深圳樓市太過(guò)于魔幻！

一邊是深圳豪宅開(kāi)售秒光，一邊是全國(guó)樓市剛需遇冷、銷售慘淡。近期，由于深圳房?jī)r(jià)過(guò)于“高調(diào)”，引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注。

違規(guī)資金再入樓市

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，4月20日央行深圳中心支行給轄內(nèi)各銀行發(fā)布通知，要求緊急自查關(guān)于房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，同時(shí)需當(dāng)天上報(bào)。

房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，即通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸的形式將資金輸入樓市。因此這次監(jiān)管層要求自查，并明確劃定了自查范圍：

1、3月末房抵經(jīng)營(yíng)貸余額；

2、借款人名下經(jīng)營(yíng)實(shí)體的真實(shí)性；

3、借款人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間，企業(yè)成立時(shí)間；

4、新購(gòu)房產(chǎn)作抵押的貸款；

5、借款人貸后新增房產(chǎn)。

顯然，近期深圳的樓市迅速升溫，極有可能與這些資金脫不了干系。

揭秘“房抵經(jīng)營(yíng)貸”套路

利用房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)買房的操作大致是這樣的：

購(gòu)房者利用名下正常經(jīng)營(yíng)一年以上的公司來(lái)籌措過(guò)橋資金，再用過(guò)橋資金買房。等到房子過(guò)戶后，再去銀行以房子做抵押，將資金以經(jīng)營(yíng)貸的名義借出來(lái)，償還過(guò)橋資金。

舉個(gè)例子說(shuō)，比如小白開(kāi)了一家公司，假設(shè)現(xiàn)在已有一筆A銀行的100萬(wàn)貸款到期需償還。但小白當(dāng)下的自有資金已經(jīng)用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，還有一筆100萬(wàn)的應(yīng)收款1個(gè)月后才能收回。那這1個(gè)月資金不夠用，怎么辦？

于是小白就找到小黑，以高于銀行貸款的利息或手續(xù)費(fèi)為代價(jià)，從小黑那里獲得了這筆100萬(wàn)過(guò)渡資金，即過(guò)橋資金，打算償還A銀行的貸款。

但是小白看見(jiàn)深圳房?jī)r(jià)大漲，蠢蠢欲動(dòng)，于是乎將這筆錢買了房，并沒(méi)有還款給A銀行。等買到房子后，小白再將房子抵押給B銀行，以經(jīng)營(yíng)貸的名義貸出100萬(wàn)，償還小黑的過(guò)橋貸款，過(guò)橋資金再去償還A銀行貸款。

表面上是過(guò)橋資金買了房，但其實(shí)最終是用經(jīng)營(yíng)貸的錢來(lái)還，相當(dāng)于就是用經(jīng)營(yíng)貸的錢買了房。

經(jīng)營(yíng)貸的初衷是向中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶提供融資服務(wù)，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款。但這么一操作，經(jīng)營(yíng)貸的錢就不知不覺(jué)地流入了樓市。

經(jīng)營(yíng)貸資金有的來(lái)自于銀行和其他金融機(jī)構(gòu)、地方政府等等?？傊痪湓?，這種“神操作”會(huì)讓本來(lái)該流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的錢流向房地產(chǎn)！這是監(jiān)管層絕對(duì)不允許的！

需要提一句的是，為了應(yīng)對(duì)疫情，今年3月初，深圳市級(jí)財(cái)政將拿出10%的產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金用于中小微企業(yè)新增貸款進(jìn)行按實(shí)際支付利息的50%給予總額最高100萬(wàn)元的貼息支持。

也就是說(shuō)，深圳中小微企業(yè)如果獲得新增貸款，利息的一半可由政府承擔(dān)。這意味著利用經(jīng)營(yíng)貸買房的成本降低了一半，只要你通過(guò)“操作”弄到一家公司，用低息資金去深圳付個(gè)首付，簡(jiǎn)直可以說(shuō)空手套白狼！

但是深圳房子的首付，或者全款買房，并不是小數(shù)目。為什么有些人寧愿冒著違規(guī)犯法的風(fēng)險(xiǎn)，不惜幾千幾萬(wàn)的中介費(fèi)去買房呢？說(shuō)白了，還是因?yàn)樯钲跇鞘械脑俣券偪瘛?/p>

瘋狂的樓市

早在疫情期間，就有新聞爆出深圳豪宅搶手，二手房漲價(jià)，房東集體抬價(jià)之類的新聞：

3月13日，位于深圳蛇口的太子灣·灣璽T7棟加推14套房源，總價(jià)4200萬(wàn)起，開(kāi)售8秒就宣告售罄，銷售金額達(dá)6億元。

3月份，70個(gè)大中城市一二手房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大，深圳以環(huán)比1.6%的漲幅領(lǐng)跑70城二手房?jī)r(jià)。

但是與南山蛇口豪宅區(qū)不同，郊區(qū)的光明區(qū)樂(lè)府花園在3月28日開(kāi)盤限時(shí)線上選房后，1036套房子，均價(jià)4.7萬(wàn)元/平方米，僅賣出不足3成。

國(guó)家終于出手！剛需和炒房客都害怕

剛需害怕的，并不是深圳房?jī)r(jià)因?yàn)閲?yán)厲調(diào)控而下跌，因?yàn)樯钲谧鳛槲磥?lái)的超一線城市和社會(huì)主義示范區(qū)，房?jī)r(jià)是很難下調(diào)的。剛需真正害怕的是由于調(diào)控而誤傷自己，誤傷實(shí)體經(jīng)濟(jì)。有的人或許千萬(wàn)百計(jì)弄來(lái)的錢，想要給自己安個(gè)窩，但是你的資金來(lái)源不過(guò)關(guān)，照樣不行。

最重要的是，二手房東害怕房?jī)r(jià)下跌，業(yè)主集體哄抬房?jī)r(jià)、打響財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)，也使得剛需望而卻步。

而炒房客則看重一個(gè)樓市周期的收益率，一旦價(jià)格買高了，如果后面資金撐不住，高買低賣，就成了被收割的韭菜，血本無(wú)歸。

有人說(shuō)，如果深圳房?jī)r(jià)真的跌了，那不就有大筆資金抄底進(jìn)去嗎？還真不一定。就算有，抄的也是豪宅的底。交易，永遠(yuǎn)都是買漲不買跌。

也正是在這種矛盾之下，深圳樓市就出現(xiàn)了豪宅售罄，剛需遇冷的“奇觀”。

但無(wú)論是南山蛇口豪宅區(qū)，還是光明的郊區(qū)，監(jiān)管層該出手的還得出手。

值得注意的是，這次監(jiān)管層對(duì)深圳樓市并沒(méi)有主動(dòng)追查，處罰，而是采取自查的方式。顯然，自查的效果肯定不如追查，但是這可以對(duì)深圳樓市起到敲山震虎的作用，比如浙江兩銀行因經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸資產(chǎn)被挪用于購(gòu)房而被罰65萬(wàn)多。

所以以后經(jīng)營(yíng)貸大規(guī)模流入房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不可能，深圳樓市躺賺時(shí)代即將結(jié)束。但更要命的是，像這種企業(yè)最需要的房產(chǎn)抵押貸受限后，銀行的授信也可能會(huì)有收緊。

總之，希望經(jīng)營(yíng)貸的收緊不要給企業(yè)的現(xiàn)金流帶來(lái)負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)搞事情，不能讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)買單！