而在無(wú)錫樓市調(diào)控中還提到，金融監(jiān)管部門要嚴(yán)格審查購(gòu)房資金來(lái)源，監(jiān)控消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金去向，嚴(yán)防居民挪用消費(fèi)貸款和其他貸款用于購(gòu)房。這限制了你加杠桿，原來(lái)有部分人購(gòu)房首付是金融機(jī)構(gòu)借來(lái)的，甚至有通過(guò)企業(yè)低息貸款的錢購(gòu)房，這類違規(guī)資金進(jìn)入樓市向來(lái)不允許，但是確實(shí)有人這么操作。今后如果這部分錢監(jiān)管得嚴(yán)，肯定會(huì)加大炒房者的資金成本，對(duì)樓市的降溫是有好處的。

房地產(chǎn)金融審慎管理制度還有一大表現(xiàn)，那就是對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管，此前有主流媒體報(bào)道，監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”：

剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

早前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議提到了“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”。具體的內(nèi)容還不明確，但應(yīng)該主要是在負(fù)債層面，限制房企盲目融資、盲目加杠桿。我想這里面的原因有二，一方面控制房?jī)r(jià)上漲，另一方面抑制社會(huì)宏觀杠桿率上升。

三、房地產(chǎn)調(diào)控稅收比例上升

8月24日的房地產(chǎn)工作座談會(huì)提到也談到，要發(fā)揮財(cái)稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求。

和深圳一樣，無(wú)錫個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限也由2年調(diào)整到5年，這意味著買房成本上升。為什么稅收在房地產(chǎn)調(diào)控的比重在上升呢？

我們知道，樓市調(diào)控并不是為了抑制剛需，而是為了抑制房?jī)r(jià)上漲?，F(xiàn)在一線城市非戶籍人口購(gòu)房年限都需要連續(xù)5年社保，二線城市也要兩三年。這種情況下，如果在限購(gòu)上加碼，比如提高到7年、10年，那就嚴(yán)重傷及剛需了。

所以這需要在稅收方面加大權(quán)重，加大在購(gòu)房時(shí)的稅費(fèi)成本，讓一部分人知難而退，從而抑制炒房。但是這個(gè)效果最終還有待觀察，因?yàn)檫@個(gè)成本很可能讓業(yè)主附加到房?jī)r(jià)上，間接使房?jī)r(jià)上漲。

四、控制房?jī)r(jià)側(cè)重于供應(yīng)上解決問(wèn)題

近期一些城市的樓市新政中還提到了增加土地供應(yīng)，特別是住宅供應(yīng)。深圳住建局局長(zhǎng)又表示：深圳還將把新增建設(shè)用地的住宅比例，從以前40年平均22.1%提高到25%，其中未來(lái)兩三年可能達(dá)到30%。

與此同時(shí)，深圳住建局局長(zhǎng)還提到，新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣，未來(lái)深圳的住房比例是“六比四”，目標(biāo)是讓深圳60%的市民住進(jìn)公共住房，為此將加大住房供應(yīng)，推進(jìn)大規(guī)模住房建設(shè)。

樓市一般分為三大市場(chǎng)，保障房市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)?，F(xiàn)在的模式是商品市場(chǎng)最為強(qiáng)大，但房?jī)r(jià)高企，租賃市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)偏弱。學(xué)習(xí)新加坡模式，讓多數(shù)人住進(jìn)便宜的房子，出發(fā)點(diǎn)確實(shí)是好。不過(guò)深圳和新加坡不同，新加坡是一個(gè)國(guó)家，深圳是中國(guó)的一個(gè)城市，背后有14億人口，人口流入相當(dāng)新加坡高很多，加上土地面積有限，實(shí)施起來(lái)難度確實(shí)大。

總之，樓市環(huán)境確實(shí)發(fā)生變化了，今年最后幾個(gè)月，房?jī)r(jià)有上漲的動(dòng)能，但也有調(diào)控在剎車，樓市整體還是穩(wěn)為主。