近期，貝殼研究院發(fā)布了《2020城市剛需購房報告》，信息量很大。在《報告》中我發(fā)現(xiàn)了許多關(guān)于各大城市剛需群體置業(yè)、城市發(fā)展脈絡(luò)、人口流動等現(xiàn)狀和特征及其背后的邏輯，值得與大家一起分享。

不過客觀來說，《報告》以4個一線城市+15個新一線城市+11個二線城市為研究樣本，樣本覆蓋率并不高，雖不能完全呈現(xiàn)中國樓市現(xiàn)狀，但可以比較明確地判斷其基本趨勢。

1、重慶、深圳、東莞人口潛在需求指數(shù)排名前三

解讀：人口是決定樓市趨勢的長期因素，有人的地方，房價才會漲。報告數(shù)據(jù)顯示，重慶、深圳、東莞人口潛在需求指數(shù)排名前三，成都、西安和天津的人口潛在置業(yè)需求指數(shù)也擠進TOP10行列。通過對比你會發(fā)現(xiàn)，2019年重慶常住人口3124萬，在校小學(xué)生規(guī)模206.3萬；四大一線城市，以及成都（1658.10萬人；2019年）等城市也都是千萬級人口大市。所以無論從增量還是存量方面看，這些城市房地產(chǎn)都有強大的需求支撐。

不過需要注意的是，人口潛在需求不等于人口吸引力。比如排名第一的重慶，過去5年人口增速整體呈下降趨勢。即便是示范區(qū)深圳，在2020年疫情影響下，人口也較于2018年少了將近100萬人。

所以真正決定城市人口吸引力的不在于城市規(guī)模有多大，而在于是否存在有潛力的產(chǎn)業(yè)。而諸如像重慶、西安、成都等雖然定位是新一線城市，但真正愿意呆在那的人并不見得有多少?！秷蟾妗犯鶕?jù)經(jīng)濟增長、第三產(chǎn)業(yè)占比、資源配套和創(chuàng)新能力四大指標(biāo)對比后發(fā)現(xiàn)，北上廣深及一線周邊地市依然是人口吸引力、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘?。報告?shù)據(jù)顯示，北京、廣州、南京、杭州、深圳位居前列。

2、大灣區(qū)樓市靠人口流量，石家莊、重慶等地樓市靠出生率

解讀：這其實是一場全國資金和本地資金的較量，而后者顯然是雞蛋碰石頭。全國來看你會發(fā)現(xiàn)，購房客本地比例的高低與城市發(fā)展?jié)摿彤?dāng)?shù)亟?jīng)濟相關(guān)性不大，即并不是越發(fā)達(dá)的城市，外來人口購房者比例越高。那么，這和什么有關(guān)呢？產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新以及城市發(fā)展格局。

由于上海地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)主要以國有為主，廣東主要以民營為主，這就注定了絕大多數(shù)中低層勞動者都會向廣東流動，因此珠三角地區(qū)剛需購房者來源本地戶籍占比非常低。此外在創(chuàng)新這塊，深圳領(lǐng)跑全國，進而帶動周邊地市，也吸引著全國的資金，當(dāng)然也包括購房資金。報告數(shù)據(jù)顯示，深圳、惠州、東莞三個城市剛需購房客來自本地的比例僅在3.7%-6.3%之間，在所有樣本城市中水平最低。而在石家莊、重慶、南通三個城市，剛需購房來自同城的比例超過60%。

3、四大一線置業(yè)動力指數(shù)靠前

解讀：報告數(shù)據(jù)顯示，深圳置業(yè)動力指數(shù)最高，排名居于榜首，北京和廣州次之，上海排名第四位。

現(xiàn)在很多媒體都在鼓吹所謂的新一線城市，但有一個很殘酷的現(xiàn)實是：傳統(tǒng)四大一線城市的人口、資源、政策吸引力地位，中短期內(nèi)任何城市都無法撼動。一線城市兼具戰(zhàn)略定位、經(jīng)濟發(fā)展、資源配套、創(chuàng)新能力等多維度的優(yōu)勢，說“新一線”只是某些方面超越而已，全面超越中短期幾乎不可能。客觀來說，杭州、東莞、惠州等地的人口流入，不過是滬深的溢出效應(yīng)罷了。人們理想的置業(yè)首選仍是一線。

