3月12日，中國(guó)政府網(wǎng)正式公布國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》。

主要是兩個(gè)內(nèi)容：

1、將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。 2、試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。 首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。

上述兩點(diǎn)總結(jié)起來(lái)就是省級(jí)政府今后對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用將更靈活，權(quán)限更大。

眾所周知，我國(guó)的土地性質(zhì)分為國(guó)有土地和集體土地，國(guó)有土地主要是城市用地，集體土地主要是城市郊區(qū)或農(nóng)村用地。國(guó)有土地需要納繳土地出讓金且資源稟賦強(qiáng)，房?jī)r(jià)往往高企。集體土地建起來(lái)的房子不需要納繳土地出讓金且交易不暢，價(jià)格低廉。

大城市特別是超大城市目前面臨的一個(gè)問(wèn)題，那就是常住人口持續(xù)增加，但是土地供應(yīng)有限，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企。數(shù)據(jù)顯示2013年-2016年,北京商品住宅供地分別為978公頃、517公頃、382公頃和103公頃，這與當(dāng)時(shí)的人口增量、購(gòu)房增量很不匹配，人地錯(cuò)配。

2016年北京新增建設(shè)用地控制在1850公頃以內(nèi),引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2250公頃，在新增用地極少的情況，供地計(jì)劃完成率卻只有21%。這是什么原因？

因?yàn)樾略龅耐恋刂邢喈?dāng)大一部分是存量建設(shè)用地，在實(shí)施過(guò)程中你不知道會(huì)遇到多少釘子戶，你不知道土地用途變更審批時(shí)間要多長(zhǎng)，容積率如果太低，開(kāi)發(fā)商的積極性也不高，最后往往是延長(zhǎng)再延長(zhǎng)。

最近幾年，我國(guó)對(duì)永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、自然保護(hù)區(qū)三塊地的保護(hù)很?chē)?yán)格。在這種情況下大城市可利用的增量土地是很有限的。

上面的文件中：

1、農(nóng)用地（永久基本農(nóng)田）轉(zhuǎn)為建設(shè)用地各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，這是全面放開(kāi)。 2、永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，主要在北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶試點(diǎn)。

有什么影響？

1、可以平抑省會(huì)城市特別是超大城市房?jī)r(jià)。在永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、自然保護(hù)區(qū)三塊地嚴(yán)格保護(hù)的情況下，不意味著大城市土地可以大規(guī)模擴(kuò)張，但大城市對(duì)農(nóng)用地、永久基本農(nóng)田的利用更高效、土地的使用量增加是肯定的。

平抑超大城市房?jī)r(jià)的方式有兩種，一是通過(guò)軌道交通把周邊的縣市納入超大城市半小時(shí)生活圈，打造衛(wèi)星城，增強(qiáng)公共服務(wù)，形成一體化格局。讓更多的人群到周邊買(mǎi)房，在便捷順暢的交通下回到市區(qū)工作。二是擴(kuò)大城市面積，將周邊的農(nóng)用地、永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，滿足更多人的住宅、工業(yè)生產(chǎn)需要。

有人很擔(dān)心農(nóng)村耕地會(huì)因此減少，我覺(jué)得只有措施得當(dāng)，其實(shí)完全可以避免。中國(guó)當(dāng)前的情況是農(nóng)村和小城市人口不斷減少，不少耕地荒廢、土地閑置，完全可以通過(guò)土地置換的方式守住18億畝耕地紅線，通過(guò)有償?shù)姆绞阶屴r(nóng)村退出閑置的宅基地或者農(nóng)用地。有的人問(wèn)了，為什么現(xiàn)在農(nóng)民退出耕地，退出農(nóng)業(yè)戶口意愿不高？那是因?yàn)檠a(bǔ)償?shù)慕痤~太低了，失去了農(nóng)村土地這點(diǎn)錢(qián)到了城市什么都干不了。

2、有助于倒逼城市更新的積極性。城市舊改、棚改之所以很難推進(jìn)，就是大家都關(guān)起門(mén)來(lái)用存量資源，在土地不夠的情況下只能進(jìn)行棚改，增加容積率，增加住戶套數(shù)。如果有新增土地，地方政府對(duì)存量土地的依賴降低，到時(shí)你不想棚改你的房子因?yàn)槠婆f價(jià)值會(huì)越來(lái)越低，失去了住的價(jià)值，最后價(jià)格大降。

3、有助于緩解地方財(cái)政壓力。農(nóng)用地、永久基本農(nóng)田都是集體土地，地方政府將集體土地轉(zhuǎn)成國(guó)有土地后可以收取土地出讓金，在土地交易中還可以得到各種稅費(fèi)，有助于緩解地方財(cái)政壓力。當(dāng)然，地方政府可以用來(lái)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)換，將賣(mài)地獲得的資金給補(bǔ)償給小城市或農(nóng)村里將建設(shè)用地轉(zhuǎn)成耕地的農(nóng)民。

總之，用地審批權(quán)的下方對(duì)省會(huì)城市和超大城市來(lái)說(shuō)是大利好，說(shuō)明了未來(lái)政策（包含土地政策）會(huì)順應(yīng)農(nóng)村人口和小城市人口向中心城市移動(dòng)，同時(shí)中心城市人口外溢形成城市圈的趨勢(shì)。意味著中心城市（北京，上海，廣州，天津，重慶，成都，武漢，鄭州、西安等），以及城市群（京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝城市群等）將醞釀更多機(jī)會(huì)。