一、買房人情緒

近期，樓市受疫情影響，各方觀望情緒濃厚。在此微妙之際，有調(diào)研公司對買房人情緒做了調(diào)查。

（零點有數(shù)）數(shù)據(jù)顯示：

1、97.60%的購房計劃消費者不會受疫情影響

2、40%選擇觀望

3、11.10%消費者希望提前購房，擁有穩(wěn)定居所

從數(shù)據(jù)看，買房的基本需求沒有大的改變。至于大家可能更關(guān)心房價問題，總體持樂觀態(tài)度。

調(diào)查結(jié)果顯示：

1、56.30%消費者認為所居住城市房價半年內(nèi)將會上漲

2、24.30%認為基本持平

3、19.40%認為房價將下跌

二、銀行的小動作

除了買房人有情緒，銀行們也有動作。

2月24日，21世紀經(jīng)濟報消息稱，浙商銀行近日下發(fā)調(diào)整個人貸款通知，對非“限購”城市，各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)亍跋拶彙薄跋拶J”和監(jiān)管政策情況，將非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的三成(30%)調(diào)降至二成(20%)。同時，取消了500萬元以上個人住房貸款的最低首付款比例執(zhí)行標準。

這是今年以來首家調(diào)整個人房貸款政策的銀行。

日前，河南省駐馬店市發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，將繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%。

這些都是中小銀行的小動作，國有大行還沒出招。不過，不出招不意味著銀行們沒有壓力，只是他們規(guī)模更大，更能承載壓力。

2019年上半年33家A股上市銀行：

1、新增貸款約6萬億，其中新增對公貸款約2.95萬億，新增個人貸款約2.52萬億，還有超5000億元的票據(jù)貼現(xiàn)。

2、個人貸款中，住房按揭占比約60%，是銀行信貸投放大頭。

對公貸款和個人住房按揭貸款作為銀行信貸業(yè)務(wù)的兩大塊，一般而言應(yīng)是同等重視。然而，現(xiàn)實是企業(yè)們的生意并不好做，銀行們也不敢貿(mào)然貸款。

2019年第三季度經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)：

1、前三個季度，固定資產(chǎn)投資增速5.4%，民間投資增長4.7%，制造業(yè)投資增長2.5%，基礎(chǔ)投資增長4.5%。9月工業(yè)增加值同比增長5.8%，社會消費品零售總額同比增長7.8%。

2、前三個季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.5%。

統(tǒng)計局說了，制造業(yè)投資不應(yīng)該這么低，但又不能盲目增加，因為過去就出現(xiàn)過產(chǎn)能過剩，未來要在技術(shù)改造升級領(lǐng)域增加投資。

2019年一整年的數(shù)據(jù)怎么樣呢？

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年規(guī)模以上工業(yè)：

1、利潤總額6.19萬億，比上年下降3.3%

2、每100元營業(yè)收入，成本為84.08元，比上年增加0.18元

有些行業(yè)下滑比較多！

2019年，鋼鐵、化工、汽車、石油加工行業(yè)利潤比上年分別下降37.6%、25.6%、15.9%和42.5%，合計影響規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤增速比上年下降7.4%。

假設(shè)各位是銀行的信貸工作人員，面前有兩個選擇，一是給企業(yè)發(fā)放貸款，二是給個人發(fā)放貸款，你該怎么選？

當然，現(xiàn)在政策是“房住不炒”！

三、房企債務(wù)

銀行是自己有小心思，但不明顯表現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)則是債務(wù)壓頂，如熱鍋螞蟻，不賣力吆喝不行。

2019年主要房地產(chǎn)企業(yè)負債率：

1、融創(chuàng)中國：90.80%

2、萬科地產(chǎn)：85.30%

3、碧桂園：89.30%

4、中國恒大：83.60%

房地產(chǎn)企業(yè)高負債率幾乎是人盡皆知的事情，債務(wù)壓力是巨大的。早前有數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)資金成本為4.99%，碧桂園為6.13%、萬科為6.00%，中國恒大為8.60%。

