再細(xì)分下，我們可以整體出幾點(diǎn)信息：

1、全國(guó)平均房貸利率從今年初開(kāi)始止跌回升。2020年房貸利率整體是下行的，現(xiàn)在突然上調(diào)，說(shuō)明樓市從本輪寬松信貸（疫情之初推出的）中獲益的好時(shí)光在慢慢結(jié)束。當(dāng)房貸利率回歸到2020年1月份水平時(shí)，那將宣告正式結(jié)束。

2、房貸和經(jīng)營(yíng)貸間的利差拉大。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)：

目前大多數(shù)銀行的抵押經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品利率還維持之前的較低水平，尤其是國(guó)有銀行， 每家大行都仍然存在利率4%以下的抵押經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品，交行在北京的個(gè)人抵押經(jīng)營(yíng)型貸款最低可以做到3.5%-3.6%，但有通知下個(gè)月會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

目前經(jīng)營(yíng)貸利率沒(méi)有出現(xiàn)多大的調(diào)整，但房貸利率不斷上浮已經(jīng)拉大了兩者間的利差，加大套利空間。

眾所周知，當(dāng)下經(jīng)營(yíng)貸已成了銀行違規(guī)資金進(jìn)入樓市的重要渠道，因?yàn)槠淅实停暾?qǐng)快捷。

房貸利率與經(jīng)營(yíng)貸利率有時(shí)的利差達(dá)2%，別看只有2%，如果是1000萬(wàn)的貸款，一年可以省下20萬(wàn)的利息費(fèi)用。

所以，當(dāng)房貸利率上浮的時(shí)候，經(jīng)營(yíng)貸必須同步收緊，以防資金借道進(jìn)入樓市，降低樓市加息的效果。

3、城市規(guī)模越大，房貸利率反而越低。

從上表可以看出，首套房貸利率最低10城市包含了上海、深圳、廈門(mén)等樓市，而首套房貸利率最高10城市則包含了南寧、貴陽(yáng)、南昌等過(guò)往樓市較冷的城市。

為什么？

1、一線城市房?jī)r(jià)太貴了，房貸利率每上升一個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于購(gòu)房者的影響都是巨大的，而二三四線城市房?jī)r(jià)較低，利率調(diào)整對(duì)它們的影響有限。

2、銀行市場(chǎng)化操作，薄利多銷(xiāo)。貸款的規(guī)模越大，銀行收益越高，銀行可降價(jià)的空間就越大（房貸利率）。

3、大城市商業(yè)銀行數(shù)量多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，讓客戶(hù)有議價(jià)空間。

最近兩個(gè)月，房貸利率之所以上升，原因有二：

1、疫情初期的扶持政策逐漸退出，市場(chǎng)利率開(kāi)始回升。

近期銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清曾指出：

去年讓利比較多的是貸款利率。因?yàn)榻衲暾麄€(gè)市場(chǎng)利率在回升，前期一些貸款的財(cái)政貼息等政策也會(huì)退出， 估計(jì)貸款利率會(huì)有回升，各家銀行也會(huì)有所調(diào)整，但是利率整體水平還是比較低的。

2、防風(fēng)險(xiǎn)需要，樓市政策開(kāi)始收緊。郭樹(shù)清也提到：

很多人買(mǎi)房子不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的，因?yàn)槌钟心敲炊喾慨a(chǎn)，將來(lái)這個(gè)市場(chǎng)要是下來(lái)的話(huà)，個(gè)人財(cái)產(chǎn)就會(huì)有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經(jīng)濟(jì)生活就會(huì)發(fā)生很大的混亂。所以必須既積極又穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

展望2021年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之下，防控風(fēng)險(xiǎn)將有更大的政策空間。因此樓市調(diào)控相信會(huì)比2020年緊得多，房貸利率會(huì)繼續(xù)回升，2021年樓市的熱度會(huì)降低許多，但不大可能全面轉(zhuǎn)冷，樓市仍存在局部活躍的可能。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著老齡化的來(lái)臨，利率走低（含房貸利率）將是趨勢(shì)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，你的房貸成本長(zhǎng)遠(yuǎn)看是會(huì)降低的，因?yàn)橥洉?huì)幫你還一部分錢(qián)。