4月20日，中國(guó)公布最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），結(jié)果1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為3.85%，預(yù)期3.85%，前值為4.05%。5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為4.65%，預(yù)期4.65%，前值為4.75%。

這意味著1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）降息20年基點(diǎn)，5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）降息10個(gè)基點(diǎn)。

貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）是目前最新的貸款基準(zhǔn)利率，銀行各項(xiàng)貸款定價(jià)都以它作為參考，其中，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率視為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款基準(zhǔn)利率，5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率被視為房貸利率或樓市基準(zhǔn)利率，因?yàn)榉抠J期限長(zhǎng)，長(zhǎng)期貸款利率定價(jià)參考的是5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。

貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的定價(jià)又是參考MLF利率，4月15日MLF利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)到2.95%（原來(lái)是3.15%），也就意味著4月20日一年期LPR利率下調(diào)是鐵定的事。

最大的懸念是5年期LPR利率下調(diào)的幅度。如果下調(diào)的幅度太大，對(duì)樓市起的是刺激作用，傳遞監(jiān)管層支持樓市的政策信號(hào)。如果下調(diào)的幅度太小，甚至不下調(diào)，傳遞出的是監(jiān)管層繼續(xù)收緊樓市的信號(hào)。

現(xiàn)如今，1年期LPR利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，而5年期LPR利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，不定向降息表明監(jiān)管部門對(duì)“房住不炒”的態(tài)度堅(jiān)決，同時(shí)不搞“一刀切”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，3月份，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量明顯增多，70個(gè)大中城市中，38城的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲。2020年一季度GDP同比下降6.8%，這是改革開(kāi)放以來(lái)的最大季度幅度。

原本以為，今年經(jīng)濟(jì)面臨疫情沖擊下，央行會(huì)有放水或刺激樓市，近期深圳房?jī)r(jià)上漲就是這種預(yù)期的結(jié)果。然而一季度GDP數(shù)據(jù)公布的當(dāng)日，中央政治局會(huì)議隨即重啟“房住不炒”。在這個(gè)特殊的節(jié)點(diǎn)重提“房住不炒”。這說(shuō)明即便經(jīng)濟(jì)形勢(shì)特別嚴(yán)峻，原來(lái)房地產(chǎn)政策還會(huì)延續(xù)，意味著樓市不大可能因此大漲。

但是需要指出，這次樓市“不對(duì)稱”降息，不意味著國(guó)家放松了樓市，恰恰相反，現(xiàn)實(shí)情況下，樓市依然很重要。一方面，樓市是地方財(cái)政收入的大頭，且不談房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，就賣地收入（全國(guó)政府性基金預(yù)算收入）而言，1-2月累計(jì)，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入7688億元，同比下降18.6%，下降的幅度遠(yuǎn)高于一季度GDP，現(xiàn)在有些地方事業(yè)單位連發(fā)工資都成問(wèn)題。另一方面，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)于保增長(zhǎng)、保就業(yè)的作用相當(dāng)明顯，在沒(méi)有對(duì)應(yīng)的替代產(chǎn)業(yè)之前，不大可能放棄。

因此，盡管樓市本次只是不對(duì)稱降息10個(gè)基點(diǎn)，幅度相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的20個(gè)點(diǎn)是少了一些，但終歸是降息了，算是利好。

我算了下，100萬(wàn)的房貸，等額本息，20年，利率4.75%，那么月還款是6462元。如果利率降了10個(gè)基點(diǎn)到4.65%，那么月還款是6407元，省了不到60塊錢。

所以這個(gè)層面上看，本次樓市降息信號(hào)意義大于實(shí)際意義，對(duì)于降低買房負(fù)擔(dān)的作用不大。

未來(lái)一兩年我對(duì)樓市判斷是：全國(guó)樓市分化程度應(yīng)該會(huì)加大。一方面疫情沖擊下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)、投資、外貿(mào)下滑，企業(yè)面臨嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)壓力，有的降薪、有的裁員，整體的購(gòu)房能力會(huì)下降，這是樓市利空，一些人口流出較為嚴(yán)重的三四線城市面臨下跌壓力。另一方面，全球低利率+量化寬松環(huán)境下，會(huì)有較多的廉價(jià)資金會(huì)購(gòu)買一二線優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)避險(xiǎn)、抗通脹，對(duì)于房?jī)r(jià)帶來(lái)刺激，未來(lái)對(duì)應(yīng)樓市回暖的概率極大。預(yù)計(jì)一二線與三四線樓市分化會(huì)更加明顯。