老齡化一直被視為房價(jià)最大的殺器。一方面，老齡化往往對(duì)應(yīng)著少子化，老齡人口越來越多，年輕人口越來越少，買房結(jié)婚的少了，住房需求也降了。另一方面，老齡化也意味著勞動(dòng)人口減少，雖說現(xiàn)在是機(jī)械化時(shí)代，但很多工作機(jī)器根本不能替代，勞動(dòng)人口減少會(huì)導(dǎo)致用工成本上升，企業(yè)經(jīng)營壓力變大，經(jīng)濟(jì)增速放緩，最終也會(huì)反噬到居民收入上，導(dǎo)致購房能力下降。

經(jīng)濟(jì)增速放緩，當(dāng)老年人口增強(qiáng)到一定比例后，養(yǎng)老金不足以維持原來物質(zhì)生活，最后進(jìn)入資產(chǎn)變現(xiàn)階段，即變賣房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)維持生活，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格下跌。

所以，理論上說，老齡化程度越高，房產(chǎn)的需求降低，房價(jià)越容易下跌。

但有意思的是，2020年至今，全球房價(jià)異?；鸨踔敛簧龠€創(chuàng)了歷史新高。唯一的解釋就是貨幣泛濫。

人口增長能創(chuàng)造住房需求，貨幣增長同樣能創(chuàng)造住房需求。

2020年是全球印鈔增速最快的一年之一。2008年金融危機(jī)后的5年里，美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模增了3.5萬美元左右。但2020年過去一年的時(shí)間里，美國的資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模就增了3.19萬億美元。

截至2021年一季度，美國的貨幣發(fā)行量較2019年市場(chǎng)正常狀態(tài)以前增加了4.5倍。

日本央行也一樣，實(shí)行大規(guī)模的量化寬松政策，無限量購債并擴(kuò)大緊急抗疫注資計(jì)劃從75萬億日元增加到110萬億日元。一系列“放水”下來規(guī)模逼近5萬億美元。

細(xì)心的美國銀行做過統(tǒng)計(jì)，僅到去年的6月份，全球的總刺激規(guī)模高達(dá) 18.4萬億美元（貨幣刺激+財(cái)政刺激）。

在全球大放水之余，資產(chǎn)價(jià)格大面積上漲。2020年除了房價(jià)外，比特幣暴漲300%，黃金大漲25%，白銀暴漲48%，全球股市亦大面積上漲。

是誰買了這些資產(chǎn)，主要還是富有人群。美國前10%最富有的人擁有超過80%股票，46%家庭通過共同基金、信托、各種養(yǎng)老賬戶直接或間接擁有股票股份。

而房產(chǎn)也一樣，房產(chǎn)是大額資產(chǎn)，對(duì)于在核心城市擁有多套的只能是富人，當(dāng)然超發(fā)時(shí)，富人坐擁資產(chǎn)價(jià)格上漲，而窮人卻面臨收入下降，導(dǎo)致貧富差距拉大。

疫情之下，據(jù)國際貨幣基金組織估計(jì)，2020年全球經(jīng)濟(jì)增長率按購買力平價(jià)計(jì)算約為-4.4%。世界預(yù)計(jì)，去年全球人均收入下降了3.6%。

據(jù)35期的福布斯“全球億萬富豪榜”，上榜富翁人數(shù)還比前一年多了660人，總資產(chǎn)則多了8萬億美元。此外，據(jù)萊坊2020年《財(cái)富報(bào)告》，2020年，全球超級(jí)富豪（凈資產(chǎn)1.9億人民幣以上）人數(shù)增長2.4%，達(dá)到52萬人。其中，中國去年新增9594名超高凈值人士。

上面的這些告訴我們幾點(diǎn)信息：

1、老齡化確實(shí)是高房價(jià)的最大殺器，房價(jià)放緩甚至下跌成為一種較大可能，但不意味著房價(jià)不能上漲。因?yàn)槔淆g化往往對(duì)應(yīng)著低利率，甚至特別情況下還有量化寬松，這時(shí)包括樓市在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格將會(huì)反彈。

2、核心城市的房價(jià)有長期上漲的基礎(chǔ)，一是即使是老齡化下人口也會(huì)往大城市流動(dòng)，二是利率持續(xù)走低是長期趨勢(shì)，資金會(huì)向核心資產(chǎn)流動(dòng)。

3、經(jīng)濟(jì)放緩下的貨幣超發(fā)對(duì)富人有利，對(duì)窮人不利。富人坐擁資產(chǎn)價(jià)格（房產(chǎn)、股票）上漲，而窮人卻面臨收入（工作收入）下降，導(dǎo)致貧富差距拉大。

所以一方面在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，另一方面也要避免貨幣超發(fā)。