2020年開年，疫情暴發(fā)，第一季度，中國GDP下降6.8%，疫情僅在中國襲虐一圈，就造全國大面積的停工停學(xué)，經(jīng)濟(jì)負(fù)增長。

3月底，疫情在歐美國家爆發(fā)，這一輪疫情對(duì)世界經(jīng)濟(jì)影響極大，一直不被大家看好的小縣城房價(jià)，會(huì)在2020年迎來暴跌嗎？

一、大環(huán)境影響

為了減輕疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，央行、財(cái)政向市場(chǎng)提供的資金達(dá)到了12萬億美元，遠(yuǎn)超過2008年經(jīng)融危機(jī)刺激的4萬億美元規(guī)模。

除了中國大規(guī)模放水，外國放水的規(guī)模有過之而無不及，很多人擔(dān)心，這樣大的資金，會(huì)不會(huì)大量流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，說不定2020年，房地產(chǎn)不僅不會(huì)跌，反而會(huì)漲一波？

1、國外放水與中國樓市的關(guān)系不大，部分外資流入中國，基本上不會(huì)大規(guī)模的買住宅，這就是調(diào)控給房產(chǎn)帶上的緊箍咒。

2、國內(nèi)資金流向什么市場(chǎng)也是同樣的道理，比如最近深圳房價(jià)漲的厲害，實(shí)質(zhì)上是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣ツ耆∠撕勒?，加上流出的資金監(jiān)管不到位流向了房市，導(dǎo)致房價(jià)大漲，資金錯(cuò)配的問題應(yīng)該會(huì)在后續(xù)的財(cái)政刺激中逐漸規(guī)范。

深圳房價(jià)會(huì)不會(huì)傳導(dǎo)其他城市？

其他城市房價(jià)漲跌，看政策調(diào)控的松緊程度。所以，資金寬松帶來的影響，還是要看政策的臉色行事。

二、政策方向

住房不炒，是未來5-10年的大方向，短期內(nèi)不會(huì)改變，不過去年也有部分對(duì)地方調(diào)控政策做出了一些微調(diào)，除了深圳和杭州，其他地方的房價(jià)總體穩(wěn)定。

現(xiàn)在樓市最重要的是調(diào)控，限購限貸阻擋了市場(chǎng)大部分的水，流入到樓市的資金只是小部分。

對(duì)于小縣城來說，2017年這一輪樓市調(diào)控，和小縣城并沒有太大的直接關(guān)系，調(diào)控政策主要在一二線城市。

放開調(diào)控還是收緊調(diào)控，對(duì)于小縣城的影響并不直接，而是間接的影響。（比如一二線購房需求因限售限貸外溢流入小縣城）

三、多數(shù)小縣城房價(jià)將小幅下跌

比如：南京鎮(zhèn)江去年4月以來房價(jià)開始緩慢下跌。

比如：廣東肇慶碧桂園，不少房子在打折出售。

比如：海南陵水去年11月均價(jià)2.9萬每平米，去年12月降到了2.4萬每平米。

小縣城房價(jià)上漲的時(shí)間比一二三線城市晚，基本上在2017年不少城市開始調(diào)控后才開始上漲，這也從側(cè)面反應(yīng)出小縣城的之前上漲的動(dòng)力，主要是大城市限購后需求益處導(dǎo)致。

大多數(shù)小縣城，因?yàn)槿丝谠鲩L緩慢，甚至不少城市處于人口流出，之前上漲，靠棚改釋放一波，調(diào)控釋放一波。

調(diào)控外溢的需求基本消耗完，棚改逐漸退潮，小縣城長期供過于求的基本面已經(jīng)顯現(xiàn)。

經(jīng)濟(jì)增長一般、人口流入不明顯的小縣城，過去房價(jià)暴漲的，2020年會(huì)進(jìn)入調(diào)整和下跌。

除了個(gè)別經(jīng)濟(jì)、人口強(qiáng)勁的小縣城，中西部大部分小縣城都處于這個(gè)局面。

四、小縣城未來房價(jià)走勢(shì)

未來小縣城房價(jià)的壓力不在漲，而在跌。

從政策的角度來看，過去調(diào)控，小縣城的限購限貸幅度小，影響也是最小的。

從貸款層面來看，未來首付比例比較大的概率會(huì)下調(diào)，比如首付從三成降到兩成，部分開發(fā)商可能會(huì)降的更低。

從小縣城經(jīng)濟(jì)來看，東部小縣城優(yōu)于中西部小縣城；有人口增量的小縣城情況會(huì)好很多。

小縣城下跌的幅度，預(yù)計(jì)下跌30%處于正常區(qū)間。

之前桂林調(diào)整樓市政策，其中提到“調(diào)整普通商品住房預(yù)售價(jià)格管理”，允許普通商品住房價(jià)格的成交價(jià)不得低于預(yù)售申報(bào)備案價(jià)格的80%。

也就是說政府允許開放商短期內(nèi)20%向下幅度的價(jià)格調(diào)整。

從長期看，隨著城市化進(jìn)程的深入，大部分小縣城人口呈現(xiàn)流出狀態(tài)，樓市供大于求將長期存在，這也是為什么小縣城房價(jià)未來一兩年會(huì)持續(xù)下跌的原因。