春節(jié)過后，網(wǎng)絡上關于房子的文章寫了不少，其中有疫情的影響，也有人們對于各自危機和機遇的焦灼心態(tài)。

大林發(fā)現(xiàn)了兩件有代表性的事：

1、有網(wǎng)友感慨，自己的工作沒了，房貸卻不能停

2、另一部分家有閑錢的投資者則發(fā)問，現(xiàn)在要不要買房、買股票。

危機和機遇并存不是一句空話，現(xiàn)在都應驗在每一個人的身上。不過，大林接下來不會拘于現(xiàn)時的房市，我們可以轉換一下視角，喝點茶或咖啡，看一眼美國房子。

一、美國房子

美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)非常成熟了，況且城市化已經(jīng)完成，買房賺大錢的機會并不多。

美國購房成本：

1、房屋總價（有些房產(chǎn)還包括升級房型費用+裝配家具費用）

2、過戶費用（大體包括律師費、文本費、政府登記費、產(chǎn)權保險費等等），一般為房屋總價的1%-3%。

3、貸款費用（主要是貸款經(jīng)紀人收?。?，一般為貸款額的2%，利率較為優(yōu)惠的為2.5%。

美國購房所需費用=1房屋總價+2過戶費+3貸款費用。

下面，我們拿一個具體的房源舉例，讓大家有更加直觀的感受。

舉例一：

美國新澤西高檔山景公寓（One Park），擁有哈德遜河和曼哈頓CBD景觀，美國東北地區(qū)經(jīng)濟核心地區(qū)之一。

看了數(shù)據(jù)后，你可能會感到驚訝，與美國紐約一線之隔的新澤西房價并不高，不過6897美元/平方米（One Park項目）。當然，大林我不是為XX海外房產(chǎn)做廣告。

2020年2月18日最新匯率：1美元=6.98人民幣

你若是一個心細的人就會留意到，上述表格中的（交房后固定支出-房產(chǎn)稅）一欄，50.5萬美元的房子，一個月需要821美元的房產(chǎn)稅，折合一年9852美元。

有沒有被嚇到，美國小小的房產(chǎn)稅居然要房價的1.95%，接近2%！

大林不知國內(nèi)的買房人，要是知道自己100萬的房子，一年要被收近2萬元的房產(chǎn)稅，將是何感受！

二、美國房產(chǎn)稅

為什么要聊美國的房產(chǎn)稅呢？

原因很簡單，房產(chǎn)稅是美國地方政府的第一大稅源。美國Tax foundation數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅占美國國家和地方稅收總額的31.5%，占地方財政收入的46%。

美國的房產(chǎn)稅沒有統(tǒng)一的稅率，全美房產(chǎn)稅一般在1%-3%區(qū)間，不僅各州不同，且州內(nèi)各個地區(qū)也不同，調(diào)整頻率也非常高。

2019年數(shù)據(jù)顯示，夏威夷州的房產(chǎn)稅最低，僅為0.27%，最高則是新澤西州，高達2.35%（藍色為低稅率，紅色為高稅率）。在房產(chǎn)稅這一塊，美國各州差距驚人，稅率差距居然有8.70倍。

當然，美國各州收取的房產(chǎn)稅也會回饋社會，正所謂取之于民，用之于民。

美國地方政府收取房產(chǎn)稅后，用來做什么呢？

1、當?shù)鼗A設施建設：更多的稅收，當?shù)氐母咚俟放涮赘?，公共停車場更多，排水排污設施更完善，公共公園更好。

2、當?shù)亟逃龘芸睿好绹W校資金來自政府，而政府收入主要來自房產(chǎn)稅。

3、當?shù)刂伟玻悍慨a(chǎn)稅多的地方，治安好，警察多。

舉例二：

1、西雅圖柯克蘭的一處房產(chǎn)繳納的房產(chǎn)稅中，有32.05%用于房產(chǎn)所在學區(qū)的學校撥款，5.13%用于圖書館，22.55%用于華盛頓州教育基金，也就是說約60%用于教育的直接或間接撥款。

2、得益于房產(chǎn)稅的支持，西雅圖柯克蘭地區(qū)的一所高中名列全美公立高中前100名。

看吧，美國的教育可不是我們想象中的“公平”，公立學校是分學區(qū)的，哪個地方房子貴，繳納的房產(chǎn)稅多，哪個地方的教育經(jīng)費就豐厚。至于美國私立學校就更直接了，我們談錢吧，當然你們家的孩子還得優(yōu)秀。

三、中美稅收

聊了美國的房產(chǎn)稅，大林認為，我們還要繼續(xù)深挖，要洞悉美國的稅收制度。很多人會說，這與我們的房子有關系嗎？

有關系，因為經(jīng)濟是一體的，只不過很少人分析過這個問題！

美國的稅收主要有：

1、個人所得稅（56.69%)

2、公司所得稅（7.58%）

3、其他（35.52%）

2018年，美國全年收了3.46萬億美元的稅，個人所得稅占了絕對的大頭，高達56.69%。美國對于個人所得稅，基本的原則是有錢人稅率高，多交稅，窮人稅率低，少交稅。

