據(jù)中國建設(shè)新聞網(wǎng)，12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，會議提出了2021年工作總體要求和重點任務(wù)。

我給大家解讀下會議新聞稿中提到的亮點：

一、會議提到， 2019年城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別達(dá)到39.8平方米、48.9平方米。

這個數(shù)據(jù)和統(tǒng)計局公布的基本一致。2019年國家統(tǒng)計局曾發(fā)過一則數(shù)據(jù)：2018年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平方米，比1978年增加32.3平方米。如果人均是39.8平方米，按照一家三口來計算，家庭戶均面積達(dá)到120平左右。這可能與大家實際感受到的有差異。比如你生活在一線城市，多數(shù)剛需家庭房子應(yīng)該是在70平-90平之間。而現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到39平方米，無非是兩個原因，一是三四線城市居住面積更寬敞，拉高了平均水平。二是被持有多套房人的平均了。

據(jù)央行發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》：

我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%， 有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。美國住戶總體的住房擁有率為63.7%，低于我國32.3個百分點。

這么看來當(dāng)前我國房子是夠住的，不存在住房短缺，但是存在結(jié)構(gòu)性問題，即三四線城市和縣城房源供應(yīng)充裕，而一二線城市則相對緊張。

二、會議指出：牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任， 完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管等機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

最近幾年，住建部的年會中基本都提“房住不炒”，如果不提就罕見了，今年再提很正常。最大的亮點是“完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管等機(jī)制”。所謂協(xié)同我認(rèn)為就是限購、限貸、限售、限價、稅收、金融（房貸利率、首付比、房貸資質(zhì)）、房企（三道紅線）等要要協(xié)同，達(dá)到穩(wěn)房價的效果。

近期部分地方樓市開始進(jìn)行樓市加稅（增值稅），樓市局部利率開始回升，銀行加強(qiáng)對購房者貸款資格的審核，就是政策協(xié)同的一種。避免出現(xiàn)“萬人搶房”現(xiàn)象。

三、會議還談到：

1、加強(qiáng)住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。 加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。

加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，最近一直在提。到底如何建設(shè)，現(xiàn)在會議明確“以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體”。即是政府將低于市場價的房子租給符合條件的人士，另一種是共有產(chǎn)權(quán)模式，購房者和政府共同占房子的“股份”，購房者自己居住，這樣購房者就容易買到房子，只是轉(zhuǎn)讓時受到限制?？梢宰寗傂栌蟹孔?，又限制了炒房，符合“房住不炒”的要求。

2、擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺。 整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。

今年樓市最突出的問題是長租公寓暴雷，很大一部分原因在于，國內(nèi)房價太高，租金回報率低，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)：全國重點50城平均租金回報率不足2%。也就意味著開發(fā)商將自已房子出租的積極性不高，更熱衷的是出售。所以市場上的租賃企業(yè)主要是中介模式，而不是直租模式。

租賃企業(yè)基本是重資產(chǎn)型，在資本的無限逐利下，往往不考慮風(fēng)險，最終會暴雷。

這次住建部會議提了兩個辦法，一是在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房，說白了就是政策性租賃住房才最靠譜。二是整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。

此前，南京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市住房租賃市場監(jiān)管 規(guī)范市場秩序的通知》，最大的亮點是：

承租人向住房租賃機(jī)構(gòu)支付租金周期超過三個月的，住房租賃機(jī)構(gòu)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶，同時繳納與經(jīng)營規(guī)模匹配的風(fēng)險保證金。

這個就有點像銀行的存款準(zhǔn)備金制度，如果存款準(zhǔn)備金率是20%，那么我們在銀行存款100塊，那么有20塊被央行凍結(jié)，放到指定賬戶。到時如果銀行出問題了，存款準(zhǔn)備金就是一份保險，避免住戶受損失。

現(xiàn)在長租公寓也是一樣，長寓公寓的模式一次性收取租客一年的租金，然后按月支付給房東租金。之所以出現(xiàn)暴雷，就是因為租賃企業(yè)將租客的租金亂揮霍?，F(xiàn)在設(shè)立監(jiān)管賬戶就是要告訴長租公寓們，如果沒資金、沒實力，就不要過來“玩”，不要想賺錢，又不想承擔(dān)風(fēng)險，或所有風(fēng)險都讓租客和房東承擔(dān)。

未來，南京“監(jiān)管賬戶”模式或?qū)蛉珖占啊?/p>

四、會議指出， 進(jìn)一步完善住房公積金繳存、使用和管理機(jī)制。

2018年的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，“深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。而今年的會議沒提住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，但說了完善住房公積金繳存、使用和管理機(jī)制。我的看法是未來幾年住宅政策性金融機(jī)構(gòu)很難建立。

對于住房公積金制度社會上有很多議論。比如說公積金制度沒有幫助到大多數(shù)人買房，更像是“窮人支持富人”。原重慶市長黃奇帆更直言建議取消住房公積金制度。

我的看法是沒必要取消住房公積金制度，實際上住房公積金制度作用還是蠻大的，但是需要完善。

住房公積金制度的本質(zhì)是企業(yè)和個人分別出一部分錢，放到指定的賬戶，到有需要時提取，比如買房、租房、退休等。

我一直認(rèn)為公積金是一個“特殊的存款”，首先強(qiáng)制企業(yè)和個人按月存入，到了關(guān)鍵時候可以提取，這相當(dāng)于給自己買的一份“保險”，當(dāng)退休、疾病、購房時可以使用。

眾所周知，每個國家的養(yǎng)老體系都由三大支柱構(gòu)成，一是政府主導(dǎo)的基本養(yǎng)老保險（社保），二是企業(yè)年金和職業(yè)年金。三是商業(yè)養(yǎng)老保險。

第一種情況大家都知道了，第二種是企業(yè)和個人共同出資，建立對應(yīng)養(yǎng)老金賬戶，供今后養(yǎng)老。第三是去保險公司交養(yǎng)老保險。

我國的情況是，第一支柱很強(qiáng)大，但第二、第三支柱很弱。美國的是第二、第三支柱很強(qiáng)大，充分解決了今后的養(yǎng)老問題。

養(yǎng)老金問題不能全靠第一支柱，也需要發(fā)展第二、第三支柱。最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提出了“要規(guī)范發(fā)展第三支柱養(yǎng)老保險”。

在我看來，住房公積金制度其實可以作為第二支柱的有力補(bǔ)充，因為住房公積金本身就是企業(yè)和員工共同出資的，只要完善一下退休時公積金的提取制度就可以了。