2021年，樓市徹底變了！

一

7月2日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布“關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見”，這份文件宣布對保障性租賃住房提供方方面面的支持，力度很大，如果全面執(zhí)行，必將徹底改變樓市的格局。

文件最核心的是解決了保障性租賃住房最大的難點----土地供應(yīng)。

1、可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。

2、（企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地）允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款。

3、可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%。

4、對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房。

5、新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房。

可以看出，五大土地供應(yīng)中，有四個是較為廉價的土地。比如集體土地，本身不需要繳納土地出讓金，成本很低，一般情況下，房價中土地出讓金占到70%左右。省去了土地出讓金這么一筆費用，其成本遠比周邊的房源要低，是政府讓利的表現(xiàn)。

又比如寫字樓本身空置率很高，一線城市寫字樓空置率一般都在20%以上，商住租不僅可以消化原有的龐大庫存，還可以緩解大城市住房壓力。

如果說大量廉價的保障性租賃住房上市，不僅可以平抑房租價格，其實還可以平抑當(dāng)?shù)胤績r。

中國房地產(chǎn)市場分為三大塊，一是商品房市場，二是租房市場，三是保障性住房，第一個很強大，可以說是宇宙級的。第二、第三個偏弱。

“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年全國有3.76億人的流動性人口，比2010年增長1.55億人。大量的流動人口就增加了大量的租房需求。

目前我國的租房市場有兩大特征：

1、租房存在結(jié)構(gòu)性矛盾，每年有大量的畢業(yè)生、外來務(wù)工人員進入城市，對租房產(chǎn)生巨大需求，另一方面房源的供應(yīng)整體有限，特別是大城市。

2、租房市場的秩序有待提高。比如虛假房源、壓榨租客、跑路等。

租房是最低的住房需求，買不到房起碼得要租到。我們可以把住房分為三大層次，一是租房，二是普通住房，三是學(xué)區(qū)房。

“十四五”規(guī)劃綱要提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。

此次關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房意見的發(fā)布有兩大意義：一是起著兜底的作用，無論怎樣起碼都會讓大家租得起房，租到廉價的房。二是對普通住房價格起得后拉作用。

很多人之所以熱衷買房就是因為房價持續(xù)上漲過程中能獲得巨大收益。但除了房價下跌外，房子的其它風(fēng)險同樣不可忽視，一是房貸利息，有的利息可能比房價還高，一旦房價上漲的幅度沒有利率高，持有房子肯定是虧的。二是房地產(chǎn)稅，每年都要稅費（目前尚未推出）。二是租金回報率，我國大中城市的平均租金回報率不足2%，如果房價繼續(xù)上漲，回報率會更加低。雖然過去十幾年，租金并不是購房者的主要收益來源，而主要是靠房產(chǎn)升值。但正常來說，租金回報率往往是房子的價值表現(xiàn)。你可以想下，你的房子每月連2000元都租不出去，憑什么賣500萬的高價？

所以，未來如果保障性租賃住房能大量入市，那么整體的租金價格不敢說會漲，但至少難漲，房價會不會隨之調(diào)整？

二

近日，北京市西城區(qū)明確，2020年7月31日后購房家庭，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

也就是說你高價買到的“學(xué)區(qū)房”將來孩子不一定能到你認為的名校上學(xué)，有可能被分配到其它學(xué)校，而這個學(xué)校不一定是你認為的優(yōu)質(zhì)學(xué)校，很可能是普通學(xué)校。其結(jié)果是降低了購房者的期望，對于當(dāng)?shù)胤績r帶來巨大的沖擊。

我曾經(jīng)說過，過去20年，房價快速升值，但升值并不是住房本身的升值，而主要附加資源的升值，首先是教育，其次是交通，然后是配套、環(huán)境等，如果沒有后面的資源房價肯定是大大折扣。

比如很多有名?！皩W(xué)位”的老破小，能賣到30萬每平，它最大的價值是可以申請名校的“學(xué)位”，如果不能申請學(xué)位，房價還值幾個錢？

多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)就是降低了買房的不確定性，你高價買下的房子最后不確定能獲得對應(yīng)的資源，你還敢買嗎？

可見，降低學(xué)區(qū)房的不確定性對房價的殺傷力是很大的，而學(xué)區(qū)房又是全部房價的領(lǐng)頭羊，所以控制好學(xué)區(qū)房價格就能顯著控制好整體房價。

今年4月30日，中央政治局會議提到：防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。

這么高規(guī)格的會議中提到學(xué)區(qū)房是第一次。可以預(yù)計，接下來各地類似于北京市西城區(qū)的學(xué)區(qū)房“新政”還將會出來。

所以說，2021年，樓市徹底變了！

主要的變在于房子回歸居住的屬性，不管你是買房住，還是租房住。它的變化表現(xiàn)在：

1、租房市場的地位越來越高，規(guī)模越來越大，租房的權(quán)利未來和購房的權(quán)利趨同。

2、租房市場更多體現(xiàn)了保障性、兜底性，大城市的房價太高，你買不起房，但會讓你租得起房。

2、房子本身附加資源會被消弱，比如你買學(xué)區(qū)房將來可以讓子女上名校，將來則存在不確實性，房子會有教育資源，但不一定會優(yōu)質(zhì)。

總之，租房的權(quán)利未來和購房的權(quán)利趨同，即租房附帶的權(quán)益會增加，而購房的附帶的權(quán)益會面臨削弱。