二、“大室”所趨，改善型產(chǎn)品持續(xù)走俏

在“房票”緊張的情況下，改善型需求在2021年進(jìn)一步得到釋放。內(nèi)五區(qū)新建商品住宅主力面積段成交集中在130㎡-144㎡區(qū)間，總價段在120-180萬區(qū)間。但144㎡以上、200萬以上占比明顯上升，反映出客戶對于改善產(chǎn)品需求擴(kuò)大，總價承壓力進(jìn)一步加強(qiáng)。

湖南中原研究院的統(tǒng)計顯示，2021年內(nèi)五區(qū)160㎡以上大戶型各項(xiàng)指標(biāo)上浮明顯，供應(yīng)與銷售量較2020年均增加70%以上。大戶型改善型產(chǎn)品離不開銷離不開地段、品質(zhì)與配套等優(yōu)勢的加持，因而項(xiàng)目間的分化進(jìn)一步加劇。

值得一提的是，12月長沙樓市掀起了一大平層熱。隨著華潤長沙悅府、旭輝鉑悅湘江、城發(fā)恒偉·洋湖映2009等一批爆款大平層的入市，在歲末卷起一股“豪宅風(fēng)云”。

三、紅盤減少，精裝限價盤表現(xiàn)亮眼

2021年，長沙六區(qū)一縣集中開盤項(xiàng)目基本與2020年持平，總推量與盤均推貨量同比齊跌，為近三年最低值，上半年市場較為活躍，支撐整體認(rèn)購率同比小幅上行，仍在榮枯線上徘徊。

2021年，長沙樓市月均開盤去化率為60%。與前兩年相比，開盤去化率達(dá)到90%以上的紅盤數(shù)量明顯減少，僅分布在9個熱點(diǎn)板塊，62%的紅盤價格在高于板塊均價時仍能實(shí)現(xiàn)熱銷。

值得一提的是，紅盤純精裝出售占比達(dá)77%，在有限利潤空間下，房企通過精裝實(shí)現(xiàn)溢價。與此同時，73%的紅盤為限價項(xiàng)目。優(yōu)良的教育資源、便捷的交通配套、頗具的特色產(chǎn)品線打造等因素為紅盤加分賦能。

四、分化加劇，2021競爭更趨于白熱化

湖南中原研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年長沙內(nèi)六區(qū)商品住宅預(yù)計新增供應(yīng)1749萬方，主力外擴(kuò)，核心集中在長沙縣與望城區(qū)。尤其是在第三輪集中土拍中，望城區(qū)成功出讓14宗地塊，新房供應(yīng)也將迎來一輪井噴。

由于近6個月去化流速放緩，去化周期預(yù)計將達(dá)到需要12.8個月。與此同時，板塊分化依舊明顯。2022年商品住宅預(yù)計新增供應(yīng)量集中在麓谷谷山、濱水新城、高鐵新城及含浦洋湖垸，其中含浦洋湖垸與麓谷谷山去化壓力偏小，而受市場活躍度影響，中心、泉塘、隆平高科等片區(qū)去化相對緩慢。

湖南中原研究院預(yù)計，2022年長沙六區(qū)一縣160㎡以上住宅大戶型仍將攀升，預(yù)計有202萬方待入市，總貨值預(yù)計達(dá)到322億元。其中岳麓區(qū)分別占比40%，且去化壓力最短。內(nèi)五區(qū)預(yù)計整體去化周期9個月，壓力偏小。