不過由于城市飽和的問題，一線城市也開始將部分功能分散開來，比如北京和雄安?；蛘弋a(chǎn)業(yè)錯位發(fā)展，比如上海和江蘇。當(dāng)然不可否認(rèn)，諸如杭州、東莞、佛山等地方產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢在全國也數(shù)一數(shù)二。

4、剛需購房客群在城市市郊置業(yè)較多

解讀：報告數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，從空間分布情況來看，剛需購房群體主要集中在五環(huán)外區(qū)域，越靠近市中心，成交量越小。上海主流成交商圈主要分布在中環(huán)外，內(nèi)環(huán)核心商圈成交占比較小。

有人說，這不很正常嗎？市中心貴，當(dāng)然在郊區(qū)買，有什么問題嗎？表面上是因為價格層次，實質(zhì)上可以反映出這個城市的商圈，即商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是否合理。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，不少城市在發(fā)展初期都會集中在老城區(qū)，后期則會不斷開拓新城，形成“商圈遍地開花”的發(fā)展格局。而在一線城市，基本上每個轄區(qū)都有一個中心商圈，對當(dāng)?shù)貥鞘衅鸬较嗷ゴ龠M的作用。但是在一些大搞新城的三四線城市，這樣的商圈或新城往往會形成“鬼城”。比如根據(jù)《蘭州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(2016-2020)》，蘭州需要多個商業(yè)地產(chǎn)同時發(fā)展，且部分寫字樓需要“按照甲級、5A的高標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)和運營”，但是蘭州經(jīng)濟體量僅為2837億元(2019年)，2019年常住人口增量不過3.73萬，根本無法給商圈提供足夠的流量和購買力。所以無論是商業(yè)還是住宅，一線城市的庫存可以通過時間來消化，而三四線城市的庫存，如果經(jīng)濟不崛起，庫存就永遠(yuǎn)是庫存。

5、剛需購房女性近半

解讀：在大城市，晚婚晚育很正常，女性也是一樣。男性為了事業(yè)可以放棄愛情，那女性呢？如果事業(yè)穩(wěn)定且愛情還未到來的時候，自然會選擇買房。

報告數(shù)據(jù)顯示，30城剛需購房者中女性占比在35.8%-56.3%之間，整體占比約為46.3%。其中天津、上海、北京等地該數(shù)據(jù)甚至接近50%。

6、超八成消費者認(rèn)為所在城市未來1年內(nèi)房價預(yù)期持平或微漲

解讀：這意味著報告樣本中的30個城市未來房價將趨于穩(wěn)定，事實是這樣嗎？未必。客觀來講，深莞惠大灣區(qū)的房價還在上漲，而天津、沈陽、長春等地部分地區(qū)房價還在下跌。所以說在當(dāng)前房貸和房企融資總體收緊、三四線去庫存的背景下，地方樓市分化和全國調(diào)控政策整體偏松是樓市的整體特征。不過，報告數(shù)據(jù)顯示，如果有200萬，約40%的人還是會選擇買房?？梢?，房子在國人心中投資屬性的地位短期內(nèi)無法轉(zhuǎn)變。

總結(jié)

雖然這份報告的樣本城市并不多，但是根據(jù)最真實的交易數(shù)據(jù)得出的，可參考性還是有的。我們從報告也可以得出結(jié)論：大城市的馬太效應(yīng)仍在，不少城市房價仍在穩(wěn)步上漲，但人們對房價的預(yù)期已經(jīng)大有改變。