作為對比，我國在2018年收了15.64萬億元的稅，其中國內(nèi)增值稅為6.15萬億，占比為39.34%，企業(yè)所得稅為22.59%，兩項都是企業(yè)支付，合計為61.93%。

個人所得稅部分，僅為1.38萬億，占比為8.87%。

我知道很多人會嘀咕，認為我們的負擔重，為此給各位列出了世界主要經(jīng)濟體的稅負率。

世界主要經(jīng)濟體中，中國的稅負率其實不高。

印度則比較特殊，其整個管理體系基本屬于“放羊”狀態(tài)，地方政府強勢，地主強勢，收稅困難。當然，印度的基礎教育、基礎設施也與其現(xiàn)狀相匹配。

歐洲國家福利高，但稅負率也高的嚇人。想一下，你月入1萬，被稅務局收了3000元的稅，心里會怎么想。

四、收錢和花錢

前面說，稅收取之于民，用之于民。

美國的辦法很簡單，國家從個人口袋里收稅，哪個地方的人富，住的房子好，收的稅多，地方政府就給哪個地方更好的公共服務、更好的路、更好的教育、更好的公共安全。

我們不能說，美國沒有照顧邊貧地區(qū)，但這不是其整體的財稅框架核心。

我們的方式是怎么樣的呢？

XX村、XX鎮(zhèn)可能一年到頭都收不上來1000萬元的稅，當?shù)氐慕逃⒔煌?、公共服務卻花費遠超1000萬元。

舉例三：

1、G市(縣級）是一座人口140萬，GDP超500億元的縣級市，農(nóng)業(yè)比較發(fā)達，有一定的制造業(yè)。

2、2018年，G市（縣級）財政收入78.13億元，其中本級收入17.58億元，上級補助收入58.55億元。

3、2018年，G市區(qū)（縣級）財政支出72.46億元，其中教育22.14億元。

簡單數(shù)據(jù)分析就可以發(fā)現(xiàn)，G市（縣級）僅依靠本級財政都未能支撐當?shù)氐慕逃С觯螞r整個縣的支出。像G市，一個經(jīng)濟不錯的縣級市，其74.93%的財政收入來自上級撥款，中西部經(jīng)濟不發(fā)達縣市需要的撥款比例就更高了。

G市（縣級）作為小城市錢少很正常，但比大城市差距有多呢？我們用數(shù)據(jù)做比較，你就能體會了。

舉例四：

1、B市（一線城市）是一座人口2154萬，2018年GDP超3萬億。

2、2018年，B市財政收入3364.07億元。

3、2018年，B市財政支出3263.53億元，其中教育支出401.61億元。

看似B市（一線城市）對于教育支出額度很高，但我們算人均數(shù)據(jù)的就會發(fā)現(xiàn)很有意思的現(xiàn)象了。

人均享受教育經(jīng)費：

G市（縣級）：1581元

B市（一線城市）：1864元

一線城市與縣級市差距居然沒有想象中大，這樣的現(xiàn)象在美國難以出現(xiàn)！我們通過財政轉移支付，讓許多經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的孩子享受了遠超當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的教育資源。

當然，我們不能說，小城市的孩子享受到的教育比大城市好，現(xiàn)實是大城市比小城市好。

可是，我們也要考慮到，沒有這樣的財政轉移支付，現(xiàn)有的差距會擴大多少。

五、現(xiàn)實的困惑

得益于財政轉移支付，我們絕大部分中小城市基本的公共服務并沒有非常低下，教育和醫(yī)療都不錯。很多在大城市漂泊的人都會回到家鄉(xiāng)，希望“歲月靜好”。

具體到房子，有人問：“我要不要回家買房？”

其實，他們絕大部分都在大城市漂，在老家買房，不過是希望孩子能在縣城讀書，老人去縣里醫(yī)院看病方便。

在美國就不會問這樣的問題，他們有錢后，只會想著趕快搬家，搬到房價高的高檔社區(qū)，離開那個晚上都不敢走夜路的地方，然后慶幸自己的孩子可以讀好學校了。

那為什么網(wǎng)上如此多的財經(jīng)作者要大家到大城市，到省會城市買房呢？

現(xiàn)在的大城市提供了大量的工作機會，未來會提供更多的工作機會。小城市占全國的經(jīng)濟占比是不斷萎縮的。

2018年美國農(nóng)業(yè)占GDP比重為0.80%，工業(yè)為18.60%，服務業(yè)為80.60%。

在經(jīng)濟占比重僅為0.80%的產(chǎn)業(yè)中工作，你會覺得“歲月靜好”嗎？要知道，2018年我國農(nóng)業(yè)占GDP比重為7.04%，這已經(jīng)讓很多年輕人從村里跑掉了。

若我們這一輩人不能在城市立足，那么我們的下一輩就又要拉著行李箱去大城市打工了。如同現(xiàn)在的我們一樣，到處搬家，到處換工作?；蛟S他們壓力會更大。

20年后， 縣城里的房子與現(xiàn)在村子里的三層小樓并區(qū)別不大，后輩只會在節(jié)假日回來看看我們這些“老人”，然后繼續(xù)回到大城市打拼，就如同現(xiàn)在的我們一樣。