據(jù)證券時(shí)報(bào)：

銀保監(jiān)會(huì)信托部日前向各地銀保監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專項(xiàng)排查的通知》， 要求繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，按照“實(shí)質(zhì)重于形式”原則強(qiáng)化房地產(chǎn)信托穿透監(jiān)管，嚴(yán)禁通過(guò)各類形式變相突破監(jiān)管要求， 嚴(yán)禁為資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供通道，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)防控工作。據(jù)了解，此次專項(xiàng)排查主要針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的持續(xù)合規(guī)監(jiān)管情況、風(fēng)險(xiǎn)防范化解情況及落實(shí)整改問(wèn)責(zé)情況，信托部要求各銀保監(jiān)局于2020年11月30日前將排查情況上報(bào)。

很多讀者都不懂，什么是房地產(chǎn)信托？

舉個(gè)栗子：有一天，小白想在隔壁那個(gè)村頭建房子，預(yù)計(jì)花錢1個(gè)億。但是小白砸鍋賣鐵最后只能拿出1000萬(wàn)，剩下的9000萬(wàn)找銀行借，銀行說(shuō)沒(méi)門“就你們家那個(gè)小房子能值幾個(gè)錢，憑什么抵押給我”! 小白很無(wú)奈，到處籌錢卻籌不到錢，惆悵之際，一個(gè)輕飄飄的背影從遠(yuǎn)處走來(lái)，哦！原來(lái)是小黑，他是XX大學(xué)的高材生，在外混出了點(diǎn)名堂，它告訴小白，他可以幫我找到借錢的門路！這時(shí)小白的眼里仿佛出現(xiàn)一幅畫卷：山窮水復(fù)疑無(wú)路柳暗花明又一村！

小黑給小白介紹了一個(gè)人，叫YY信托！ YY信托說(shuō)，小白，我把你的1億房地產(chǎn)項(xiàng)目打包成一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品，分成N個(gè)份額，讓投資人來(lái)認(rèn)購(gòu)這些份額，你用原有的1000萬(wàn)認(rèn)購(gòu)百分之十的份額！期限為1年，到期后小白要支付這款理財(cái)產(chǎn)品8%的利息。 YY信托把小白搞定之后，把這款理財(cái)產(chǎn)品在市場(chǎng)上出售，投資人按照資金量的大小認(rèn)購(gòu)不同的份額，最終籌集到了1億供小白建房子。如果你購(gòu)買了這款理財(cái)產(chǎn)品，那么你的錢就進(jìn)入了樓市。 過(guò)程中： 1、YY信托是受托人，如果你買了這款產(chǎn)品那么你就是委托人； 2、因?yàn)檫@款產(chǎn)品向很多人出售，有N個(gè)購(gòu)買者（委托人），所以稱為集合信托。 3、同時(shí)籌集到的資金主要流向房地產(chǎn)，所以稱為房地產(chǎn)信托。

房地產(chǎn)信托在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，借錢的主體往往不是作為個(gè)體的小白，而是開(kāi)發(fā)商。當(dāng)然，并不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有這個(gè)資格，起碼要符合“432”原則?！?”指的是要有四證（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）；“3”是本金要達(dá)到30%，有些是25%（相當(dāng)于上述例子當(dāng)中小白拿出的1000萬(wàn)）；“2”是至少具備二級(jí)以上（包括二級(jí)）的開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

而資金的來(lái)源不僅僅是一般投資人，還包含機(jī)構(gòu)、銀行等。

我們都知道，房企是重資產(chǎn)型企業(yè)，總資產(chǎn)當(dāng)中絕大部分是負(fù)債構(gòu)成。那么房企從哪借來(lái)的錢？

主要是：預(yù)付款（買期房時(shí)客戶預(yù)交的房款）、銀行貸款、發(fā)行債券、海外融資、上市融資、信托融資等。

現(xiàn)如今，幾種借錢方式不約而同地收緊，銀行貸款利率有高有低，信用差一點(diǎn)的企業(yè)利率很高，甚至銀行不愿意貸。而房地產(chǎn)企業(yè)早就已經(jīng)被暫停審批上市了。發(fā)債、海外融資等也有不同程度地收緊。而客戶預(yù)付款需要把房子賣出去才能回款，與銷售能力掛鉤。甚至現(xiàn)在監(jiān)管也在逐漸要求把客戶預(yù)付款放到監(jiān)管專戶，開(kāi)發(fā)商想在這動(dòng)心思也難。

而現(xiàn)在，房地產(chǎn)信托被嚴(yán)查，加上此前“三道紅線”出臺(tái)，對(duì)房企負(fù)債進(jìn)行限制，不得不說(shuō)房企的一次寒冬已來(lái)臨。

下面是2020年2季度末信托公司資金投向表

可以發(fā)現(xiàn)投放房地產(chǎn)的資金高達(dá)2.5萬(wàn)億。這只是相對(duì)正規(guī)流向房地產(chǎn)的資金，而非規(guī)的到底有多少，不知道。這也是這次監(jiān)管嚴(yán)查的目的之一。

當(dāng)然，除了開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房層面也在醞釀新招，此前，央行副行長(zhǎng)表示：研究房地產(chǎn)貸款集中度、居民債務(wù)收入比、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重等政策工具。說(shuō)白了房企的負(fù)債需要規(guī)范，居民的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然遠(yuǎn)低于房企負(fù)債，但勢(shì)頭不妙，也需要規(guī)范。數(shù)據(jù)顯示：今年以來(lái)，居民杠桿率（居民負(fù)債率）已上升5.6個(gè)百分點(diǎn)，由上年末的55.8%上升到61.4%。國(guó)際貨幣基金組織認(rèn)為，居民杠桿率超65%就會(huì)影響到金融穩(wěn)定。以居民負(fù)債率每年這樣的上升速度，快達(dá)到了。

所以我們就知道了：

1、房企負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)是負(fù)債率過(guò)高，居民負(fù)債率的風(fēng)險(xiǎn)是上升過(guò)快，這是未來(lái)監(jiān)管的重點(diǎn)。

2、房企降債務(wù)的過(guò)程必然導(dǎo)致一些中小房企被兼并重組，甚至重倒閉。對(duì)它們來(lái)說(shuō)，冬天已經(jīng)來(lái)了。

而購(gòu)房層面，抑制居民債務(wù)（房貸）過(guò)快上漲對(duì)應(yīng)的結(jié)果是樓市上漲的速度變慢。對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)則是冬天，因?yàn)槟憬桢X更難，利率更高，房?jī)r(jià)上漲的速度變慢。對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)則是春天，因?yàn)槟悴挥眠^(guò)于擔(dān)心房?jī)r(jià)可能的大漲而失去購(gòu)房能力。