今年3月份過后，樓市開始火熱起來，深圳、成都等多地相繼收緊調(diào)控政策，然而火爆仍在大城市持續(xù)，深圳萬人打新，中一套賺500萬被官媒點名。

樓市兩級分化，一邊是艷陽高照，一邊是風雪寒冬。隨著11月中旬哈爾濱打響救市第一槍，全國多個中小城市開始救市。

其中包括：廣東湛江、福建平潭、湖南吉首、河北、福州等地。

主要救市的方式：

1、公積金救市，湛江放松按揭樓盤準入條件，公積金貸款的樓盤接入條件放寬，為市場注入資金活力；河北放開公積金異地貸款業(yè)務。

2、提高貸款額度，公積金貸款額度提升，比如湛江個人公積金貸款從20萬提高到了30萬；

3、契稅補貼，吉首推出的購房補貼優(yōu)惠中，12月31日前完成契稅繳納手續(xù)的還給予50%的契稅額補貼。

4、降低落戶門檻，福州全面放開親屬投靠條件。一二線城市“搶人才”，福州“搶人”。除了福州，不少城市相繼放開落戶門檻，比如青島、無錫。當然，發(fā)布這項政策的部分城市不一定是救市，而是未雨綢繆。

5、開發(fā)商配合降價促銷。

救市潮為什么突然來了？

和全國大城市樓市火爆形成強烈對比，哈爾濱今年的房價與去年勉強持平，從價格上來看，哈爾濱或許還可以再撐一段時間，但實際情況或許更加糟糕。

圖片：安居客

哈爾濱商品房市場供大于求，去化周期超過23個月。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

2019年7月之后，哈爾濱商品房供應量急劇上升，往后幾乎每一個月供應套數(shù)都遠大于成交套數(shù)。

再從成交量來看，今年2月份因為疫情影響，樓市停滯，3月份開始樓市恢復，不過相較于去年的成交量，稍顯疲軟。

比如今年10月，哈爾濱六區(qū)商品房成交量成交6534套，成交面積62.09萬平米，同比下跌11.53%，環(huán)比下跌13.5%。

相比成交量下跌，人口流失是哈爾濱最大的痛。

2013年哈爾濱戶籍人口總數(shù)為995.2萬人，到了2018年末，哈爾濱總戶籍人口減少到951.3萬人，5年間減少了44萬人。

人口流失，產(chǎn)業(yè)多為傳統(tǒng)企業(yè)，這樣的經(jīng)濟環(huán)境下，哈爾濱的房價很難有強有力的支撐。

再來說平潭，2015年全國樓市開始瘋狂上漲，這個時候平潭自貿(mào)區(qū)正式掛牌。

趕上了好時候，平潭房價從8000多均價，一下子漲到了1萬。

2017年樓市開始調(diào)控，一二線城市大漲勢頭被遏制住，小城市樓市也開始走下坡路。2018年平潭成交均價達到了1.5萬，到今年，房價均價已經(jīng)跌倒了1.1萬。

房價下跌的背后，是供給大幅增加，成交量卻上不去了。

同在福建的福州，去化的問題并不突出，目前福州的去化周期是12.5，比哈爾濱好了太多。

但是福州土地供應今年增加了，人口增量卻不樂觀。去年新增戶籍人口僅6萬，廈門去年新增人口18萬，這意味著福州在同省競爭不過廈門，全國來看，競爭力也只能處于中下游。

福州的危機感，真的很大！

退潮之后

2020年是棚改收官之年。

2019年全國棚改開工計劃目標約285萬套，遠低于450萬套的預期，相比2018年626萬套，減少幅度超過50%。

2014年印發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》明確表示，城市棚改在2020年完成，也就是說2020年將是城市棚改的收官年，棚改數(shù)量也會進一步下降。

圖片來源：都教授說房

比如福州的棚改數(shù)量正在急劇減少。

2018年12898套，2019年11027套，2020年5405套。與209年相比，今年的棚改套數(shù)腰斬。

過去，棚改是三四線城市經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石，每次大規(guī)模拆遷，會騰出大量土地用于開發(fā)新項目，貨幣化安置又催生了大量的購房需求。

失去了這個供需制造器，三四線城市樓市的供需還得看地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口增量變化等因素。

一二線城市還在排隊搶人，三四線城市想要留住人，不容易。