如果說上半年深圳房價(jià)吸引眼球的話，那么下半年深圳舊改棚改會大火。7月20日深圳市人大常委會發(fā)布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》，旨在解決深圳在拆遷、舊改和棚改中搬遷難等問題。比較亮眼的是提出了個(gè)別征收模式，即當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。

“舊改”和“棚改”

與拆遷相比，“舊改”和“棚改”比較讓人難理解。因?yàn)樗鼈兌际菄鴥?nèi)的重大的基建工程，都是穩(wěn)增長的重要措施之一，但在此前卻并不多見。

首先，舊改以商業(yè)性質(zhì)為主，如通過投資改善居住環(huán)境從而拉動(dòng)電梯、裝潢等其他消費(fèi)，而棚改則是政府行為，公益性較強(qiáng)，建成的住房只能是回遷房或保障房。其次，舊改一般不涉及房屋拆遷和安置補(bǔ)償問題，而棚改往往則是拆除重建。而最重要的是舊改則需要全部業(yè)主同意，而棚改則并不需要全部業(yè)主同意，比例達(dá)90%即可。總之，棚改和舊改，前者是拆，后者是改。

棚改舊改已啟動(dòng)

目前在深圳多個(gè)小區(qū)的舊改棚改項(xiàng)目已啟動(dòng)，特別是桃苑公寓等建于上世紀(jì)90年代的房子，業(yè)主們更是急于改造得補(bǔ)償款或安置費(fèi)。但是這錢不是那么容易拿的，現(xiàn)在的政策不可能讓拆遷、棚改成為暴富的手段，要么改造房子，給點(diǎn)安置費(fèi)、要么直接貨幣補(bǔ)償。

按照《深圳市南山區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則（試行）》，老舊住宅小區(qū)必須滿足以下兩個(gè)條件之一：

①住房使用年限在20年以上，且存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患，或者使用功能不齊全，或者配套設(shè)施不完善三類情形之一的；

②住房使用年限在20年以下，但按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的舊住宅區(qū)。

所以說，并不是所有“看起來舊”的小區(qū)都可以進(jìn)行舊改或棚改。不過，有的小區(qū)希望改造，而有的小區(qū)改造卻舉步維艱。而這就是個(gè)別征收需要解決的問題。

南山舊改棚改是塊硬骨頭

首先，涉及到簽字的問題。根據(jù)我在深圳朋友的摸底調(diào)研結(jié)果，盡管街道辦已經(jīng)全面啟動(dòng)棚改舊改意向摸底，但簽字率參差不齊，比如南山區(qū)的愉康花園，據(jù)業(yè)主朋友說，房子僅僅30年左右就露出鋼筋了，其實(shí)已經(jīng)達(dá)到了改造標(biāo)準(zhǔn)，但簽字率仍遲遲達(dá)不到95%。為什么？小區(qū)業(yè)主覺得，愉康花園位于學(xué)府路旁，南山核心區(qū)，周邊配套已經(jīng)非常完善，除了房子破點(diǎn)，基本沒有其他什么問題。你要我棚改舊改，讓我搬去其他地方，我肯定不愿意啊！

其次，在政府看來，地不夠用。眾所周知，深圳的地寸土寸金，然而深圳卻一直在引進(jìn)人才。人才來了，那得有房子住，才能安居。所以分配到南山區(qū)頭上的安居房和公租房相當(dāng)緊俏，假如沒有地，那就只能拆舊房建新房了。據(jù)深圳朋友介紹，不少在龍崗、光明的安居房，因?yàn)槲恢锰汲霈F(xiàn)了棄購的現(xiàn)象。

人才需要新房子，土著守住老房子，政府又沒有地。看看，這注定是一個(gè)相當(dāng)難啃的硬骨頭！所以深圳采用個(gè)別征收，也是沒有辦法的辦法。不過個(gè)別征收最終也要看實(shí)際效果，而且其中也注定會出現(xiàn)抗拆、拒拆的現(xiàn)象。

說到底，由于深圳的土地資源緊張和發(fā)展的迅速，深圳不會像其他城市那樣拆遷一直拖，寸土寸金的深圳等不起。但要解決拆遷這種問題，增加土地供應(yīng)，才是長久之計(jì)。