10月11日，新華社播發(fā)了中辦、國(guó)辦印發(fā)的《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》，在深圳特區(qū)成立40歲年之際，送來(lái)了諸多大禮。

其中包含深圳人關(guān)心的土地問(wèn)題。文件提到：

支持（深圳）在土地管理制度上深化探索。 將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。支持在符合國(guó)土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤(pán)活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問(wèn)題。

而在金融、科技等領(lǐng)域也有許多利好：

支持在資本市場(chǎng)建設(shè)上先行先試。推進(jìn)創(chuàng)業(yè)板改革并試點(diǎn)注冊(cè)制，試點(diǎn)創(chuàng)新企業(yè)境內(nèi)發(fā)行股票或存托憑證(CDR)。 建立新三板掛牌公司轉(zhuǎn)板上市機(jī)制。 在中國(guó)人民銀行數(shù)字貨幣研究所深圳下屬機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上成立金融科技創(chuàng)新平臺(tái)。 支持開(kāi)展數(shù)字人民幣內(nèi)部封閉試點(diǎn)測(cè)試，推動(dòng)數(shù)字人民幣的研發(fā)應(yīng)用和國(guó)際合作。

文件還說(shuō)：

依法依規(guī)賦予深圳更多省級(jí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理權(quán)限。

眾所周知，今年迎來(lái)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年。坊間對(duì)深圳擴(kuò)容或擴(kuò)權(quán)的預(yù)期很強(qiáng)。最近幾個(gè)月，東莞、惠州臨近深圳的區(qū)域房?jī)r(jià)顯著上漲。但直到8月26日，深圳特區(qū)整整滿40周年的當(dāng)天，這個(gè)利好也沒(méi)在兌現(xiàn)。然后大家開(kāi)始把焦點(diǎn)放到“40周年慶祝大會(huì)”上。而現(xiàn)在大會(huì)的時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)定了（2020年10月14日上午在深圳召開(kāi)）。

如今，在大會(huì)召開(kāi)前夕已經(jīng)有一系列的利好，影響是什么？

去年8月，深圳被定位為“中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)”后，深圳東部區(qū)域的房?jī)r(jià)一直在上漲。深圳樓市之所以活躍，主要在于深圳的定位提到明顯提高，加之這里的經(jīng)濟(jì)活躍、創(chuàng)新力強(qiáng)、社會(huì)包容，吸引了全國(guó)各地的人才。

數(shù)據(jù)顯示：2005-2018年深圳人口增長(zhǎng)57%，2019年深圳常住人口達(dá)1343.88萬(wàn)人，而深圳實(shí)際管理的人口則超過(guò)2000萬(wàn)，比肩北京、上海。但是與北上廣不同的是，深圳土地面積只有1997.47平方千米，僅為北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4，而且當(dāng)中相當(dāng)大的一部分是在城中村，總規(guī)模約320平方公里。

2015年-2019年，深圳常住人口每年增長(zhǎng)50萬(wàn)左右。但2005-2018年深圳城市建成區(qū)面積僅增長(zhǎng)29%，并且深圳年輕人口居多，住房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足，2015年深圳住房自有率才34%，有人做過(guò)預(yù)測(cè)，深圳至少需要兩三百萬(wàn)住宅才能解決住房需求。

在本次文件中，深圳在土地利用方面獲得更多的權(quán)限，為今后新增住房土地供應(yīng)留出了更多空間。具體是將“國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)”。

今年3月12日，中國(guó)政府網(wǎng)公布國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》。

1、將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。 2、試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。

我們可以這么粗略理解，永久基本農(nóng)田以及其他農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地在今年3月份以前由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，而在今年3月后，永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批則是由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。此外，試點(diǎn)的北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶還獲得永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地1年的審批權(quán)。

而現(xiàn)在深圳則是獲得了第1 點(diǎn)當(dāng)中的權(quán)力。

據(jù)深圳商報(bào)： 截止2017年末：深圳耕地面積10.41萬(wàn)畝（含深汕合作區(qū)4.66萬(wàn)畝），永久基本農(nóng)田面積5.76萬(wàn)畝（含深汕合作區(qū)2.72萬(wàn)畝）。

有人做過(guò)測(cè)算，2.71萬(wàn)畝的土地大約可以建設(shè)20萬(wàn)套100平的住宅，如果按照一家三口來(lái)計(jì)算，大約可以滿足60萬(wàn)人的住房需求，對(duì)于補(bǔ)上深圳的住房缺口有一定的意義。

我們知道，一座城市房?jī)r(jià)有沒(méi)有潛力往往會(huì)和這個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力掛鉤。深圳的支柱在于“科技+金融”。深圳正在建設(shè)世界級(jí)的光明科學(xué)城和西麗湖國(guó)際科教城，正在吸引世界各地的頂尖人才，加上金融的助力，未來(lái)前景長(zhǎng)期看好。這是樓市最大的支撐。

短期來(lái)看， 深圳正在實(shí)行嚴(yán)厲的樓市新政，深圳買(mǎi)房需要深戶+連續(xù)3年社?；蜻B續(xù)5年社保，其嚴(yán)厲程度超過(guò)其他一線城市，未來(lái)一年，預(yù)計(jì)深圳樓市會(huì)逐漸降溫，可以是微漲、微跌或盤(pán)整，大漲大漲可能性不大。

長(zhǎng)期來(lái)看，受制于土地面積有限，且深圳強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，深圳樓市依然充滿巨大的潛力。如果未來(lái)深圳擴(kuò)容，整體的房?jī)r(jià)會(huì)受到平抑，但是核心區(qū)的房?jī)r(jià)仍將不斷向前。