疫情之下，不少行業(yè)都停擺了，經(jīng)濟也被迫按下了暫停鍵。但是土地市場卻有些“異常”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年1-2月重點城市成交量僅5473萬平方米，較2019年同期下降20.3%，但一季度土地市場平均溢價率在2月達到了高峰的11.3%。

怎么回事？難道樓市已經(jīng)全面回暖？

特殊時期，地王頻出

咱們都知道，疫情之下不少地方政府都出臺了關(guān)于緩解房企現(xiàn)金流壓力和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的利好政策，顯然房企的日子并不好過。但是，包括上海、廣州在內(nèi)的多個城市接連出現(xiàn)地王又是什么操作？

據(jù)不完全統(tǒng)計，2月20日香港置地聯(lián)合體以310.5億總價拍得徐匯濱江西岸地塊，誕生了全國總價“新地王”；

3月10日，廣州越秀區(qū)住宅用地起拍價高達6.3萬元/平方米，刷新廣州土拍史上起拍樓面單價紀錄，最終由廣州城投以底價競得。

此外，南寧、北京、福州和成都的溢價率均較高，溫州、紹興和東莞（中國指數(shù)研究院統(tǒng)計）也相繼出現(xiàn)了土地競拍熱。

所謂土地溢價率，即：(競拍成交價格-土地成本價)/土地成本價*100%，相當于“地價的增長率”。

土地溢價率是以樓面地價為基礎(chǔ)的，土地溢價率越高，意味當起拍價一定時，有更多人愿意出價，土地價值相對也就越高，最終售價也一定會更高。

也就是說按照這個節(jié)奏，國內(nèi)的熱點城市地價和房價已經(jīng)開始重新回暖。但事實是這樣嗎？

土地與房地產(chǎn)的那些事兒

如果把房價比作面包的價格，那么地價就是面粉的價格。面粉漲價了，面包價格肯定降不下來。這是基本的邏輯。

但現(xiàn)在的問題是，面包沒人買，面粉卻成了搶手貨。

咱們都知道，土地財政地方政府財政的核心。所以，地價和房價上漲了，地方政府和開發(fā)商都是受益者，同時地方政府是地王的最大獲益者。

曾經(jīng)很長一段時間，房地產(chǎn)是咱們經(jīng)濟增長的重要引擎之一，地方上拉動GDP全靠它了。在2016年房地產(chǎn)全面調(diào)控前，當年1月-8月全國“地王”數(shù)量達194宗，單個城市土地出讓金超過100億的城市達到39個。

不過現(xiàn)如今不少地區(qū)都在擺脫土地財政的依賴，海南省實行現(xiàn)房銷售制度就是典型的例子。去年政治局也提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，著手徹底改變土地財政這一頑疾，再加上今年的疫情，房地產(chǎn)理論上是不可能這么快回暖的。

那既然地方政府不希望讓“面粉”跌價，而又要資金或穩(wěn)定市場，怎么辦呢？光不跌價也不行，還得提振市場，讓“面包”銷售出去。怎么促銷呢？那就是制造搶購面粉或面包的假象。

房地產(chǎn)遇冷，土地卻如此“暴躁”，意味著什么？

這些地王是虛晃一槍提振市場，還是回暖的信號？要探究這個問題，咱們用數(shù)據(jù)說話：

1、節(jié)后土地成交“量低價高”

據(jù)華西證券研報統(tǒng)計，春節(jié)后六周國內(nèi)100大中城市土地成交宗數(shù)僅為637宗，較去年同期下滑45.4%，但土地溢價率卻水漲船高。

再來看中指院的數(shù)據(jù)。一線城市住宅用地成交同比僅增長7.8%，但出讓金卻增長48%，樓面均價增長37.3%；二線城市住宅用地成交量直接減3成；而三四線城市則呈現(xiàn)出“量跌價漲”。

這就說明了一個問題，即市場上根本沒有足夠的需求來支撐當下的土地成交市場，而且各地起拍價相比去年大幅降低，基數(shù)低了，溢價率也相對高了。各地出現(xiàn)的地王，或許只是虛火。

2、“大人們”的游戲

去年數(shù)百家中小房企申請破產(chǎn)的新聞，相信大家都還記得。所以到今年，絕大多數(shù)中小房企是不可能有實力去一線，去成都、福州、南寧、東莞這樣的二三線城市拿地的。那么，這些地都被誰拿走了呢？

根據(jù)華西證券研究所數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后拿地的房企中，66%為國有房企（按拿地金額計算）。

要知道，民企占我國企業(yè)的大頭，少數(shù)的大佬去搶奪蛋糕，或許意味著他們已經(jīng)提前嗅到了回暖的氣息，又或許只是一場游戲。但在當前市場需求驟降的形勢下，我更愿意相信后者。

3、廣州地王流拍后，本地企業(yè)接盤

今年3月10日拿下地王的是廣州市屬國企——廣州市城市建設(shè)投資集團有限公司。但是有業(yè)內(nèi)人士表示，該地塊是“經(jīng)三次流拍后”最終才成交，并由本地企業(yè)接盤。不得不說，為了吸引其他房企競投，其中有托市來提振市場信心的可能。

4、超三成剛需或?qū)⒎艞壻I房

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一家機構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在全國29個二線城市以及150個三、四線城市中，有超過三成的剛需（購房標準為50萬以下、70平方米）或?qū)⒎艞壷脴I(yè)計劃。同樣，來自恒大研究院和貝殼研究院的調(diào)研，這一數(shù)據(jù)為8.5%。

當然這些調(diào)研數(shù)據(jù)樣本不同，結(jié)果也不一樣，但有一個事實無可爭議，那就是全國城市招聘崗位數(shù)和薪資都在走低，尤其是三四線城市。3月招聘崗位數(shù)相較2019年6月減少了34.7萬個，降幅達36%。薪資總量相較去年7月近乎腰斬。

顯然，延遲甚至放棄買房并非個例，而是當前全國的普遍現(xiàn)象。在這種情況下，土地市場可能熱火朝天嗎？

樓市將何去何從

既然是短期的托市，那么這種熱度注定持續(xù)不了多久。

大房企也就是趁著當前在相對寬松的窗口期下抓緊拿地，加大熱點城市的投資力度，但是一季度疫情的影響在二季度會逐漸顯現(xiàn)，屆時隨著市場需求的繼續(xù)下滑，房企參與拍地的意愿會越來越低，不排除土地成交數(shù)據(jù)下滑和商品房銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)走弱的可能。

總之，疫情疊加地產(chǎn)融資監(jiān)管，接下來房地產(chǎn)，尤其是三四線城市所要面對的將是一次持續(xù)性的大調(diào)整。