近日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)緯房指數(shù)顯示：

近一年來，有十個城市房價累計跌幅超過5%，分別是：廣東省肇慶（同比跌9.45%）、貴州省遵義（同比跌9.22%）、云南西雙版納（同比跌8.68%）、廣西北海（同比跌7.96%）、山東淄博（同比跌7.44%）、河北保定（同比跌6.83%）、河北廊坊（同比跌6.08%）、湖南衡陽（同比跌6.07%）、山東濟南（同比跌6%）、廣西防城港（同比跌5.13%）。

看了標題，你可能會認為今年的樓市很慘淡，實際也不是。據(jù)緯房指數(shù)：東莞、深圳、寧波等城市還有較大的漲幅。

可以這么說，今年的國內(nèi)樓市用分化來形式比較恰當。為什么會分化呢？

通過圖表可以發(fā)現(xiàn)，今年樓市上漲主要在一二線城市或級別較大的城市，而房價下跌主要集中在三四線城市。其中的原因很簡單，一二線城市人口持續(xù)流入、城市級別高、產(chǎn)業(yè)先進，強者恒強。而三四線城市人口流出，城市競爭力弱。一個城市，房價有沒有潛力，短期看政策，中期看土地，長期看人口。從長期趨勢看，未來國內(nèi)樓市持續(xù)分化已難以避免。

今年的國內(nèi)樓市分化尤為突出，為什么呢？

主要是受疫情的影響。一方面，疫情之下，居民收入降低，購房能力下降，房子供大于求，所以整個表現(xiàn)為下跌。另一方面，為了提振經(jīng)濟，銀行銀根變松，貨幣供應(yīng)量變大，借錢買房更容易，資金成本更低，在房價上漲預(yù)期下，炒房資金的進入，助推了一二線樓市局部回暖。

很多人都說國內(nèi)樓市只漲不跌，實際情況并非如此。真實情況是，在人口、貨幣進入存量時代下，只有一二線城市、以及人口、資金持續(xù)流入的城市房價才有上漲空間。而其他城市即便是橫盤，也可能視為下跌。為什么？

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：今年1—9月，全國居民消費價格（CPI）比去年同期上漲3.3%。CPI是普通老百姓常用的商品物價指數(shù)，比如豬肉、房租、服裝、家具等。也就是說普通商品價格上漲3.3%，過去的20年，國內(nèi)CPI漲幅也在3%左右。

相比之下，商品價格每年都在上漲，一個房子若不上漲即表現(xiàn)為下跌。說得再直白一點吧，10年前的100萬和現(xiàn)在的100萬能一樣嗎？

所以，在這里我要告訴大家兩點，一個房子是漲是跌需要一個參照物，這個參考物可以是物價漲幅、GDP增速、M2增速等。其次，人類紙幣制度下，商品價格上漲是沒有頂?shù)?，也就是物價今年會漲一點，明年又會漲一點，只不過是漲多漲少的問題，因為貨幣供應(yīng)量在持續(xù)上升、利率持續(xù)走低、人力成本不斷上升。

反過來，房價也是沒有頂?shù)摹５欠孔雍蜕唐芬灿袇^(qū)別。商品主要是實際價值，比如書籍可以補充知識、蔬菜可以提供維生素、豬肉可以提供營養(yǎng)。而房子主要是實際價值+虛擬價值，實際價值是可居住，虛擬價值是房子本身附加教育、醫(yī)院、交通、就業(yè)等無形資源。

一線城市的房價之所以和普通縣城的房價天差地別，不是因為大城市的房子更寬敞，住得更舒服，而是房子本身附加的教育、醫(yī)院、交通、就業(yè)等無形資源更優(yōu)越。反之，三四線城市的房價下跌則是因為教育、醫(yī)院、交通、就業(yè)等跟不上。你想啊，如果在老家收入更高、交通更便利，你肯定會“逃離”北上廣深。

所以對于未來的樓市我們可以這樣判斷：三四線的房子主要是實際價值，其實才是虛擬價值，考慮到人口流失，很多人都有多套房，在老家有一套，大城市有一套。在三四線的房子實際價值（居?。┙祪r的，所以長期看，很大的可能是價格下跌或走平，或維持CPI這樣上漲幅度。而一二線城市，由于教育、醫(yī)院、交通、就業(yè)等優(yōu)越，樓市則明顯有潛力。