據(jù)Wind數(shù)據(jù)，8月全國(guó)首套及二套房利率連續(xù)第九個(gè)月下行。其中二套房貸接近2016年上半年的水平，這給樓市帶來(lái)了一絲絲的暖意，因?yàn)槟愕馁?gòu)房成本會(huì)降低。

很多人感到奇怪，咦？政策不是收緊了嗎？為什么房貸利率還在下降？

確實(shí)，政策是在收緊。你看下面這張圖，樓市最為關(guān)注LPR利率連續(xù)4個(gè)月沒(méi)有下調(diào)了，特別是5年期LPR利率即便有過(guò)下調(diào)，也只是給你“解解渴”。

房貸利率之所以還在下降，那是因?yàn)樗粌H受政策利率影響，銀行在其中也有比較靈活調(diào)動(dòng)的空間?，F(xiàn)如今新的房貸利率公式是：

貸款利率=5年期LPR利率+政策加點(diǎn)+ 商業(yè)銀行加點(diǎn)（可正可負(fù)）

也就是說(shuō)即便政策利率沒(méi)有下調(diào)，甚至收緊，但銀行仍可以通“讓利”的方式讓貸款利率下調(diào)。

為什么讓利？因?yàn)榉抠J資產(chǎn)最優(yōu)質(zhì)，違約率最低，收益最穩(wěn)定。

現(xiàn)如今，國(guó)家鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)體經(jīng)濟(jì)讓利。銀行如果降低房貸利率，或許在銀行看來(lái)也是“讓利”。更為重要的是，銀行的“讓利”并不意味著“不獲利”，它們完全可以通過(guò)以“以價(jià)換量”的方式得到理想的收益。

所以說(shuō)，房貸利率下行在銀行不存在很大的障礙，但樓市逐漸收緊的背景下，利率下行的速度會(huì)受到明顯的抑制。如果以后房貸利率降得太多太快，央行不排除調(diào)整房貸的“加點(diǎn)”以對(duì)沖利率的下行，因?yàn)槔适怯绊懛績(jī)r(jià)的關(guān)鍵。

最近幾天，不少城市不約而同地收緊樓市政策。9月9日，沈陽(yáng)的樓市新政里提到“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年”。9月14日，成都發(fā)布的樓市新政提到“住宅用地占經(jīng)營(yíng)性用地的比重不低于60%，供需緊張區(qū)域不低于70%”。另外，也提到“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年”，而此前，深圳早就把增值稅免征年限由提高到5年。

個(gè)稅和增值稅是樓市成交時(shí)兩個(gè)關(guān)鍵稅種，如果不能免征，意味著你買房時(shí)需要承擔(dān)巨大的稅收成本，對(duì)樓市的影響是非常大的。

最新出臺(tái)的樓市政策中，我們可以看到，沈陽(yáng)、成都，加上之前的深圳都把增值稅免征年限提高到5年，說(shuō)明加稅已經(jīng)成為樓市調(diào)控的重要一招。

為什么？

你想想應(yīng)該就知道，原來(lái)調(diào)控主要方式是限購(gòu)、限貸、限售，但是一線城市中戶籍人士買房限購(gòu)兩套，非戶籍人士需要連續(xù)5年社保。如果加碼調(diào)控，總不可能7年、10年。你需要注意，調(diào)控的目的不是讓大家不能買房，而是抑制房?jī)r(jià)上漲。此外，近期一些城市房?jī)r(jià)過(guò)熱主要表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，在房地產(chǎn)交易時(shí)加稅主要影響的是二手房，提高二手房成本，可以降降溫度。

所以，樓市到這個(gè)節(jié)點(diǎn)，在稅收上的調(diào)控空間更大。

未來(lái)幾個(gè)月，一些房?jī)r(jià)同比漲幅比較大的城市可能會(huì)有新的樓市政策。

8月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，沈陽(yáng)二手房同比上漲9.4%、成都上漲7.5%，可以看出兩個(gè)出臺(tái)新政的城市都是今年房?jī)r(jià)漲幅較大的。

值得一提的是，8月26日，住建部召開“部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)”中被“叫去開會(huì)”的6個(gè)城市就包含了沈陽(yáng)和成都。

說(shuō)到底，樓市調(diào)控主要是防大漲，既然是防大漲就意味著不是不能上漲，而不是太熱，同時(shí)也不能大跌，因?yàn)闃鞘刑匾恕?/strong>