市出現(xiàn)的所謂“萬人搶房“事件。本質(zhì)上就是說明大量的購房者去追逐有限的房源。相當(dāng)于在這些地方，房子是稀缺品，因?yàn)橄∪?，所以需要搖號(hào)，需要限購。

新房因?yàn)橄迌r(jià)，所以和二手房價(jià)形成了倒掛，在這里房子是可以漲，但不能漲。相當(dāng)于股市里設(shè)置的漲跌幅，本來是可以漲更高，但因?yàn)橛袧q跌幅只能漲到10%，在大家都看好情緒下，雖然不能漲，但也不可能下跌。

2、對(duì)于人口持續(xù)流出，不享受中心城市人口輻射、人氣低迷的三四線城市來說，開發(fā)商倒是有降價(jià)的可能。在降負(fù)債壓力之下，開發(fā)商會(huì)加大銷售和回款力度。為了盡快回籠資金，降價(jià)是很有可能的，特別小型房企，但他們不會(huì)和你說直接降低，而是打折扣。

3、房企降負(fù)債，加速強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者越弱的局面形成。那些規(guī)模大、信譽(yù)好、融資能力強(qiáng)的房企會(huì)笑到最后。而那些小型房企很可能被吞并或破產(chǎn)。我們買房時(shí)盡量挑那些資質(zhì)好的企業(yè)，在買新房時(shí)注意看五證有沒有齊全，以免房企因?yàn)橘Y金問題停工，形成爛尾樓，影響自身利益。