樓市收緊再傳信號，這次還是關于房企融資。據財聯社8月14日報道，隨著資金集中還款期的臨近，房企融資步伐加速。同時市場傳言稱監(jiān)管層或設置“三道紅線”，將再次收緊房企融資。

截至發(fā)稿，未見相關部門對這個傳言進行證實，但也沒有否認。

其實房企融資收緊已經不是新鮮事，但當下正值房企集中還款期，一邊急需發(fā)新債以借新還舊，一邊傳言稱“控制有息負債增長”，房企或將受到兩面夾擊。

持續(xù)收緊，房企的苦日子要來了？

其實在當下，房企面臨的最大收緊挑戰(zhàn)，不僅僅只是限制負債，而是能否保留住足夠資金順利過渡集中還款期。

先來看看樓市整體情況：

宏觀方面，在8月初發(fā)布的《2020年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中，央行再次重申了“房住不炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。

成交方面，14日據國家統(tǒng)計局數據，7月份4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比均有所回落。而進入8月份的第二周后，成交量卻回落明顯。中指院數據顯示，全國16個主要城市樓市整體成交環(huán)比下降18.5%，一線城市成交量整體環(huán)比下降27.5%，二線環(huán)比下降9.5%，三線環(huán)比下降35.0%。也就是說，目前樓市整體呈現出“價漲量跌”的趨勢。

調控政策方面，進入8月份，阜陽、?？诘榷嗟丶訌娏朔康禺a調控，直指捂盤銷售、限貸等。

在這種環(huán)境下，影響最大的要屬急需資金的房企了。財聯社8月14日報道，近期房企融資步伐加速。中原地產研究中心數據顯示，8月房企美元債融資額已超20億美元。市場人士稱今年下半年和明年，房企有超過1.5萬億元債務需要歸還。

“三道紅線”禁止房企有息負債增長？

13日晚間有市場傳聞稱監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產企業(yè)有息債務的增長，設置“三道紅線”：

剔除預收款后的資產負債率大于70%；

凈負債率大于100%；

現金短債比小于1倍。

傳言從來都不是空穴來風。

據中指院數據顯示，7月份房地產行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達642億元，同比增長29.1%，環(huán)比增長86.1%；過去3個月海外債連續(xù)增長，7月發(fā)行規(guī)模508億元，環(huán)比增長30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%，環(huán)比提高0.6%，創(chuàng)下2月份疫情爆發(fā)以來的利率新高。

這意味著，假如放縱房企高息密集融資，勢必會將房企乃至整個樓市進一步推向債務深淵，增加系統(tǒng)性風險。所以市場傳出將“控制房地產企業(yè)有息債務”，不無道理。

什么是有息負債？有息負債是相對無息負債而言的。從會計角度來講，無息負債一般來自預收賬款，以及延期支付形成的應付票據和應付賬款。說通俗點就是由于欠款而無償占用別人的資金。而有息負債，指的是銀行長期借款、發(fā)行債券等。二者的區(qū)別在于，前者可以無償占用他人資金，尤其是壟斷性企業(yè)；后者則需支付越高的利息。

現在我們把這“三道紅線”展開來：

紅線1：剔除預收款后的資產負債率=（總負債-預收）/（總資產-預收）>70%

解讀：由于現在基本都是預售模式，所以在開發(fā)商還未完全開始建房子前，會收到購房定金、首付等款項，形成預收款。而這些款項財務上雖然屬于房企的資產（會降低資產負債率），但本質上其實“并不是自己的錢”，因為后期都要花出去的。所以剔除掉這些款項后的資產負債率能夠更真實反映房企的負債情況。

紅線2：凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/股東權益合計>100%

解讀：如果該指標大于1，這意味著股東權益不足以償還債務和利息，而這其中蘊含著巨大的償債風險。

紅線3：現金短債比=非受限現金/短期債務<1

解讀：非受限現金，顧名思義，就是用途不受限制的資金。如果這部分資金小于短期債務的話，那么意味著企業(yè)僅有的可自由調配的余糧全部都要用來還債，同時受限資金又不能隨意動用。這說明該企業(yè)存在著很大的現金流壓力。

回過頭再去看，房地產是典型的高負債、資金密集型行業(yè)，現金流就是房企的生命線。據國金證券研究所統(tǒng)計，超過這三道紅線的房企不在少數。

給樓市傳遞了什么信號？

1、房企融資和部分城市樓市調控收緊是大概率事件。假如傳言為真，那么意味著那些前期銷售超前，但指標“不合格”的房企會被限制融資，一些希望以價換量、彎道超車的中小房企，恐怕這條路是走不通了。

2、拿地需求、融資需求短期內或降溫。據國金證券不完全統(tǒng)計，近幾年房企融資來源中，國內貸款、直接外資及自籌資金占比呈現下降趨勢，經營性融資占開發(fā)資金來源占比提升。所謂經營性融資，即包括股權融資、債權融資和銷售回款等。如今前兩者被卡的死死的，銷售又上不去，至少在當前，融資環(huán)境對房企很不友好。

總結：目前房地產需求還沒有完全穩(wěn)定下來并活躍，此時如果出現大肆融資去拿地的話，各類地王又將頻現，金融風險或許又會卷土重來。從這點來看的確有必要進行管控。我們不希望看到房企被一棍子打死，房企至少也不要成為樓市泡沫破滅的導火索。