有一個消息特別能體現(xiàn)地產(chǎn)公司融資狀況：

2020年1月16日晚間，中國恒大公告稱，公司擬發(fā)行兩筆總計20億美元的債券。具體來看，一筆為2023年到期的年利率11.5%的10億美元，另外一筆為2024年到期的年利率12%的10億美元，兩筆均為每半年派息一次。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2019年全年，房企海外融資高達752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲幅度高達52%。進入新年之后，這個趨勢仍沒有停歇，房企繼續(xù)密集發(fā)布融資公告，超過20家房企發(fā)布了超過90億美元的融資計劃。創(chuàng)造最近數(shù)年單月美元融資記錄。

所以，特殊時期，有房企打折賣房就不奇怪了！

四、城市分化

買房人、銀行和房企這三方都快湊成一桌麻將了，現(xiàn)在三缺一！

前面三方勢力，如春天的蟲子，蠢蠢欲動，但具體到城市就形不成合力了。

在前面的文章中，小白的粉絲喜歡問：“XX城市行不行？”

我們通過這張表格，給排名前40的城市分析一下。（紅色背景為告訴增長，綠色背景為增長乏力）

40座城市的分化非常明顯，紅火的城市和低迷的城市同現(xiàn)在一張表格上，而且對比如此明顯，非常少見。當然，這也算是擠水分吧，前期經(jīng)濟高速增長階段，部分城市可以通過XX工程短期拉動經(jīng)濟，現(xiàn)在到了考驗硬實力的時候了。

北方城市，除了北京，其他城市表現(xiàn)都不大理想。

讀者飄渺的云問：

不明白國家為什么讓大城市有更多的優(yōu)勢政策，而忽略中小城市。讓大城市發(fā)達后再幫中小城市有意義嗎？大城市不留一手？古人都說授人以魚不如授人以漁。

飄渺的云或許認為，我們可以在政策上一視同仁，然后讓大城市傳授成功經(jīng)驗，讓中小城市可以蓬勃發(fā)展，實現(xiàn)地區(qū)均衡發(fā)展。

然而，現(xiàn)實非常難以實現(xiàn)！

舉例：

1、農(nóng)業(yè)社會，土地是生產(chǎn)核心，A市有好的水稻品種，推廣到B市，B市就能有好的收成。

2、工業(yè)社會，城市和高度集成化的工業(yè)區(qū)是生產(chǎn)核心，A市生產(chǎn)了10億部手機發(fā)財致富，那可不可以推廣到B市，讓B市也生產(chǎn)10億部手機發(fā)財致富呢？答案是不能，因為全世界手機需求就是10億部，B市過量生產(chǎn)，兩市一起虧損

當然，現(xiàn)實中手機生產(chǎn)不會全部集中在一個城市，但例子中所體現(xiàn)出的工業(yè)高度聚集是事實。中國大部手機生產(chǎn)集中在廣東、河南和重慶三個省市，而且是聚集在三個省市的某些地區(qū)。

隨著市場需求的飽和，未來也很難有其他省市能獲得新增的手機產(chǎn)能。手機生產(chǎn)如此，其他工業(yè)也有類似的邏輯。像河北省的鋼鐵生產(chǎn)優(yōu)勢，其他人也很難去爭奪。

我們常說階級固化，其實產(chǎn)業(yè)也會固化，在產(chǎn)業(yè)黃金期沒能抓住某個產(chǎn)業(yè)，后面想讓其留在某個城市就比較難了。

普通城市爭奪制造業(yè)，一線城市爭奪金融、高科技和新興產(chǎn)業(yè)等最高端產(chǎn)業(yè)。

上海16.76%

北京16.66%

深圳11.17%

廣州3.36%

一線城市中，廣州已經(jīng)出現(xiàn)了疲態(tài)。

現(xiàn)在，一桌麻將的四位參與者是買房人、銀行、地產(chǎn)公司和有經(jīng)濟潛力的城市，這樣的游戲才會好看。

五、第一個吃螃蟹的銀行

作為第一個吃螃蟹的銀行，浙商銀行放松限貸在全國影響力可想而知，媒體報道了，大家都在看。

這種因城施策的尺度，可大可小，若上級沒有叫停，那以后的尺度只會越來越大。